종전소유자가 공공건설임대주택을 건축하여 임대하다가 임대의무기간 내에 임대사업자인 청구법인이 이를 매수한 경우 임대주택에 대한 취득세 감면대상에 해당하는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. OOO은 2014.2.26. OOO 토지상에 공공건설임대아파트인 OOO(이하 “이 건 임대아파트”라 한다)를 신축하고, 2014.2.27. 지방세특례제한법(이하 “지특법”이라 한다) 제31조 제1항 제1호에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축한 공동주택으로 취득세를 면제받았다.
• 나. 청구법인은 2018.6.1. OOO과 이 건 임대아파트에 대한 매매계약을 체결하고, 2018.6.14. 지특법 제31조 제1항 제1호에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택에 해당된다는 사유로 감면신청을 하였으며, 지특법 제177조의2의 최저한세 적용으로 일부 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고납부하였다.
• 다. 이후 처분청은 2019.8.12. 청구법인이 이 건 임대아파트를 매입한 것은 임대목적으로 건축주로부터 최초로 공동주택을 분양받은 경우에 해당되지 아니하므로 지특법 제31조 제1항 제1호의 감면대상에 해당되지 아니함에도 착오감면한 것으로 보아 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2019.11.7. 청구법인에게 부과고지하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2020.2.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 소규모 임대주택에 관한 감면규정의 개정 연혁을 보면, 1997.3.28. 감면조례의 개정 이전에서는 60㎡이하인 공동주택 5세대 이상을 임대목적으로 취득하는 경우 임대사업자의 종류와 최초 취득인지 여부를 불문하고 취득세를 감면하다가 개정 이후에는 매입임대사업자가 건축주 또는 건설임대사업자로부터 최초로 승계취득하는 경우에 감면하도록 개정되었고, 2006.5.12. 개정된 감면조례에서는 임대할 목적으로 건축주(임대의무기간 경과후 분양하는 건설임대사업자 포함)로부터 최초로 분양받은 경우에 감면하도록 개정되었고, 2010.3.31. 제정된 지특법에서는 임대사업자가 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우로 개정되었다. 처분청은 임대주택에 대한 감면규정에서의 “분양”의 의미를 건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호에서의 분양으로 해석하여야 한다는 의견이나, 이러한 법률을 적용할 근거도 없을 뿐만 아니라 처분청이 제시한 판례(대법원 2017두32401 판결 등)는 분양이라는 개념보다 건축주로부터 최초로 취득하여야 한다는 요건을 충족하지 못한 사례로서 이 건과는 다르다 할 것이며, 지특법 제31조 제1항의 분양의 의미는 건축주로부터 최초로 소유권이 이전되는 것으로 의미한다고 보아야 할 것이다. 또한, 처분청은 건설임대사업자는 지특법 제31조 제1항의 건축주와 다르다는 의견이나, 건축주란 건축물의 건축목적에 따라 구분되는 것이 아니라 할 것으로서 건축목적은 언제든지 변경될 수 있는 것이므로 건설임대사업자이므로 건축주에 해당되지 아니한다는 처분청의 의견은 건축법이나 사전적 의미에도 부합되지 아니하며, 문언대로 공동주택의 허가명의인이나 이와 동일시 할 수 있는 지위에 있는 자는 모두 건축주에 해당된다 할 것이다. 따라서, 청구법인이 건설임대사업자인 OOO로부터 이 건 임대주택을 임대목적으로 매입한 것은 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당된다고 할 것이므로, 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지특법 제31조 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 등에 대해서는 지방세를 감면하도록 규정하고 있으며, 이러한 규정에서의 “건축주로부터 최초로 분양받은 경우”란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 그 전제로 하는 것이므로, 임대사업자가 이 건 조항 후단에 의하여 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입하여 취득한 경우에 한한다 할 것이다(대법원 2017.6.15. 선고 2017두32401 판결 참조). 아울러 행정안전부 유권해석에 따르면 임대사업자 등록을 하면서 임대주택으로 등록하였던 주택을 임대의무기간 이내에 매각하여 매입임대사업자가 이를 취득하는 경우 건축주로부터 최초로 분양받은 주택에 해당되지 아니하므로 취득세를 감면받을 수 없다고 해석하고 있다(세정과-9022, 2011.8.26. 참조). 이 건 임대주택의 전소유자인 OOO은 구임대주택법제16조 제1항 및 제3항과 같은 법 시행령 제13조 제2항 제1호 및 제3호에 따른 임대의무기간내에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 자치단체장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각을 할 수 있으나, OOO은 이 건 임대아파트를 분양매각 목적으로 건축한 건축주가 아닌 임대목적으로 사용하기 위하여 건축한 건설임대사업자에 해당되는 점, 청구법인의 경우 분양을 전제로 한 건축물을 건축주로부터 최초로 분양받은 경우가 아닌 건설임대사업자인 OOO이 2인 이상 불특정 다수인에게 분양공고를 통한 분양전환없이 매각한 이 건 임대아파트를 일괄 승계취득한 경우에 해당되는 점을 고려하면, 청구법인이 이 건 임대아파트를 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 보기 어렵다고 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다 하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 종전소유자가 공공건설임대주택을 건축하여 임대하다가 임대의무기간 내에 임대사업자인 청구법인이 이를 매수한 경우 임대주택에 대한 취득세 감면대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) OOO은 2013.12.24. 이 건 임대아파트를 임대주택으로 하여 임대사업자등록을 하고, 2014.2.26. 이 건 임대아파트를 신축하였고, 2014.4.8. 처분청에 임대주택에 대한 감면신청을 하여 취득세를 면제받은 것으로 감면신청서 등에서 나타난다. (나) 청구법인은 2018.5.16. 임대사업자등록을 한 것으로 임대사업자등록증에서 확인된다. (다) 청구법인은 2018.6.1. OOO과 이 건 임대아파트에 대하여 매매대금을 OOO원으로 하고, 이 건 임대아파트와 관련된 근저당권부 채무와 임대보증금을 정산하는 방식으로 매매계약을 체결하고, 2018.6.14. 취득신고를 하면서 취득세를 일부 감면받았다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. 지특법 제31조 제1항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택에 대해서는 주택 규모에 따라 지방세를 2018.12.31.까지 감면하도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구법인이 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하는지 여부를 살펴보면, OOO이 이 건 임대아파트를 임대할 목적으로 건축한 것이므로, 이 건 임대아파트는 당초부터 분양을 목적으로 건축한 공동주택에 해당되지 아니하는 점, 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제2항에서 임대사업자는 임대의무기간내에 이를 양도하는 경우 지방자치단체장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 양도할 수 있으며, 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하여야 한다고 규정하고 있는 점에 비추어 이 건의 경우에도 기존의 임대주택을 매수하여 임대하는 경우에는 일반적으로 건축주로부터 임대주택을 분양받아 최초로 임대를 개시하는 경우와는 다르다고 보아야 할 것인 점, 건설임대사업자가 임대하던 주택을 매입하여 임대사업을 하는 경우 종전의 전라북도 도세 감면조례제13조 제2항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축주(임대주택법에 의한 임대의무기간을 경과한 후 분양하는 건설임대사업자를 포함한다)로부터 최초로 분양받은 경우에 감면혜택을 부여한 것은 임대의무기간이 경과한 임대주택을 다시 임대하기 위하여 취득하는 경우 임대주택의 공급활성화라는 취지에 부합되는 측면이 있는 것으로 본 것이지만, 2010.3.31. 지특법이 제정되면서 건축주의 범위에 건설임대사업자를 제외한 것은 임대주택을 일반적인 건축주로부터 최초로 분양받은 경우와 달리 취급하겠다는 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 청구법인이 이 건 임대아파트를 임대를 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당된다고 보기는 어렵다 하겠으므로, 처분청이 이 건 임대아파트에 대하여 감면한 취득세 등을 부과한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2017.10.31. 법률 제15012호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

(2) 임대주택법(2014.5.28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다. 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.

③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(3) 임대주택법 시행령(2014.4.29., 대통령령 제25339호로 개정되기 전의 것) 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년

② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

(4) 임대주택법 시행규칙(2014.7.16. 국토교통부령 제113호로 개정되기 전의 것) 제6조(임대주택의 매각신고) ① 영 제13조 제2항 제1호에 따라 임대주택을 다른 임대사업자(해당 임대주택을 매입하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함한다)에게 매각하려는 임대사업자는 별지 제9호서식의 임대주택 매각신고서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 ㆍ구청장은 전자정부법제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 임대주택의 등기사항증명서 및 임대주택을 매입하는 자(해당 임대주택을 매입하여 주택임대사업을 하려는 자인 경우는 제외한다)의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다.

② 제1항에 따른 신고를 한 자는 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 담당 공무원은 전자정부법제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 임대주택의 등기사항증명서 및 임대주택을 매각한 자와 매입한 자의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다.

③ 제1항에 따라 임대주택 매각신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 즉시 해당 임대주택의 임차인에게 임대사업자가 변경된다는 것을 알려 주어야 한다.

(5) 민간임대주택에 관한 특별법(2017.12.26. 법률 제15319호로 일부 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “임대사업자”란 공공주택 특별법제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

(6) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2018.5.8. 대통령령 제28874호로 일부 개정된 것) 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다.

2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

• 나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 자 제5조(임대사업자 등록의 말소) ① 법 제6조 제1항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 일정 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 다만, 제6호의 경우 촉진지구가 지정되지 아니하거나 그 지정이 취소 또는 해제되는 경우에는 제6호에 해당하는 기간 내에도 등록을 말소할 수 있다.

2. 제4조 제1항 제2호 나목의 자: 임대사업자로 등록한 날부터 4년