주택건설사업을 위하여 토지를 취득한 후 주택건설사업계획 승인을 받으면서 사업부지 일부를 도로로 개설하여 기부채납하도록 한 경우 당해 도로부지가 취득세 비과세대상에 해당하는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2016.4.6.～11.11. 사이에 OOO외 39필지 토지 19,209㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후 취득세 등 OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 청구법인은 2019.5.22. 이 건 토지 중 일부(2,567㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 도로를 개설하여 처분청에 무상귀속하기로 약정한 토지로서 지방세법제9조 제2항에 따른 비과세대상에 해당된다는 사유로 기 납부한 취득세 중 OOO을 환급하여 줄 것을 요청하는 내용으로 이 건 토지의 취득시기별로 21건으로 구분하여 경정청구를 하였으며, 이에 대하여 처분청은 2019.6.21.과 6.23. 청구법인과 처분청간에 기부채납의 약정이 있기 이전에 이 건 토지를 취득하였으므로 쟁점토지는 기부채납을 목적으로 취득한 토지에 해당되지 아니한다는 사유로 이를 거부하는 통지를 하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2019.7.3. 이의신청을 거쳐 2020.1.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 2016.1.15. 법인을 설립하여 이 건 토지상에 주택건설사업을 계획하고, 처분청에 지구단위 계획변경 및 주택건설사업계획 승인을 신청하여 2016.12.22. 사업구역 내 도로를 개설하고 이를 처분청에 무상귀속 조건으로 최초 사업계획 승인을 받았다. 이와 관련하여 청구법인은 주택법제15조 및 제21조에 따라 주택건설 사업을 승인받으려는 자는 처분청의 최종 사업계획 승인 이전에 주택건설 대지를 사전에 확보하도록 명시되어 있기에 불가피하게 2016.12.22. 사업계획 승인 이전에 사업부지를 확보하면서 도로부지를 포함하여 취득하였던 것이며, 쟁점토지에 대하여 2016년 9월에 기부채납의 의사를 처분청에 표시하여 처분청으로부터 승낙을 받기 이전에 취득이 이루어졌지만, 취득 이전에 이미 기부채납 목적물이 쟁점토지로 특정된 상태에서 처분청과 기부채납 협의가 진행중이었으므로 쟁점토지는 기부채납을 목적으로 취득한 토지로서 취득세 비과세대상에 해당된다고 보아야 할 것(대법원 2006.1.26. 선고 2005두14998 판결 등 참조)이기 때문에 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 주택법의 관련 규정에 따라 주택건설 사업을 승인받으려는 자는 최종 사업계획 승인을 받기 전에 주택건설 대지를 사전에 확보하도록 명시되어 있기에 쟁점토지를 포함한 이 건 토지를 먼저 취득할 수 밖에 없었으며, 취득 이전에 쟁점토지를 특정하여 기부채납의 의사표시를 하였고, 기부채납 협의가 진행중이었으므로 취득세 비과세대상에 해당된다고 주장하나, 지방세법제9조 제2항에 따르면 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대한 민간투자법제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 대법원 판례(대법원 1996.11.8. 선고 96다20581 판결 참조)에 따르면 국가 등에 귀속 또는 기부채납은 기부자가 그의 소유재산을 국가나 지방자치단체의 국·공유재산으로 증여하는 의사표시를 하고 국가나 지방자치단체는 이를 승낙하는 채납의 의사표시를 함으로써 성립하는 증여계약으로 판시하고 있는 바, 청구법인이 쟁점토지를 취득하기 이전에 기부채납의 합의가 있었는지 여부에 따라 비과세 여부를 판단하여야 할 것이다. 주택법제21조 제1항 제1호에 따르면 주택건설사업계획 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하지만 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 등은 소유권을 확보할 필요가 없이 주택건설사업계획 승인을 받을 수 있는 것으로 규정하고 있으며, 청구법인이 제출한 도시․군관리계획수립지침에서도 도시․군관리계획의 입안을 제안하려는 자는 대상토지(국․공유지 제외) 면적의 5분의 4 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받은 경우에 권원을 확보한 것으로 규정하고 있는 것을 볼 때 청구법인이 반드시 주택건설사업계획 승인을 받기 전에 사업부지를 취득할 수 밖에 없었다는 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이다. 또한, 청구법인은 2016.9.6. 주택건설사업계획 승인신청서를 처분청에 접수하였다가 2016.9.29. 취하원을 제출하였고, 2016.10.4. 다시 주택건설사업계획 승인신청서를 제출하였으며, 2016.11.23. 군계획위원회에서 청구법인이 쟁점토지에 대하여 도로를 개설하여 기부채납하는 조건으로 의결함에 따라 처분청과 청구법인간에 도로 개설 약정서를 작성한 사실은 확인할 수 있었지만 2016.12.22. 주택건설사업 승인 시까지 처분청과 청구법인간에 쟁점토지에 대하여 기부채납 협약 또는 약정을 맺은 사실을 확인할 수 없으므로, 기부채납 약정이 있기 이전에 취득한 쟁점토지를 기부채납을 조건으로 취득한 토지에 해당된다고 보기 어렵다 하겠다. 뿐만 아니라, 청구법인은 취득 이전에 기부채납 토지가 특정되어 있었고, 처분청과 협의가 진행중인 경우 이를 인정하여야 한다고 주장하면서 대법원 판례(대법원 2006.1.26. 선고 2005두14998 판결)을 제시하고 있으나, 당해 사례는 주상복합건물 6개동을 신축하여 분양하고자 하는 계획구역 내에 위치한 국가 소유의 우체국 부지를 양여받는 대신 우체국 신축부지를 취득하여 그 위에 새로이 우체국 건물을 신축하여 기부채납한다는 조건으로 사전 기부채납 협약을 체결하고 우체국 신축부지를 확정한 후 대체부지와 그 지상의 신축건물을 기부채납한 경우로서 우정사업본부장이 기부채납 교환양여를 최종 승인하기 이전인 2004.5.3. 원고와 부산체신청간 기부채납 의사 합치가 있었던 경우로서 이 건과 같이 기부채납 협의가 진행 중인 경우까지 확대하여 적용할 수는 없다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다 하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 주택건설사업을 위하여 토지를 취득한 후 주택건설사업계획 승인을 받으면서 사업부지 일부를 도로로 개설하여 기부채납하도록 한 경우 당해 도로부지가 취득세 비과세대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제9조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 "국가등"이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 “귀속등”이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대한 민간투자법제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.

1. 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각ㆍ증여하거나 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우

2. 국가등에 귀속등의 반대급부로 국가 등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우

(2) 주택법 제21조(대지의 소유권 확보 등) ① 제15조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제49조에 따른 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정(제19조 제1항 제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우

2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구법인은 2016.1.20.～10.17. 주택건설사업을 위하여 OOO 외 14인과 이 건 토지 및 그 지상 건물에 대하여 매매계약을 체결하고 2016.4.6.～11.11. 잔금을 지급하고 이를 취득한 것으로 매매계약서 등에서 나타난다. (나) 청구법인은 2016.9.6. OOO외 63필지 토지 상에 대지면적 26,984㎡, 건축연면적 77,045.3929㎡, 570세대의 공동주택과 부속건축물을 신축하는 내용의 주택건설사업계획 승인신청을 하면서 이 건 토지 중 도로개설부지{소로 2-17호선(1,552㎡), 2-1302호선(1,967㎡)}에 대하여 처분청에 기부채납 의사표시를 하였다가, 2016.9.29. 이에 대한 취하원을 제출하였다. (다) 청구법인은 2016.10.4. 종전 신청내용과 유사한 내용으로 주택건설사업계획 승인신청서를 다시 제출한 것으로 나타난다. (라) 처분청은 2016.11.23. OOO계획위원회에서 아파트 신축공사 개발행위 심의를 하였고, 당해 심의안건에 기반시설계획에 포함된 소로 2-17호선(1,552㎡), 2-1302호선(1,967㎡)을 처분청에 기부채납하는 안건이 포함되어 있다. (마) 처분청은 2016.11.23. 공동주택개발사업계획의 승인과 관련하여 청구법인과 체결한 약정서 내용은 다음과 같다. OOO (바) 처분청은 2016.12.22. 청구법인의 주택건설사업계획 승인신청에 대하여 이를 승인하고 고시하였다(부안군 고시 제2016-111호). (사) 처분청은 2018.11.23. OOO계획시설(도로) 실시계획인가 및 고시를 하였고, 당해 고시내용에 도시계획도로 사업완료 후 해당시설(토지 및 공공시설)은 관리청에 무상귀속된다는 사항이 기재되어 있다. (아) 청구법인이 주장하는 이 건 토지 중 도로로 기부채납하는 쟁점토지의 내용은 아래 ＜표＞와 같다. OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관계법령을 종합하여 살펴본다. 지방세법제9조 제2항에서 지방자치단체에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다)을 조건으로 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있는바, 기부채납은 기부자가 그의 소유재산을 국가 등의 공유재산으로 증여하는 의사표시를 하고 국가 등은 이를 승낙하는 채납의 의사표시를 함으로써 성립하는 증여계약이고, 위 규정에서의 “기부채납을 조건으로 취득하는 부동산”의 의미는 사업자가 주택건설사업계획승인을 받고 그 승인조건에서 나타난 기부채납 등의 조건에 맞추어 취득한 토지가 이에 해당함은 당연하고, 나아가 주택건설사업계획승인 이전이라도 이미 기부채납의 대상이 되는 토지의 위치나 면적이 구체적으로 특정된 상태에서 행정관청과 사이에 기부채납에 대한 협의가 진행 중인 것으로 볼 수 있는 객관적인 사정이 있는 경우에는, 그 이후에 취득하여 국가 등에 기부채납한 토지도 “기부채납을 조건으로 취득한 토지”로서 비과세 대상에 해당한다고 할 것이다(대법원 2011.11.1. 선고 2011두17363 판결, 같은 뜻임). 이 건의 경우를 보면, 청구법인은 2016.4.6.～11.11. 도로부지인 쟁점토지를 포함한 이 건 토지를 취득하였고, 청구법인은 2016.9.6. 주택건설사업계획신청을 하였다가 이를 취하하고, 2016.10.4. 다시 주택사업계획 승인신청서를 제출한 것으로 나타나고, 이러한 주택사업계획 승인신청에 대하여 처분청은 2016.11.23. 도시계획위원회를 개최하여 이를 심의하였던 점에서 이 건 토지를 취득하기 이전에 쟁점토지가 기부채납하기로 약정되어 있었다거나 구체적인 협의가 진행 중인 경우에 해당된다고 보기에는 객관성이 부족하고, 청구법인이 2016.9.6. 주택건설사업계획 승인신청을 하면서 쟁점토지의 기부채납 의사를 표시하였다고 하지만 청구법인의 일방적인 승인신청만으로 기부채납할 도로부지의 면적, 위치 등이 특정되어 있었다고 보기도 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.