쟁점운영비가 이 건 건축물의 취득가격에 포함되는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 수탁부동산의 개발사업을 수행하기 위한 건설사업 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로 2016.4.25. 주식회사 OOO(이하 “위탁법인”이라 한다)과 OOO에 대하여 ‘관리형 토지신탁계약’을 체결하고, 2017.11.15. 이 건 토지의 지상에 오피스텔 및 근린생활시설(연면적 11,652.51㎡, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하고, 2017.11.22. OOO과세표준으로 하여 취득세 등 OOO신고ㆍ납부하였다.
• 나. OOO2019년 청구법인에 대하여 세무조사를 실시한 결과, 이 건 건축물의 취득가액에서 위탁법인에게 지급된 시행사운영비 OOO(이하 “이 건 운영비”라 한다)가 누락된 것을 확인하고 통보하자, 처분청은 이 건 운영비가 지방세법 제10조에 따른 취득세의 과세표준에 포함되는 것으로 하여 2019.7.10. 청구법인에게 취득세 등 OOO부과ㆍ고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2019.10.7. 이의신청을 거쳐 2020.3.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인이 이 건 건축물이 준공되기 이전에 위탁법인에게 시행사운영비 명목으로 지급하고 해당 건축물의 취득세 과세표준에서 누락된 것으로서 처분청이 청구법인 예금계좌에서 적출한 금액은 OOO(2016.5.24.부터 2017.12.28.까지)이고, 처분청은 위 누락비용 가운데 토지취득자금에 대한 대출이자로 소명된 금액OOO(이 건 운영비)을 누락된 과세표준으로 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과·처분하였다. 청구법인은 관리형 토지신탁계약에 따라 위탁법인에서 요청하는 자금을 시행사운영비라는 명목으로 위탁법인에게 지급하였다. 이러한 자금이 위탁법인에게 입금되어 건축물 취득과 관련된 자금으로만 사용되는 것은 아니고, 위탁법인은 청구법인으로부터 시행사운영비 명목으로 자금을 받아 건축물 취득과 관련한 비용의 집행 이외에 위탁법인의 일반사업경비에도 사용하였다. 청구법인이 명목상 시행사운영비로 지급한 금액이 무조건 이 건 건축물의 취득가격을 구성하는 것은 아니고, 해당 건축물의 취득가격은 위탁법인의 법인장부를 확인하여 실제 사용한 내용에 따라 취득가격에 해당하는지 여부를 결정하여야 한다. 취득가격 누락비용 가운데 위탁법인이 청구법인으로부터 시행사운영비 명목으로 입금받아 이 건 건축물과 무관하게 지출된 금액(OOO이하 “쟁점운영비”라 한다)은 다음의 ＜표＞와 같다 ＜표＞ 쟁점운영비 구성내역 (단위: 원) 쟁점운영비는 청구법인의 이 건 건축물의 취득과는 무관한 지출이다. 처분청은 ① 신탁법인이 위탁법인에게 지급한 시행사운영비는 신탁계약서 제17조에 따라 이 건 건축물의 신축 또는 분양 이외의 용도로는 사용할 수 없고, ② 이 건 건축물의 신축에 따른 이익금은 신탁이 종료된 이후 지급되는 것이라 판단하고 있다. 그러나, 신탁계약서 제17조(제비용 지급)에서 ‘시행사운영비를 이 건 건축물의 신축 및 분양 이외의 용도로 사용할 수 없다’는 규정 및 동 취지의 내용은 없고, 관련 조항은 청구법인이 위탁법인에게 지급하는 시행사운영비의 예시적 규정에 불과하다. 위탁법인은 필요한 운영자급을 최대한 가용하기 위하여 시행사운영비 명목으로 청구법인에 자금인출을 요청할 것이고, 청구법인은 본 신탁계약의 목적을 해하지 않는 범위 내에서 위탁법인이 요청하는 자금을 집행하게 된다. 처분청은 ‘③ 시행사인 OOO국내 여러 사업장에서 부동산 개발사업을 시행하는 법인으로서 각 사업장별 신탁사로부터 운영비 명목으로 자금을 받아 사용하고 있어 해당 사업장별로 운영비를 사용하고 있다고 보는 것이 일반적이다.’라고 사실관계를 오인하고 있다. 위탁법인(시행사 주식회사 OOO)은 2017년 당시 이 건 건축물의 시행 이외에는 다른 신탁계약에 따른 사업시행은 없었다. 단지 취득과는 무관하게 지출한 내역으로 이미 시행사업이 종료되고 미분양상태에 있는 OOO관련 유지비용(재산세 등) 및 향후 사업시행을 위하여 연부취득 중인 ‘OOO토지취득’ 관련 취득자금(연부취득자금) 등 다른 신탁계약 등과는 관련 없는 지출만 있을 뿐이다. 처분청은 그 누락금액이 취득세 과세표준에 포함되지 않는 것에 대하여는 구체적인 취득가액에 관한 장부와 증빙 등 자료를 제시하기가 용이한 납세의무자가 이를 입증하여야 하는 것이라 판단하고 있다. 그러나, 납세의무자가 과세관청에 신고한 취득세 과세표준 가운데 일부가 누락된 것으로 확인된 경우를 전제로 하는 것이나, 청구법인은 당초 이 건 건축물의 취득가격을 신고함에 있어 위탁법인의 회계장부에 따라 신고하였는바, 취득가격은 객관적인 증빙에 근거하여 위탁법인이 작성한 장부를 기준으로 하여야 하나, 처분청은 이러한 장부에 의하지 아니하고, 단순히 청구법인이 위탁법인에게 지급한 금액(시행사운영비 항목)을 기준으로 취득세 과세표준을 산정하고 이 건 취득세 등을 과세하였으므로 이는 위법ㆍ부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인이 제출한 신탁계약서 제17조를 살펴보면 신탁재산에 대한 조세, 공과금 등 비용은 위탁법인이 부담함에 따라 신탁사는 위탁법인에 신탁재산에서 자금을 지급하고, 이 자금으로 신탁건물 건축에 필요한 제비용에 사용하게 되므로 신탁사가 위탁법인에 제공하는 자금은 신축건물 과세표준에 포함해야 하는 것이며, 이 건 건축물의 신축에 따른 이익금은 신탁계약서 제26조 및 별지3 수익권증서의 약관에 따라 신탁종료 이후에 지급되는바, 쟁점운영비를 포함한 시행사 운영비를 수익으로 보아 청구법인의 다른 사업경비에 사용할 수는 없는 것이고 신탁사가 위탁법인에 시행사운영비로 제공한 비용은 위탁법인이 신탁한 시행사업을 위해 필요한 자금으로 사용하도록 제공하는 것이 일반적이라 할 것이다. 위탁법인이 비록 해당 자금 가운데 일부를 다른 시행사업에 사용하였다고 볼 정황이 있다 하더라도 그 부분은 해당 시행사업의 운영비로 제공되었거나 제공될 금액과 상계하여, 각 사업장의 시행사운영비는 각 사업에 필요한 자금으로 사용하였다고 보는 것이 타당하다. 따라서, 쟁점운영비 또한 이 건 건축물의 신축을 위하여 지급되었거나 그에 준하는 비용으로 보아 취득세의 과세표준에 포함하는 것으로 보는 것이 타당하다. 위에서 설시한 바와 같이 시행사운영비는 당해 시행사업 관련한 제비용으로 사용하는 것이 일반적이므로, 해당 신탁건물 취득세 과세표준에 산입하는 것이 타당하고, 취득세 과세처분 취소소송의 과세처분의 위법을 다투는 경우에 있어 처분의 적법성 및 과세요건사실의 존재에 관하여는 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 납세의무자가 과세관청에 신고한 취득세 과세표준 중 일부금액이 누락되었다는 확인을 한 이상, 그 누락금액이 취득세 과세표준에 포함되지 않는다는 것에 관하여는 그 구체적인 취득가액에 관한 장부와 증빙 등 자료를 제시하기가 용이한 납세의무자가 이를 입증하여야 할 것이다(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588판결, 대법원2008.5.29. 선고 2006두13831 판결, 같은 뜻임). OOO청구법인에 대한 세무조사시 시행사 운영비 가운데 토지취득자금 이자 등으로 소명받은 금액은 과세표준에서 제외하였고, 쟁점운영비를 포함한 OOO신축건물 과세표준에 포함되지 않는다는 것을 청구법인이 입증하지 못하였으므로, 이 건 취득세 등 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점운영비가 이 건 건축물의 취득가격에 포함되는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 2016년 및 2017년 위탁법인에게 쟁점운영비를 지급한 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구법인이 2016.4.25. 위탁법인과 체결한 관리형 토지신탁계약의 주요 내용은 다음과 같다. (나) 수익권증서 후면의 약관 제4호 제1항에서 신탁수익은 원칙적으로 신탁종료(해제)일의 영업익일에 교부하도록 되어 있다. (다) 청구법인은 2017.11.15. 이 건 토지상에 오피스텔 및 근린생활시설을 취득(신축)하고, 2017.11.22. 취득가액 OOO과세표준으로 하여 취득세 등 OOO신고·납부하였다. (라) 이의신청결정서(2019년 11월)의 주요 내용은 다음과 같다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하면서 같은 항 제3호에서 판결문․법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고 있다. 그리고, 지방세법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하면서, 같은 항 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을, 제2호에서 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료를, 제3호에서 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용을, 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료를, 제5호에서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액을, 제6호에서 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손을, 제7호에서 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용을 각각 규정하고 있다. (나) 일반적으로 과세처분 취소소송에 있어서 과세요건 사실에 관한 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이나, 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건 사실이 추정되는 사실이 밝혀지면, 상대방이 문제로 된 당해 사실이 경험칙 적용의 대상적격이 되지 못하는 사정을 입증하지 않는 한, 당해 과세처분을 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수는 없다고 할 것(대법원 2008.5.29. 선고 2006두13831 판결)인바, 이 건 토지신탁계약 등에 따르면 신탁계약이 종료된 경우에 신탁자가 신탁수익을 수익권증서와 함께 수익자에게 교부하도록 약정하고 있으나 쟁점운영비는 대부분 신탁계약 종료 이전에 발생된 것으로 보이므로 이를 위탁법인의 이익금이라 보기 어려운 점, 처분청은 이 건 취득세 등을 과세하면서 지급된 시행사운영비 가운데 토지 매입에 따른 대출이자 상당액 등은 이미 공제하고 쟁점운영비를 산정하였고, 이 건 신탁계약에서 위탁법인이 설계, 감리비용과 공사비용 및 이에 준하는 비용을 부담하도록 하면서 청구법인이 신탁재산에서 이를 지급하도록 약정되어 있는바, 쟁점운영비는 대부분 이 건 건축물 준공 이전에 발생된 비용으로서 해당 건축물의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 쟁점운영비를 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다. 따라서, 쟁점운영비를 취득가격에 포함되는 것으로 보아 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2017.7.26. 법률 제14839호로 일부 개정된 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2017.10.19. 대통령령 제28366호로 일부 개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사 등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 "실제 지출금액"이라 한다)이 분양·공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액

2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 소득세법 제163조에 따른 계산서 또는 부가가치세법 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액

3. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사 등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.