[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구인은 2019.9.16. OOO의 5호(근린생활시설, 전용면적 각 25.59㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하고, 쟁점부동산에 대한 매매계약서상 매매가액 OOO원이 시가표준액 OOO원에 미달하자 시가표준액을 과세표준으로 하고 유상취득세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고․납부하였다.
- 나. 청구인은 2019.11.22. 쟁점부동산의 취득이 지방세법 제10조 제5항 제5호에서 사실상 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우에도 예외적으로 사실상 취득가액을 과세표준으로 할 수 있는 것으로 규정하는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득’에 해당한다고 주장하며 기 납부한 취득세 중 쟁점부동산의 사실상 취득가격을 과세표준으로 하여 계산한 취득세 등 합계 OOO원을 초과한 OOO원의 환급을 요청하며 경정청구 하였으나, 처분청은 2020.1.9. 이를 거부하였다.
- 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.3.31. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 취득하고 이를 중개한 공인중개사에 의하여 실거래가액을 과세관청에 신고하여 신고필증을 교부받았는바, 지방세법 제10조 제5항 제5호에서 사실상 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우에도 예외적으로 사실상 취득가액을 과세표준으로 할 수 있는 것으로 규정하는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득’에 해당하므로 시가표준액이 아닌 실거래가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 산정하여야 한다. 부동산거래신고 등에 관한 법률 제28조에 의하면 공인중개사가 실거래가액을 거짓으로 신고할 경우 3천만원 이하의 과태료를 부과할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제1항은 ‘국토교통부장관은 공인중개사에 의하여 신고받은 실거래가액을 활용하여 검증체계를 구축해야 한다.’, 같은 법 제2항은 ‘과세관청은 공인중개사가 신고하여 구축된 자료를 활용하여 그 적정성을 검증해야 한다.’고 규정하고 있다. 처분청은 단지 쟁점부동산의 사실상 취득가액이 시가표준액에 미달한다는 이유로 법에서 규정하는 실거래가액 적정성 검증의무를 다하지 아니하고 공인중개사에 의하여 신고 된 사실상 취득가액을 부인하였는바, 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다.
- 나. 처분청 의견 지방세법 제10조 제1항 및 제2항은 원칙적으로 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제10조 제5항 제5호는 예외적으로 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득’의 경우 사실상 취득가액이 시가표준액에 미달된다 하더라도 예외적으로 사실상 취득가액을 과세표준으로 하여 취득세를 산정할 수 있도록 규정하고 있다. 청구인은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 거래신고를 하고 부동산 거래계약 신고필증을 교부받았으므로 신고내용의 적정성에 관한 검증이 이루어진 것으로 보아야 한다고 주장하나, 부동산 거래계약 신고필증을 교부받은 때에 검인을 받은 것으로 본다는 것일 뿐 그 신고내용의 적정성에 대한 검증이 이루어진 것으로 볼 수 없고, 현재까지 부동산 거래가격 검증은 부동산 거래계약신고와 주택 거래계약 신고를 통해 처리된 거래 건 중 토지와 단독 및 공동주택을 대상으로 실시하고 있을 뿐, 상가 및 오피스텔 등 기타 건축물에 대하여는 임대차계약의 다양성, 임대동향 파악의 어려움 등 기초 가격정보가 부족한 관계로 국토교통부장관이 부동산 거래가격 검증체계를 구축하지 못함에 따라 적정성 검증이 이루어지지 아니하고 있어 쟁점부동산의 사실상 취득가액을 과세표준으로 삼기 어려운 바 처분청이 이 건 거부처분을 한 것은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점부동산의 시가표준액이 취득세 등의 과세표준이 되는 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부
- 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2019.9.16. 쟁점부동산을 취득하고, 쟁점부동산에 대한 매매계약서상 매매가액 OOO원이 시가표준액 OOO원에 미달하자 시가표준액을 과세표준으로 하고 유상취득세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고․납부하였다. (가) 쟁점부동산 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 부동산등기부등본상 확인되는 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원으로 나타난다. (나) 매매계약서에 의하면 쟁점부동산에 대한 매매계약은 OOO공인중개사사무소 소속 공인중개사 OOO의 중개로 체결된 것으로 확인되고, OOO공인중개사사무소는 매매계약서상 기재된 취득가액으로 처분청에 부동산거래계약신고를 한 사실이 확인된다.
(2) 청구인은 2019.11.22. 지방세법 제10조 제5항 제5호에서 사실상 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우에도 예외적으로 사실상 취득가액을 과세표준으로 할 수 있는 것으로 규정하는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득’에 해당한다고 주장하며 기 납부한 취득세 등 사실상 취득가격을 과세표준으로 하여 계산한 취득세 등 합계를 초과한 금액의 환급을 요청하며 경정청구 하였으나, 처분청은 2020.1.9. 이를 거부하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 거래신고를 하고 부동산 거래계약 신고필증을 교부받았으므로 신고내용의 적정성에 관한 검증이 이루어진 것으로 보아야 한다고 주장하나, 부동산 거래계약 신고필증을 교부받은 때에 검인을 받은 것으로 본다는 것일 뿐 그 신고내용의 적정성에 대한 검증이 이루어진 것으로 볼 수 없고, 현재까지 부동산 거래가격 검증은 부동산 거래계약신고와 주택 거래계약 신고를 통해 처리된 거래 건 중 토지와 단독 및 공동주택을 대상으로 실시하고 있을 뿐, 상가 및 오피스텔 등 기타 건축물에 대하여는 임대차계약의 다양성, 임대동향 파악의 어려움 등 기초 가격정보가 부족한 관계로 국토교통부장관이 부동산 거래가격 검증체계를 구축하지 못함에 따라 적정성 검증이 이루어지지 아니하고 있어 쟁점부동산의 사실상 취득가액을 과세표준으로 삼기 어려운 것으로 보이는 바, 쟁점부동산의 취득세 등의 과세표준은 시가표준액이 된다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 경정청구 거부처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령 제4조[건축물 등의 시가표준액 결정 등] ① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 오피스텔: 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
- 가. 오피스텔의 용도별ㆍ층별 지수
- 나. 오피스텔의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率) 1의2. 제1호 외의 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
- 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
- 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
- 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율
(3) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조[부동산 거래의 신고] ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.
1. 부동산의 매매계약
2. 택지개발촉진법, 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약
- 가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위
- 나. 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
③ 공인중개사법 제2조 제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 한다)가 같은 법 제26조 제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.
④ 제3항에도 불구하고 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 제2항을 준용한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다.
⑥ 부동산등의 매수인은 신고인이 제5항에 따른 신고필증을 발급받은 때에 부동산등기 특별조치법 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.
⑦ 제1항부터 제6항까지에 따른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. 제5조[신고 내용의 검증] ① 국토교통부장관은 제3조에 따라 신고받은 내용, 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액, 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.
② 신고관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 신고관청은 제2항에 따른 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 해당 신고 내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 검증의 절차, 검증체계의 구축ㆍ운영, 그 밖에 필요한 세부 사항은 국토교통부장관이 정한다. 제6조[신고 내용의 조사 등] ① 신고관청은 제3조, 제3조의2 또는 제8조에 따라 신고 받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실 여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.
(4) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조[부동산 거래의 신고] ① 부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 “법”이라 한다) 제3조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약(이하 “부동산 거래계약”이라 한다)을 체결하고 같은 항 본문에 따라 해당 거래계약을 신고하려는 거래당사자는 별지 제1호서식의 부동산거래계약 신고서(이하 “부동산거래계약 신고서”라 한다)에 공동으로 서명 또는 날인하여 법 제3조제1항에 따른 신고관청(이하 “신고관청”이라 한다)에 제출하여야 한다.
② 법 제3조 제1항 단서에 따라 단독으로 부동산 거래계약을 신고하려는 국가, 지방자치단체 또는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령(이하 “영”이라 한다) 제3조 제2항 각 호의 기관(이하 “국가등”이라 한다)은 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출해야 한다.
③ 법 제3조 제2항 또는 제4항에 따라 단독으로 부동산 거래계약을 신고하려는 자는 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 다음 각 호의 서류를 첨부하여 신고관청에 제출해야 한다. 이 경우 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 여부를 확인해야 한다.
1. 부동산 거래계약서 사본
2. 단독신고사유서
④ 법 제3조 제3항에 따라 부동산 거래계약을 신고하려는 개업공인중개사(공인중개사법 제2조 제4호에 따른 개업공인중개사를 말한다. 이하 같다)는 부동산거래계약 신고서에 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출하여야 한다. 이 경우 같은 항 후단에 따라 신고하는 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 서명 또는 날인하여야 한다.
(5) 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 주택법 제2조제1호에 따른 주택을 말한다.
2. “공동주택”이란 주택법 제2조제3호에 따른 공동주택을 말한다.
3. “단독주택”이란 공동주택을 제외한 주택을 말한다.
4. “비주거용 부동산”이란 주택을 제외한 건축물이나 건축물과 그 토지의 전부 또는 일부를 말하며 다음과 같이 구분한다.
- 가. 비주거용 집합부동산: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분소유되는 비주거용 부동산
- 나. 비주거용 일반부동산: 가목을 제외한 비주거용 부동산
5. “적정가격”이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. 제22조[비주거용 집합부동산가격의 조사ㆍ산정 및 공시 등] ① 국토교통부장관은 비주거용 집합부동산에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “비주거용 집합부동산가격”이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시할 수 있다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 비주거용 집합부동산가격을 결정ㆍ공시한 경우에는 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.
(6) 부동산등기 특별조치법 제3조[계약서등의 검인에 대한 특례] ①계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(區가 設置되어 있는 市에 있어서는 區廳長)ㆍ군수(이하 “市長등” 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.
1. 당사자
2. 목적부동산
3. 계약연월일
4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한