[요지] 쟁점체비지는 일반에게 분양되지 아니하고 임대용으로 사용되어 취득세 등의 감면대상이 되는 체비지로 보기는 어렵다(조심 2019지1026, 2023.1.26., 같은 뜻임) 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 가산세를 포함한 이 건 취득세 등을 부과ㆍ고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 쟁점체비지는 일반에게 분양되지 아니하고 임대용으로 사용되어 취득세 등의 감면대상이 되는 체비지로 보기는 어렵다(조심 2019지1026, 2023.1.26., 같은 뜻임) 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 가산세를 포함한 이 건 취득세 등을 부과ㆍ고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2019지1026
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인들이 쟁점정비사업을 통해 취득한 쟁점체비지는 쟁점감면규정에 따라 취득세가 면제되는 체비지에 해당한다. (가) 쟁점감면규정의 본문은 구 도시정비법에 따른 도시환경정비사업의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지에 대해서는 취득세를 면제한다고 규정하고 있다. (나) 체비지에 관한 별도의 정의 규정은 없으나, ① 구 도시정비법 제55조 제2항은 “제48조 제3항의 규정에 의한 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물”을 체비지로 의제하고 있고,
② 구 도시정비법 제48조 제3항은 “관리처분계획의 인가 등”이라는 제목 아래에서 ‘사업시행자가 분양신청을 받은 후 잔여분을 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다’고 규정하면서 동 시행령에서 “법 제48조 제3항 전단의 규정에 의한 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법”을 관리처분계획에 포함하여 지방자치단체의 장으로부터 인가를 받도록 규정하고 있으며,
③ 대법원은 ‘위 비과세조항에 의하여 취득세가 비과세되는 체비지 등은 사업시행자가 미리 환지계획이나 관리처분계획에서 체비지 등으로 정하여 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있은 후에 취득하는 것만을 의미한다.’고 판시한 점에 비추어 체비지는 ‘사업시행자가 관리처분계획에 조합원 외의 자에게 분양할 토지로 기재하여 지방자치단체의 장으로부터 인가를 받은 토지’로 해석된다. (다) 쟁점체비지는 쟁점관리처분계획에 체비지시설(즉, 조합원 외의 자에게 분양할 토지)로 기재되었고, 처분청으로부터 인가를 받았는바, 여기에 ① 정비사업의 관리처분계획은 정비사업 시행으로 건설된 부동산의 소유권 귀속 및 비용 분담과 관련된 권리‧의무를 정하는 행정처분으로, 모든 소유권 변동은 관리처분계획에 정한대로만 이루어지는 점,
② 사업시행자가 관리처분계획에 “체비지”로 기재한 토지는 추후 “조합원 외의 자에게 분양할 토지”로서 공‧사법상 권리 및 의무가 확정되므로, 그 내용 그대로 사업시행자 및 관계행정청을 구속하는 힘(공정력)을 갖는다는 점,
③ 관리처분계획에 “체비지”로 기재되면 사업시행자는 그 때부터 체비지를 제3자에게 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있게 되어(도시개발법 제36조 제4항) 다른 토지와 법적 지위가 구별되는 점,
④ 처분청도 위와 같은 점을 고려하여 쟁점체비지가 쟁점감면규정의 “체비지”에 해당한다고 보아 취득세 감면 결정을 한 점에 비추어 쟁점관리처분계획에서 “체비지”로 지정된 쟁점체비지는 취득세 감면 대상에 해당한다.
(2) 처분청의 이 건 처분은 법률상 추징규정이 없음에도 불구하고 내려진 추징처분으로서 조세법률주의에 위배되어 위법하다. (가) 처분청은 체비지를 실제로 일반에게 매각‧분양하는 경우에만 취득세 감면대상이 된다고 주장하는데, 이는 결국 ‘체비지를 실제로 일반에게 분양하지 않는 것’이 감면된 취득세의 추징 사유라는 의미이다.
1. 사업시행자가 사후적으로 체비지를 매각하는지 여부는 이미 충족된 감면요건에 영향을 미치지 않는다.
2. 법률적인 측면에서 체비지 매각은 관리처분계획 확정이라는 행정처분과는 전혀 별개로 확정된 관리처분계획을 사후적으로 집행하는 행위에 불과하므로, 사업시행자가 언제, 어떻게 체비지를 매각하는지는 관리처분계획으로 정해진 “체비지”의 권리‧의무 및 법적 지위에 아무런 영향을 미치지 않는다.
3. 세법적인 측면에서도, 관리처분계획으로 “체비지”의 법적 지위가 정해진 이상 사업시행자가 사후적으로 체비지를 매각하는지 여부는 사후적으로 감면된 추징할 수 있는지와 관련하여서만 문제되고, 이미 충족된 감면요건에는 영향을 미칠 수 없다.
4. 따라서, 체비지를 실제로 일반에게 매각‧분양하는 경우에만 취득세 감면대상이 된다는 처분청의 주장은, 체비지를 실제로 일반에게 매각하지 않은 경우 이미 감면된 취득세 등을 추징할 수 있다는 의미이다. (나) 관련 법리 및 지방세특례제한법상 감면규정과 추징규정은 명확하게 구분되고, 추징규정이 없으면 사후적으로 발생한 사실을 근거로 추징처분을 할 수 없다.
1. 감면규정은 지방세를 감면하기 위한 요건과 그 효과(감면)를 규정한 법률 조문을, 추징규정은 감면된 지방세를 추징하기 위한 요건과 그 효과(추징)를 규정한 법률 조문을 의미하는 것으로 명확하게 구분된다.
2. 추징처분은 일단 면제 요건에 해당하면 그 세액을 면제한 후 당초의 면제 취지에 합당한 사용을 하느냐에 대한 사후관리 측면에서 규정한 것으로 본래의 부과처분과는 그 요건을 달리하는 별개의 처분이다.
3. 따라서, 감면규정만 있고 추징규정이 없는 상태라면 과세관청이 임의로 추징요건을 만들어 감면된 지방세를 추징하는 처분을 할 수 없고, 조세심판원 및 대법원도 같은 입장이다. (다) 쟁점감면규정은 체비지를 언제‧어떻게 매각하지 않으면 감면된 취득세를 추징한다는 추징규정을 두고 있지 않으므로, 청구법인이 상당한 기간 동안 체비지를 매각하지 않았다는 이유로 감면된 취득세를 추징할 수는 없다. 이와 달리 법률의 근거 없이 취득세를 추징할 수 있다고 해석한다면, 사업시행자의 임의적인 결정에 따라 감면 여부가 결정되어 법치행정에 반한다. 또한, 취득세 감면 여부가 결정된 이후에 체비지의 매각이 결정되는 것이 일반적이고, 일반분양에 이르기까지 걸리는 시간을 획일적으로 정하는 것이 현실적으로 곤란하며, 취득세 추징 여부 및 관련 가산세의 규모가 세무조사를 언제 실시하는 지에 따라 온전히 결정된다는 점에서 법적 안정성을 심히 저해한다 할 것이다.
(3) 설령 처분청의 주장과 같이 쟁점체비지가 실질적인 ‘환지’에 해당한다 하더라도 쟁점관리처분계획 상 청산금을 산정할 근거가 없으므로 취득세를 부과할 수 없다. (가) 청산금이란 ‘대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에 사업시행자가 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하는 금액’이다. (나) 사업시행자가 청산금 부과처분을 하기 위해서는 조합원이 부담해야 하는 청산금의 내용과 금액을 관리처분계획으로 정한 후 지방자치단체의 장으로부터 인가를 받아야 하고(구 도시정비법제48조 제1항 제5호), 청산금 부과처분은 관리처분계획에 따라 정해진 조합원의 권리‧의무에 대한 사항을 집행하는 것에 불과하므로 관리처분계획에 따라 정하지 않은 정산금을 임의로 부과‧징수하는 것은 법적 근거가 없어 무효이다. (다) 쟁점관리처분계획에는 조합원들에게 얼마의 청산금을 어떻게 걷기로 한다는 청산금 관련 내용이 전혀 포함되어 있지 않고, 처분청이 관리처분계획에 근거하지 않고 임의로 청구법인들이 부담해야 하는 “청산금”을 정할 수는 없다. (라) 처분청은 청구법인들이 쟁점정비사업의 비용을 직접 부담하였으므로 “청산금”을 부담한 것과 마찬가지라고 보는 것으로 이해되나, 사업시행자는 원칙적으로 정비사업 비용을 스스로 부담하므로(구 도시정비법제60조 제1항), 사업시행자인 청구법인들이 정비사업비용을 부담하였다는 이유만으로 이를 조합원 입장에 분담하는 비용인 “청산금”으로 볼 수는 없다. 대법원도 토지등소유자가 단독으로 사업시행자가 되어 모든 정비사업비용을 부담하고 정비사업을 시행한 사안에서, 사업시행자가 취득한 부동산은 “구 지방세법(2000.12.29. 법률 제6312호로 개정된 것) 제109조 제3항에서 규정하는 취득세의 비과세 요건 중 도시재개발법에 의한 재개발사업의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 관리처분계획에 의하여 취득하는 건축물”에 해당하여 비과세요건을 갖추었다고 판단하여, 사업시행자가 비용을 부담하였다고 하여 곧바로 “청산금”에 해당하는 것은 아니라는 태도를 취하였다.
(4) 설령 취득세를 부과할 수 있다고 가정하더라도 청구법인이 취득세를 납부하지 않은 데에 정당한 사유가 인정되므로 가산세를 부과할 수 없다. (가) 지방세기본법제57조 제1항은 납세자가 지방세 신고 및 납부의무를 이행하지 않은 데에 ‘정당한 사유’가 있으면 가산세를 부과하지 않는다고 규정하고 있다. (나) 대법원은 ‘정당한 사유’의 해석에 관하여, 『일종의 행정상 제재인 가산세는 ① 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법해석상 의의(疑意)로 인한 견해의 대립이 있는 등으로 인해 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있을 때,
② 또는 그 의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무를 게을리 한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없다』는 확립된 입장을 취하고 있다. (다) 청구법인들은 쟁점정비사업의 사업시행자이고 쟁점관리처분계획에서 쟁점체비지를 “체비지”로 지정하였으므로, 청구법인들로서는 쟁점감면규정에서 정한 취득세 면제 요건을 모두 충족하였다고 정당하게 신뢰할 만한 사유가 충분하였다. 이후 처분청이 실제로 체비지 부분 전부에 대하여 취득세 등을 면제하는 것으로 감면결정 하였고 취득세 추징 등 사후관리에 관한 법적 규정도 존재하지 않는 상황에서, 처분청이 기존의 감면결정에 반하여 법률상 근거 없이 취득세를 추징할 것을 대비하며 청구법인 스스로 취득세를 납부할 것을 기대하기는 어렵다. (라) 따라서 청구법인들에게는 가산세를 부과할 수 없는 ‘정당한 사유’가 충분히 인정된다.
(1) 청구법인들이 쟁점정비사업의 쟁점관리처분계획으로 인가받은 쟁점체비지는 도시 및 주거환경정비법에 따른 도시환경정비사업의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지로 볼 수 없다. (가) 쟁점정비사업은 도시 및 주거환경정비법에 따른 도시환경정비사업으로서, 사업시행자는 같은 법 제48조 제3항에 따라 종전 토지 등 소유자에게 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있고, 또한, 사업시행자는 같은 법 제52조, 제54조 및 제55조에 따라 정비사업의 준공인가 시 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 하며, 이에 따라 취득하는 대지 또는 건축물중 토지 등 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법에 따른 환지가 되며 도시 및 주거환경정비법제48조 제3항에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 및 건축물은 도시개발법에 따른 보류지 또는 체비지가 되는 것이다. (나) 도시 및 주거환경정비법제52조 내지 제59조에서 정비사업 완료 시 필요한 조치들에 대하여 정비사업으로 준공된 대지 또는 건축물을 환지, 보류지, 체비지로 구분하는 내용을 포함하여 규정하고 있고, 같은 법에서 제55조 제2항은 체비지에 대하여 규정하고 있는 유일한 규정으로서 청구법인들이 사업시행자로서 관리처분계획에 따라 취득하였다고 주장하고 있는 체비지에도 당연히 적용되어 실제로 같은 법에서 규정하고 있는 체비지가 맞는지 판단하여야 할 것이다. (다) 따라서, 청구법인들은 쟁점관리처분계획 상 체비지로 인가받은 쟁점체비지에 대하여 일반에게 분양하지 않고 사업시행자인 청구법인들이 이를 직접 사용하거나 임대용으로 사용하고 있는 점, 쟁점정비사업의 대상이 되는 부동산은 청구법인들의 소유로서 청구법인들을 제외하고는 다른 조합원이 없는 점, 모든 사업비는 청구법인들이 직접 부담하고 있는 점, 이 건 업무시설 및 숙박시설을 재고자산이 아니라 유형자산으로 회계처리하고 있는 사실이 청구법인들의 재무제표에 의해서 확인되는 점, 청구법인들은 쟁점체비지의 매각을 위한 분양 공고를 한 사실이 없고 체비지 매각을 전제로 하여 미분양등을 이유로 일시적으로 청구법인들이 사용한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구법인들은 쟁점정비사업의 완료 후 해당 사업으로 조성된 대지 및 건축물에서 행정청에 무상귀속되는 정비기반시설을 제외한 나머지 전체를 분양받은 것으로서 잔여분이 없으므로 체비지가 생길 여지가 원천적으로 없다 할 것이고, 이에 더해 쟁점정비사업에 적용되는 도시 및 주거환경정비법의 경우 도시개발법과 달리 일반에게 분양하는 조건으로 체비지를 제한하고 있어 쟁점정비사업의 경우에는 체비지가 존재하지 않는다 할 것이다.
(2) 조세법률주의의 원칙과 실질과세의 원칙에 따라 쟁점체비지는 쟁점감면규정에 따른 취득세 면제 대상이 아니다. (가) 쟁점감면규정에서 도시환경정비사업의 시행으로 환지계획 등에 따른 취득부동산과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여 취득세를 면제하는 이유는, 환지 부분의 경우 그 취득의 성질이 종전의 대지 또는 건축시설에 대한 권리변환으로 종전의 권리와 동일성이 있는 것으로 취급된다는 점과 정비사업의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려고 함에 있다 할 것이나, 새로 취득하는 부동산의 가액이 종전 부동산의 가액을 초과하는 경우 증가한 재산의 취득이라는 실질을 가지는 부분은 청산금으로 보아 그에 대해서는 과세의 형평을 위하여 과세하는 것이라 할 것이다. (나) 따라서, 쟁점정비사업과 같이 형식적으로 체비지를 관리처분계획에서 인가받음으로 인해 부담할 청산금이 외형적으로는 발생하지 않는 경우라 하더라도 쟁점감면규정 제1호의 입법 취지가 종전 부동산의 가액보다 증가된 재산의 취득이라는 실질을 포착하여 취득세를 과세하는 데에 있고, 종전 토지 등 소유자인 청구법인이 쟁점정비사업으로 인해 새로 취득하는 부동산 가액이 종전의 부동산 가액을 초과한 사실이 명백하므로 그 초과하는 부분에 대하여는 청산금으로 보아 취득세를 부담하는 것이 타당하다.
(3) 건물 신축사업을 함에 있어 그 실질과 관계없이 형식적으로 관리처분계획에서 체비지로 인가받는 경우에 취득세를 감면하게 된다면 조세회피의 수단으로 악용될 우려가 있다. (가) 체비지를 일반에게 분양하지 않고 본사 사옥 등으로 직접 소유하여 사용하는 경우 단순히 체비지로 인가받았다는 사유만으로 취득세를 면제받게 된다면 도시환경정비사업 구역 외에서 종전 부동산 소유자가 건축허가를 받아 사옥 등을 신축한 경우와 그 실질이 동일함에도 합리적 이유없이 차별하여 과세 형평성 저해를 초래하게 된다 할 것이다. (나) 청구법인들의 경우, 형식적으로는 쟁점관리처분계획에 따라 사업부지의 부동 중 일부를 체비지로 인가받았으나 실질적으로는 사업시행자이자 토지 등 소유자인 청구법인들이 모든 사업비를 직접 조달하고 그 사업형태에 있어서 도시 및 주거환경정비법에 따른 형식적인 절차만을 준수하여 일체의 부동산을 취득한 것이므로, 쟁점체비지는 청구법인들이 이 건 업무시설 및 숙박시설 등 신축 건물을 단독 소유하기 위하여 도시 및 주거환경정비법등 관련법에 있는 절차를 형식적으로 활용한 것에 불과하다 할 것임에도 이에 대하여 취득세 등을 면제할 경우 조세형평 등이 크게 저해된다 할 것이다.
(4) 따라서, 청구법인들이 자신들 소유의 부동산에 건축물을 신축하면서 도시 및 주거환경정비법의 형식을 빌려 쟁점체비지를 지정한 후 쟁점체비지를 취득하였으나, 이를 일반에게 분양하지 아니하고 직접 사용하거나 임대하고 있는 이상 쟁점체비지는 도시 및 주거환경정비법에 의한 체비지 요건을 갖추지 못하였으므로 이는 환지가 되는 것이므로 청구법인들이 부담한 공사비 일체를 실질적으로 증가한 재산의 취득에 해당하는 청산금으로 보아 이를 과세표준으로 하여 처분청이 기 감면한 취득세 등을 부과ㆍ고지한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인들과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인①은 1965.9.17. ‘부동산 매매 및 임대업 등’을 목적으로 하여 설립된 법인으로 2016.11.16. 법인명을 ‘CCC 주식회사’에서 ‘AAA 주식회사’로 변경하였으며, 청구법인②는 1969.5.28. ‘부동산 임대업 등’을 목적으로 설립된 법인이다. (나) OOO지구 정비사업은 청구법인①이 유일한 토지 등 소유자이자 사업시행자로서 위 ＜표1＞과 같이 2011.7.29. 사업시행인가, 2011.10.13. 관리처분인가, 2014.9.19. 준공인가 등을 거쳐 2015.1.19. 관리처분계획(변경)인가를 받았다. (다) OOO지구 정비사업은 청구법인들(청구법인①ㆍ②)가 50:50 지분으로 한 토지 등 소유자이자 사업시행자로서 위 ＜표1＞과 같이 2014.3.12. 사업시행인가, 2014.11.5. 관리처분인가, 2017.9.28. 준공인가 등을 거쳐 2017.11.8. 관리처분계획(변경)인가를 받았다. (라) 처분청으로부터 인가 받은 쟁점정비사업의 쟁점관리처분계획에 의한 환지 및 체비지 현황은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점관리처분계획에 따른 환지 및 체비지 인가 현황 OOO (마) 청구법인들은 2014.9.19.과 2017.9.28. 쟁점정비사업의 준공인가를 득한 후, 아래 ＜표5＞와 같이 2014.11.24.과 2017.11.23. 쟁점체비지에 대하여는 쟁점감면규정에 따라 취득세 등을 면제받고, 환지 등의 부분에 대하여는 중과세 및 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다. ＜표5＞ 쟁점정비사업 준공에 따른 취득세 면제 내역 등 OOO (바) 처분청은 청구법인들이 쟁점체비지를 일반분양하지 아니하고, 이를 직접 사용하거나 제3자에게 임대하고 있는 사실을 확인한 후, 기 과세면제한 취득세 등을 아래 ＜표6＞과 같이 청구법인들에게 각각 부과ㆍ고지하였다. ＜표6＞ 취득세 등 부과ㆍ고지 내역(청구법인별 구분) OOO (사) 이 건과 동일 쟁점의 사건에 대한 국민신문고 민원(2020.9.28.)에 대하여 국토교통부장관은 2020.10.22. 아래와 같이 회신하였다. ＜ 국토교통부 국민신문고 민원회신 ＞
(1) 민원(질의)요지
• 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 체비지로 지정하여 취득한 대지 및 건축물을 임대용으로 사용수익하고 있는 경우 체비지인지 여부
(2) 답변내용
• 도시 및 주거환경정비법에서 체비지에 대하여 별도로 정의하지 않음. 다만, 같은 법 제87조 제3항에 따르면 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있음
• 이 때 체비지 인정 여부는 관리처분인가 내용, 도시개발법에 따른 체비지 관련 규정 등을 종합적으로 검토 후 판단하여야 할 것으로 보이며, 이와 관련하여 개별 사실판단이 필요한 사항은 현지현황 및 관계법령을 자세히 알고 있는 해당지역 시장, 군수, 구청장에게 문의바람 OOO (아) 국토교통부장관은 이 건과 동일 쟁점에 대한 서울특별시의 질의에 대하여 아래와 같이 회신 하였다. ＜ 국토교통부 유권해석 ＞ OOO (자) OOO시장은 2022.5.26. OOO구청장에게 도시 및 주거환경정비법에 따른 도시환경정비사업의 관리처분계획에서 “체비지 또는 체비시설”로 인가받은 의미에 대하여 질의를 하였고, 아래와 같은 회신을 받았다. ＜ OOO구청장의 질의회신 ＞ OOO (차) 행정안전부장관은 관리처분계획에 체비지로 등재되었으나 일반에게 분양하지 않고 직접 또는 임대용으로 사용하는 경우에는 이를 감면대상 체비지로 볼 수 없다는 취지로 아래와 같이 유권해석을 하였다. ＜ 행정안전부 유권해석 ＞ OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정된 것) 제74조 제1항에서 도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제하되, 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다고 규정하면서, 그 제1호에서 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 도시 및 주거환경정비법등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 규정하고 있다. (나) 청구법인들은 쟁점체비지가 취득세 면제대상인 체비지에 해당한다고 주장하나, 도시 및 주거환경정비법 제87조 제3항에서 “제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다”고 규정하고 있고, 도시 및 주거환경정비법 제79조 제1항에서 “정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다”고 규정하고 있으며, 도시 및 주거환경정비법 제48조 제1항 제3호에서 관리처분계획을 수립함에 있어 “조합원 분양분(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다), 일반 분양분, 기업형 임대주택, 임대주택, 그 밖에 부대ㆍ복리시설 등”으로 구분하여 일반 분양을 명시적으로 규정하고 있고, 도시개발법제34조 제1항에서 사업시행자는 “그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다”고 체비지에 대해 규정하고 있는바, 도시 및 주거환경정비법제87조 제3항에 따라 도시개발법제34조의 체비지로 보기 위해서는 ① 사업시행자가 ② 관리처분계획에서 일반 분양분(체비지)으로 인가받고 ③ 일반에게 분양하여 ④ 사업에 필요한 경비에 충당 등의 절차와 요건을 갖추어야 하는 것으로 볼 수 있다. 또한, 체비지는 그 성격의 측면에서 ① 사업시행자가 사업시행자의 지위에서 ② 행정정의 인가를 받아 ③ 사업의 경비에 충당하기 위하여 ④ 사업시행자의 지위가 유지되는 기간 동안만 일시적으로 소유하는 것으로도 볼 수 있다 할 것이다. (다) 따라서, 지방세특례제한법제74조 제1항에 규정된 체비지란 ① 관리처분계획에 따라 체비지로 인가받았을 것, ② 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물에 해당할 것이라는 2가지 요건을 모두 갖춘 경우를 의미 한다고 보는 것이 타당하므로 관리처분계획상 체비지로 인가되었다 하더라도 일반에게 분양되지 아니한 부동산 등은 취득세 등의 면제대상이 되는 체비지로 보기는 어렵다 할 것인 점, 청구법인들은 쟁점체비지를 쟁점관리처분계획상 체비지시설로 인가받았으나 일반에게 분양하지 아니하고 청구법인들이 직접 사용하거나 제3자에게 임대하고 있는 사실이 확인되는 점 등에 비추어 쟁점체비지는 일반에게 분양되지 아니하고 청구법인 및 임대용으로 사용되어 취득세 등의 감면대상이 되는 체비지로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 청구법인들에게 가산세를 포함한 이 건 취득세 등을 부과․고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정된 것) 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.
1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 도시 및 주거환경정비법등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산
2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 소득세법 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.
② 제1항 제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세특례제한법 시행령 (2017.7.26. 대통령령 2017.7.26. 개정된 것) 제35조(환지계획 등에 따른 취득부동산의 초과액 산정기준 등) ② 법 제74조 제2항에 따른 초과액은 같은 조 제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(지방세법 제10조 제5항에 따른 사실상의 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계취득할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 한다.
(3) 도시 및 주거환경정비법 (2017.3.30. 법률 제14113호로 개정된 것) 제8조(주택재개발사업 등의 시행자) ③ 도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다. 제46조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.
② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다. 제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액. 다만, 가목과 다목의 경우에는 제46조의2 제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)
5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항
② 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.
4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
5. 분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.
6. 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
1. 수도권정비계획법제6조 제1항 제1호에 따른 과밀억제권역에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 토지등소유자
2. 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
3. 국가, 지방자치단체 및 주택공사등
4. 국가균형발전 특별법제18조에 따른 공공기관지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자
③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.
⑤ 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 또는 가로주택정비사업에서 제1항 제3호·제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.
2. 시장·군수는 제1호에 따라 감정평가업자를 선정·계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정·절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 시·도조례로 정한다.
3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 시장·군수에게 감정평가업자의 선정·계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장·군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다.
⑦ 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑧ 제1항 각호의 관리처분계획의 내용과 제2항 내지 제7항의 규정은 시장·군수가 직접 수립하는 관리처분계획에 관하여 이를 준용한다. 제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전 받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다. 제60조(비용부담의 원칙) ① 정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.
② 시장·군수는 시장·군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 도시·군계획시설중 대통령령으로 정하는 주요 정비기반시설, 공동이용시설 및 제36조의 규정에 의한 임시수용시설(이하 "임시수용시설"이라 한다)에 대하여는 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다.
(4) 도시개발법(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정된 것) 제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
② 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 주택법에 따른 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에 따른 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있다. 제36조(환지 예정지 지정의 효과) ④ 시행자는 제34조에 따른 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다. 제40조(환지처분) ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.
② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.
③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.
④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.
⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다. 제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.
③ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권은 제1항에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.
⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.
⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다. 제54조(비용 부담의 원칙) 도시개발사업에 필요한 비용은 이 법이나 다른 법률에 규정이 있는 경우 외에는 시행자가 부담한다.