쟁점부동산의 실거래가액 보다 높은 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[참조결정] 조심2016지0866

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2018.11.2. OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO취득(매매)하고 같은 일자에 시가표준액 OOO과세표준으로 하고 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 OOO(이하 “취득세 등”이라 한다)을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 쟁점부동산에 대한 취득세 과세표준을 취득가액인 OOO으로 하여 기 납부한 취득세 중 일부의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2019.8.8. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.1. 이의신청을 거쳐 2020.4.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 실거래가격을 제대로 고려하지 않고 시가표준액을 실거래가액 보다 높게 산정하였다. 쟁점부동산의 실거래가격은 10년이 넘는 기간동안 모두 공개되어 있었으므로 쟁점부동산의 과세표준을 산정할 당시 이를 감안하여야 하나 처분청은 쟁점부동산의 부속토지의 공시가격 및 건축물의 시가표준액을 과도하게 높게 반영하여 쟁점부동산의 시가표준액을 시세와 비교하여 약 OOO높게 산정하였다. 처분청은 오피스텔이나 상가에 대해서는 가격검증시스템이 구축되어 있지 않아 쟁점부동산의 실거래가액을 과세표준으로 인정할 수 없다는 의견이나, 이러한 검증시스템을 구축은 정부에게 책임이 있고 일반 국민이 책임을 부담할 사안은 아니다. 상가는 같은 단지 내에서도 위치에 따라 가격이 상이할 수 있으나 오피스텔은 상가와는 달리 아파트처럼 거래가 빈번하고 가격대가 거의 형성되어 있다. 이처럼, 쟁점부동산은 10년 넘게 실거래가가 적절하게 형성되어 있음에도 이를 고려하지 않는 것은 납득하기 어렵다. 즉, 쟁점부동산의 OOO수준임을 감안하면 해당 부동산의 시가표준액OOO을 과세표준으로 받아들이기 어렵다. 쟁점부동산의 시가표준액은 실거래가에 대비하여 과도하게 산정되었으므로 기 납부한 취득세 등 가운데 일부의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다. 따라서, 쟁점부동산은 오피스텔로서 실거래가 사례가 충분함에도 이는 고려되지 아니하고 과도하게 시가표준액을 산정․부과한 이 건 처분은 납득하기 어려우므로 기 납부한 취득세 등 가운데 실거래가OOO초과분 상당의 취득세 등은 전액 환급되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 시가표준액이 시세보다 과도하게 높아 부당하다고 주장하나, 해당 부동산의 시가표준액은 OOO확인되고 그 산출내역을 살펴보면, 부속토지의 시가표준액은 지방세법 제4조 제1항에 따라 토지 공시가액을 적용하여 산출한 OOO이고, 건축물(112.04㎡)의 시가표준액은 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항에 따른 행정안전부장관이 정하는 기준을 적용하여 산출한 OOO이를 합한 금액임을 알 수 있다. 비록, 시가표준액이 쟁점부동산의 취득가격OOO에 비하여 28% 정도 높으므로 이는 다소 높다고 할 수 있으나, 시가는 객관적으로 형성되어 있는 것이 아니라 수급사정에 따라 변동하는 것이므로 시가와 시가표준액이 언제나 일치할 것을 기대할 수 없고 양자 간에 어느 정도의 괴리는 불가피하다고 할 것이다. 그러므로, 지방세법령에서 건축물을 건축하거나 개인 간의 거래에 있어 취득가액을 신고하지 아니하거나 신고된 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우에 시가표준액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는바, 청구인이 신고한 가액보다 더 높은 시가표준액을 적용하여 취득세 등을 신고․납부한 것은 적법하게 이루어진 것이므로 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 실거래가액 보다 높은 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법률: ＜별지＞ 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2018.11.2. 쟁점부동산을 OOO취득한 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제출한 증빙 및 처분청의 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2018.10.10. 쟁점부동산을 OOO취득하는 부동산매매계약을 체결하고, 2018.11.2. 잔금을 지급하였다. (나) 부동산 거래정보에 따르면 쟁점아파트와 동일한 평형인 OOO 112㎡의 2018년 거래가격은 OOO수준으로 형성되어 있다. (다) 쟁점부동산의 시가표준액은 부속토지분 OOO과 건축물(112.04㎡)의 시가표준액 OOO합산하여 산정한 금액OOO으로 나타난다. (라) OOO시세조회(2019.10.25.)를 살펴보면, 쟁점아파트와 동일한 평형인 OOO112㎡의 하위평균가는 OOO이다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제10조 제1항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있다. 그리고, 지방세법 제10조 제5항에서 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있다. (나) 지방세법령에서 취득할 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하도록 규정하고 있는 점, 처분청이 쟁점부동산의 시가표준액 중 그 부속토지에 대하여는 공시지가를 적용하여 산정하고, 건축물의 시가표준액은 관련 법령에서 정하는 방식에 따라 적법하게 산정된 것으로 보이는 점, 쟁점부동산은 그 가격검증체계가 구축되지 아니한 오피스텔로서 지방세법제10조 제5항 제5호에서 규정한 검증이 이루어진 취득으로 볼 수 없으므로 시가표준액을 과세표준으로 하는 것이 타당한 점(조심 2016지866, 2016.9.7., 같은 뜻임) 등에 비추어 쟁점부동산의 실거래가격을 과세표준으로 하여 기 납부한 취득세 등 가운데 실거래가OOO초과분에 상당하는 취득세 등은 전액 환급되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서, 기 납부한 취득세 등 가운데 일부의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2018.1.1. 법률 제15292호로 개정된 것) 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사·연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산 등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. (중략)

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령(2018.1.1. 대통령령 제28524호로 개정된 것) 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정자치부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

(3) 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조(개별공시지가의 결정·고시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청] ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.