[요지] 이 건 분양아파트는 도시개발법제35조에 따라 지정된 환지예정지와 마찬가지라 할 것이고, 청구인은 이 건 재산세 과세기준일 현재 환지예정지인 이 건 분양아파트의 부속토지를 사실상 소유하고 있는 자로서 재산세 납세의무가 있다고 하겠다(조심 2019지211, 2020.3.27. 같은 뜻임)고 할 것이므로, 처분청에서 이 건 분양아파트가 아니라 청구인이 종전에 소유하던 이 건 토지를 기준으로 2019년도분 재산세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단됨
[참조결정] 조심2019지0211
[주 문] OOO구청장이 2019.9.16. 청구인에게 한 2019년도 토지분 재산세OOO원의 부과처분은 청구인이 재개발사업에 따라 분양받은 OOO호의 대지권 면적인 46.1946㎡를 기준으로 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2011.7.1. 이 건 토지를 취득하여 소유권 이전등기를 한 것으로 등기사항전부증명서에서 확인된다. (나) OOO재개발정비사업조합은 2010.5.13. 이 건 토지를 포함한 사업부지에 대하여 사업시행인가(OOO호)를 받고, 2010.5.13. 관리처분계획인가(OOO)를 받은 것으로 부산광역시 정비사업홈페이지에서 확인된다. (다) 청구인은 2018.12.22. 이 건 토지가 OOO재개발사업부지에 편입됨에 따라 조합원으로 참여하여 재개발정비사업조합과 OOO 토지상에 건축예정인 OOO호(대지면적 46.1946㎡, 건축물면적 84.9856㎡)를 분양받기로 하는 분양계약을 체결하고, 이에 대한 부동산거래계약신고를 한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. 지방세법제107조 제1항은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 재산세 납세의무자로 규정하고 있고, 도시 및 주거환경정비법제79조 제2항에서 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제87조 제2항에서 관리처분계획인가에 따라 토지등 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법제40조에 따라 행하여진 환지로 본다고 규정하고 있다. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 분양아파트의 잔금지급일이 도래하지 아니하였기 때문에 청구인이 이 건 분양아파트를 사실상 취득하였다고 볼 수 없으므로 종전 소유토지인 이 건 토지를 기준으로 재산세를 부과하여야 한다는 의견이나, 주택재개발사업으로 당해 사업부지 내의 부동산 소유자들이 종전 부동산에 대한 환지 형태로 관리처분계획에 따라 재개발주택 등을 취득하는 경우에 있어서는 일반적으로 매매 등으로 부동산을 취득하는 경우와는 다르다 하겠으므로, 잔금지급시기 등을 기준으로 재산세 납세의무자인 부동산을 사실상 소유하는지 여부를 판단할 수는 없다 할 것이고, 재개발사업의 사업시행인가, 관리처분계획인가, 준공인가, 이전고시 등의 사업시행절차를 기준으로 어느 시점에서 종전의 부동산에 대한 사실상 환지가 이루어지고 재개발사업으로 인하여 새로이 조성한 토지 및 건축물의 소유권이 확정되는지 여부를 기준으로 재산세 납세의무자를 판단하는 것이 타당하다고 할 것이다. 이 건의 경우 청구인이 소유하던 이 건 토지가 OOO역주택재개발정비사업부지에 포함되었고, OOO역주택재개발정비사업조합은 2010.5.13. 관리처분계획인가를 받았으며, 이러한 관리처분계획에 따라 청구인이 이 건 분양아파트에 대한 분양계약을 체결하였으므로, 이 건 분양아파트는 도시개발법제35조에 따라 지정된 환지예정지와 마찬가지라 할 것이고, 도시개발법제36조 제1항은 환지예정지가 지정되면 종전 토지의 소유자는 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지예정지에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고, 같은 조 제3항은 환지예정지 지정의 효력이 발생한 경우 해당 환지예정지의 종전 소유자는 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다고 규정하고 있는바, 환지예정지 지정의 효력이 발생한 후에도 종전 토지 소유자는 그 환지예정지를 사용·수익할 수 없을 뿐, 사실상 해당 토지의 경제적 가치 증가분을 반영하여 처분할 수 있는 점 등에 비추어 청구인은 이 건 재산세 과세기준일 현재 환지예정지인 이 건 분양아파트의 부속토지를 사실상 소유하고 있는 자로서 재산세 납세의무가 있다고 하겠다(조심 2019지211, 2020.3.27. 같은 뜻임)고 할 것이므로, 처분청에서 이 건 분양아파트가 아니라 청구인이 종전에 소유하던 이 건 토지를 기준으로 2019년도분 재산세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16113호로 개정되기 전의 것) 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 1.～3. (생략)
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
6. 도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
1. 토지
1. 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지 및 임야: 과세표준의 1천분의 0.7
2. 골프장 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40
3. 그 밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2
(2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. 1.～3. (생략)
② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. 가.～라. (생략)
⑦ 주택법제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 주택법제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 도시 및 주거환경정비법제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다. 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외한다.
7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법제24조부터 제28조까지 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)
(3) 도시 및 주거환경정비법 제25조(재개발사업ㆍ재건축사업의 시행자) ① 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.
1. 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법
2. 토지등 소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등 소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법 제50조(사업시행계획인가) ① 사업시행자(제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
② 시장ㆍ군수등은 특별한 사유가 없으면 제1항에 따라 사업시행계획서의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.
③ 사업시행자(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등은 제외한다)는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 총회의 의결을 거쳐야 하며, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항의 변경은 총회의 의결을 필요로 하지 아니한다.
④ 토지등소유자가 제25조 제1항 제2호에 따라 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 다만, 인가받은 사항을 변경하려는 경우에는 규약으로 정하는 바에 따라 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 하며, 제1항 단서에 따른 경미한 사항의 변경인 경우에는 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다. 제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조 제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
2. 분양대상자별 분담금의 추산액
3. 분양신청기간
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. 제79조(관리처분계획에 따른 처분 등) ① 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다.
② 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다. 제83조(정비사업의 준공인가) ① 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 준공인가를 받아야 한다.
③ 시장ㆍ군수등은 제2항 전단 또는 후단에 따른 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
④ 시장ㆍ군수등은 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에는 그 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다. 제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.