[요지] 이 건 임차인들에게 쟁점금액을 지급한 사실이 없는 것으로 보이고 향후에도 쟁점금액을 지급하여야 할 의무는 없는 것으로 보이는 점, 처분청은 청구인이 이 건 임차인들에게 쟁점금액을 지급하였다는 사실을 입증하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 이 건 부동산을 경락받아 취득할 당시 쟁점금액을 이 건 임차인들에게 지급한 사실이 없고 지급할 의무가 있었다고도 보기 어려워 쟁점금액은 이 건 부동산의 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[주 문] OOO이 2019.9.9. 청구인에게 한 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO 합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 이 건 부동산을 취득하면서 경매대금 OOO 외에는 사실상 임차보증금 등 어떠한 비용도 지급한 사실이 없을 뿐만 아니라 이 건 부동산의 종전임차인인 OOO 등 3인은 이 건 부동산에 주민등록을 마치고 확정일자 등을 받았으나 사실상 거주하지 아니하여 주택임대차보호법령에서 규정한 대항력 있는 임차인의 요건을 갖추고 있지 않고 있음에도 처분청이 쟁점금액을 대항력이 있는 임차보증금으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(2) 설령, 쟁점금액이 이 건 부동산의 취득가격에 해당된다고 하더라도 쟁점금액은 주택에 대한 임차보증금으로 그 취득은 주택의 유상거래에 해당되어지방세법제11조 제1항 제8호에 따른 세율(1천분의 10)을 적용하여야 함에도 처분청은 이를 주택과 상가로 안분한 후 그에 해당하는 세율을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과하였는바, 이 건 취득세 등은 주택의 유상거래에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인이 경매로 취득하기 전에 이 건 부동산의 용도 및 소유권 등에 대한 현황은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 이 건 부동산의 소유권 현황 등 (단위: ㎡) (나) 이 건 임차인들의 임대차계약, 전입일(확정일자) 및 전출일 등은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 이 건 부동산 중 주택의 임대차계약 및 전․출입현황 등 (단위: 원) (다) 이 건 임차인들 중 OOO은 2015.5.29. OOO과 OOO은 2015.6.8. 이 건 부동산의 경매(2015타경7765)와 관련하여 OOO에 주택임차인으로서 권리신고 및 배당요구신청을 하였으나, 그 신청서를 보면, OOO만 그 주소지를 주민등록상 주소지인 OOO(이 건 부동산 소재지)로 기재하였을 뿐 OOO과 OOO은 주민등록상 주소지가 아닌 OOO과 OOO을 각각의 주소지로 기재한 것으로 나타난다. (라) OOO은 2015.5.8. 이 건 부동산의 경매개시 결정(2015타경7765)을 하였는데, 이에 따른 이 건 부동산의 물건명세서 상 임차인 현황과 권리분석표에는 이 건 임차인들의 임차보증금 OOO은 대항력이 있고, 그 임차보증금 전액이 변제되지 아니하는 경우에는 잔액을 매수인이 인수하여야 한다고 기재되어 있다. (마) 이 건 부동산은 OOO에 청구인에게, 이 건 부동산 외에 채무자 OOO 소유의 다른 부동산(OOO 외 4필지 토지 972㎡)은 OOO에 제3자에게 각각 낙찰되었으며, 총 매각대금 OOO 중 집행비용을 제외한 OOO은 OOO․OOO의 채권자인 OOO 등 19인에게 전액 배당되었고, 이 건 임차인들에게는 전혀 배당되지 않았는데, 그 배당표의 말미에는 “건물의 인도가 되지 아니하여 임차인들에게는 전액 배당하지 아니하는 것으로 작성함”이라고 기재되어 있다. (바) OOO은 청구인이 이 건 임차인들 중 OOO을 상대로 제기한 부동산 인도명령 청구에서 OOO은 근저당설정일인 2015.3.20.보다 앞선 2014.12.1. 이 건 부동산의 OOO에 전입하여 확정일자를 받았는바, OOO은 대항력 있는 임차인에 해당된다고 보아 청구인의 주장을 기각하였다(OOO 2016.5.20. 선고 2016타인219 결정). (사) 청구인이 제출한 심리자료 중 이 건 부동산에 대한 인도명령의 집행을 수행하였다는 OOO이 작성한 사실확인서에는, 인도명령을 집행할 당시 이 건 부동산의 OOO에는 OOO가, OOO에는 OOO이 각각 거주하고 있었는데, 이들은 인도명령 집행이 개시되자 자진 퇴거하였고, OOO에 거주한다고 하는 OOO도 실제로 거주하지 않고 짐만 갖다 놓아 건물주(청구인)로부터 이사비용으로 OOO을 받고 자진 퇴거하였다고 기재되어 있다. (아) 이 건 임차인들 중 한 명인 OOO은 우리 원 조사담당자와의 전화통화에서 OOO을 비롯한 이 건 임차인들은 이 건 부동산의 건축물을 신축한 공사인부들로서 건축주인 OOO로부터 밀린 공사대금을 받기 위하여 OOO은 이 건 부동산의 OOO(2014.12.1 전입), OOO은 OOO(2014.12.31. 전입) 및 OOO은 OOO(2015.2.13. 전입)에 각각 주민등록을 마치고 확정일자를 받아 OOO에 이 건 부동산의 경매에 따른 배당요구신청을 하였으나 배당에서 제외되어 밀린 공사대금을 전혀 받지 못하였다고 답변하였다. (자) 청구인은 이 건 임차인들이 실제 임차인들이 아니므로 쟁점금액을 지급하지 않았다고 주장하고 있고, 이에 대하여 처분청은 청구인이 이 건 임차인들에게 실제로 쟁점금액을 지급하였는지 여부는 알 수 없으나 쟁점금액은 대항력이 있는 임차보증금이므로 이 건 부동산의 취득가격에 해당된다는 의견이다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하면서 그 제4호에서 공매방법에 의한 취득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 하되 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다고 규정하면서 그 제5호에서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액을 규정하고 있다. (나) 위 조항에서 규정된 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급하여야 할 원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 외에 실제로 당해 물건의 취득대가로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 취득시기까지 지급원인이 발생되지 아니하여 실제 지급되지 아니한 금액은 이에 포함되는 것으로 볼 수 없다 할 것이다. (다) 처분청은 쟁점금액은 대항력 있는 임차보증금으로서 이 건 부동산의 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 한다는 의견이나,주택임대차보호법제3조 제1항에서 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정하고 있으나, 이 건 부동산이 이 건 임차인들에게 인도되었다는 사실이 불분명한 점, 이 건 임차인들은 OOO에 이 건 부동산의 매각대금 배당요구를 하였으나 OOO은 이 건 임차인들에게 매각대금을 배분하지 아니한 점, 이 건 임차인들이 작성한 이 건 부동산의 매각대금 배당요구신청서에 OOO만 주소지를 이 건 부동산으로 기재하였을 뿐 OOO과 OOO은 OOO 등 다른 장소로 기재하였고 이 건 부동산의 인도명령을 수행한 OOO이 작성한 사실확인서에 의하면 인도명령을 집행할 당시 이 건 임차인들 중 OOO과 OOO은 이 건 부동산에 거주하지 않았고 OOO은 실제로 거주하지 않고 짐만 갖다 놓았다가 청구인으로부터 이사비용만 받고 자진퇴거 하였다고 기재되어 있는 점, 이 건 임차인들은 이 건 부동산의 건축물을 신축한 공사인부들로서 건축주인 OOO으로부터 밀린 공사대금을 받기 위하여 이 건 부동산에 주민등록을 전입하고 확정일자를 받았으나 배당에서 제외되어 밀린 공사대금을 전혀 받지 못하였다고 진술하고 있는바, 청구인이 이 건 부동산을 경매로 취득할 당시 이 건 임차인들이 이 건 부동산을 인도받은 사실이 명확히 나타나지 아니하는 점, 이 건 임차인들이 대항력 있는 임차인이라는 사실도 명확히 입증되지 아니하고 이에 따라 청구인이 이 건 임차인들에게 쟁점금액을 지급할 의무가 있는지 여부가 불분명한 점, 청구인은 이 건 부동산의 취득일 또는 이 건 심리일 현재까지 이 건 임차인들에게 쟁점금액을 지급한 사실이 없는 것으로 보이고 향후에도 쟁점금액을 지급하여야 할 의무는 없는 것으로 보이는 점, 처분청은 청구인이 이 건 임차인들에게 쟁점금액을 지급하였다는 사실을 입증하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 이 건 부동산을 경락받아 취득할 당시 쟁점금액을 이 건 임차인들에게 지급한 사실이 없고 지급할 의무가 있었다고도 보기 어려워 쟁점금액은 이 건 부동산의 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.(이하 생략)
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
4. 공매방법에 의한 취득
(2) 지방세법 시행령 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
(3) 주택임대차보호법 제3조[대항력 등] ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 제3조의2[보증금의 회수] ① 임차인(제3조 제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한민사집행법제41조 에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은민사집행법에 따른 경매 또는국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. 제3조의5조[경매에 의한 임차권의 소멸] 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.