청구인들이 토지를 사실상 취득한 경우에 해당하는지 여부 및 취득면적 산정이 적법한지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구인들이 2016.9.1. OOO토지 53,680㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 중 26,840㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 사실상 잔금을 지급하고 이를 취득하였음에도 취득세를 신고납부하지 아니하였으므로 이에 대하여 조치를 요구한 감사원 감사결과에 따라 청구인들에게 쟁점토지의 개별공시지가 OOO원을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(중가산세 포함)을 2019.9.19. 부과고지하였다.
• 나. 청구인들은 이에 불복하여 2019.10.28. 이의신청을 거쳐 2020.3.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 청구인들 중 OOO은 2016년 7월경 OOO과 이 건 토지 중 15,124㎡에 대하여 매매계약을 체결하고 2016.7.25. 계약금을 지급하였으며, OOO은 OOO에게 쟁점토지의 매입을 권유하여 2016.9.1. 매매예약을 체결하고 잔금을 지급한 후 당초 매매계약시 체결한 면적 이외에 추가로 위약벌 성격으로 11,716㎡를 추가하여 26,840㎡에 대한 소유권일부이전등기청구권 가등기를 하였다. 그런데 OOO이 당초 분할예정토지의 위치를 변경할 것을 요구하였고, 쟁점토지에 대한 매매예약이 불공정하니 이를 해제하겠다는 의사표시를 하는 등 다툼이 발생하였고, 이에 따라 청구인들은 2017.10.11. OOO과 2020.12.30.까지 매매대금 및 위약금(매매대금의 20%)을 지급하며, 이를 이행하지 아니할 경우 가등기에 기한 본등기를 실행하기로 하는 내용의 이행약정을 체결하였고, 이러한 약정에 따라 OOO은 3회에 걸쳐 청구인들 중 OOO에게 OOO원을, OOO에게 OOO원을 각각 반환하였으나 현재까지 나머지 매매대금 OOO원과 위약금을 지급받지 못하고 있는 상태로서, 청구인들이 매매대금을 지급하였던 것은 사실이지만 매도인의 채무불이행으로 계약을 해제하고 매매대금을 반환받았으므로 쟁점토지를 사실상 취득한 것으로 볼 수 없다 할 것이며, 당초 취득하기로 예정된 면적은 15,124㎡에 불과함에도, 처분청이 가등기상 채무불이행에 따른 위약벌 약정 면적 11,716㎡이 포함된 면적 26,840㎡를 취득한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 사실상 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것이고, 사실상의 취득이라 함은 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 할 것인 바, 청구인들은 2016.9.1. 쟁점토지를 매수하되 예약증거금으로 기지급한 OOO원을 매매 대금에서 이를 공제하며, 매매완결일자를 같은 달 30일로 하는 내용의 매매예약을 체결하고, 같은 날 잔금 OOO원을 지급하여 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 발생하여 납세의무가 발생하였음에도 이를 신고납부하지 아니하였으며, 매도인 명의로 등기를 유지한 채 쟁점토지의 일부를 분할하여 OOO시에 협의매각하였고, 쟁점토지에 대한 잔금지급일 및 매매예약완료일부터 1년을 경과하여 매매계약 위반에 따른 이행약정을 체결하고 일부 금액을 반환받은 사실은 확인되나 취득일부터 60일 이내에 계약을 해제한 사실은 확인되지 않는 점 등에 비추어, 비록 쟁점토지에 대하여 소유권이전등기를 한 사실이 없더라도 잔금지급으로 성립한 취득세 납세의무에 영향을 줄 수 없다 할 것이며, 매매예약계약서, 감사원 진술조서, 감사보고서, 토지 등기사항전부증명서의 가등기 설정면적 등 자료에서 일치하는 면적인 26,840㎡ 기준으로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인들이 토지를 사실상 취득한 경우에 해당하는지 여부 및 취득면적 산정이 적법한지 여부
• 나. 관련 법률

(1) 지방세법(2019.8.27. 법률 제16568호로 개정되기 전의 것) 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다. 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법 또는 수산업법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제20조(신고 및 납부) ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제118조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다. 제21조(부족세액의 추징 및 가산세) ② 납세의무자가 취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 제20조에 따른 신고를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 제1항 및 지방세기본법 제53조의2, 제53조의4의 규정에도 불구하고 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다. 다만, 등기·등록이 필요하지 아니한 과세물건 등 대통령령으로 정하는 과세물건에 대하여는 그러하지 아니하다.

(2) 지방세법 시행령(2016.12.30. 대통령령 제27710호로 개정되기 전의 것) 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

• 가. 화해조서ㆍ인낙조서
• 나. 취득일부터 60일 이내에 작성된 공정증서 또는 부동산 거래신고에 관한 법률제3조에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 교부한 거래계약 해제를 확인할 수 있는 서류 등
• 다. 취득일부터 60일 이내에 제출된 행정자치부령으로 정하는 계약해제신고서
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) OOO시장은 2019.8.22. 감사원이 처분청에 대하여 ‘지방자치단체 전환기 취약분야 특별점검Ⅶ’(기간: 2018.10.10.～2018.12.29.)을 실시하고 처분요구한 내용 중 아래 조치요청사항을 처리하도록 처분청에 통보하였다. ＜조치요청사항＞

○○○ (나) 감사원의 처분요구 통보시 첨부된 감사보고서에 따르면 청구인들이 쟁점토지에 대한 잔금을 지급하는 등 사실상 취득한 근거로 조사한 내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 청구인들이 쟁점토지를 취득한 내역

○○○ (다) 청구인들 중 OOO이 2016.9.1. 매도인과 체결한 매매예약계약서의 주요내용은 다음과 같다. ＜계약 주요내용＞

○○○ (라) 청구인들은 2017.10.11. OOO과 매매계약위반에 따른 이행약정을 체결하였으며, 그 내용은 다음과 같다. ＜이행약정 내용＞

○○○ (마) 청구인들은 쟁점토지에 대하여 매매계약을 해제함에 따라 매도인으로부터 매매대금을 아래 ＜표2＞와 같이 반환받은 내역을 제시하였다. ＜표2＞ 매매대금 반환내역

○○○ (바) 이 건 토지에 대하여 2016.9.2. OOO이 소유권일부이전청구권(지분 53680분의 26840) 가등기를 하였고, 2018.9.18. 당해 가등기권리를 OOO(OOO의 배우자)에게 양도하였다가 2019.4.24. 이를 말소하였으며, 2019.5.1. 대물반환예약을 원인으로 소유권일부이전담보가등기를 설정한 것으로 부동산 등기사항전부증명서에서 확인된다. (사) 이 건 토지 중 11,300㎡는 아래 ＜표3＞과 같이 3차례 분할되어 서울특별시에 협의매수되었다. ＜표3＞ 협의매수 내역

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제7조 제2항에서 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법 또는 수산업법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있는바, 취득세는 취득행위라는 과세요건 사실이 존재함으로써 조세채권은 당연히 발생하고, 일단 적법하게 성립된 조세채권은 그 후 계약을 해제하는 경우에도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다 할 것이다. (나) 청구인들 중 OOO이 2016년 7월경 매도인과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 계약금 OOO원을 지급한 상태에서, 2016.9.1. 다시 매매대금을 OOO원으로 하는 매매예약을 체결한 후 같은 날 청구인들 중 OOO이 잔금 OOO원을 지급하였으므로 지방세법 시행령제20조 제2항에 따라 취득세 납세의무가 성립되었다 할 것이고, 그 후 청구인들이 2017.10.11. 매매계약위반에 따른 이행약정을 체결하고 매매대금을 반환받았다 하더라도 이미 성립한 취득세 납세의무에 영향을 미칠 수는 없다 하겠으므로, 매매대금을 반환받았다는 사유로 사실상 취득이 이루어지지 아니하였다는 청구주장은 인정할 수 없다 하겠다. (다) 또한, 매매계약서 등에서 청구인들이 취득하기로 예정된 토지면적이 26,840㎡인 것으로 확인되므로 실제 매매대상 목적물의 면적이 15,124㎡에 불과하다는 청구주장도 인정하기 어렵다 할 것이다. (라) 따라서, 처분청에서 청구인들이 쟁점토지를 사실상 취득한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.