쟁점토지가 「지방세특례제한법」 제31조의3 제1항에 따른 재산세 등의 감면대상인지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2019년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 청구법인이 주식회사 OOO(이하 “쟁점위탁자”라 한다)로부터 신탁받아 소유 중인 OOO 토지 4,459㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제3호 아목에 따라 분리과세대상으로 구분하고 같은 법 제111조 제1항 제1호 다목 3)의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2019.9.10. 청구법인에게 부과·고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2019.12.3. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구법인은 민감임대주택에 관한 특별법제2조 제5호(장기일반민간임대주택)에 따라 쟁점토지에 임대할 목적으로 전용면적 40㎡ 이하인 공동주택을 건축 중인바, 임대용 공동주택을 건설중인 토지도 임대목적에 직접 사용하는 주택으로 보아 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 따라 재산세를 감면하여야 함에도 2019년 재산세 과세기준일 현재 건축공사가 완료되지 아니하였다 하여 위 감면을 적용하지 아니함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에서는 민감임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 임대목적에 직접 사용하는 경우에는 지방세를 감면한다고 규정하고 있는바, 해당 감면규정은 임대주택 취득세 감면 규정과 달리 신축 중인 토지에 대하여 별도의 감면 방법을 규정하고 있지 아니하고, 지방세특례제한법 시행령 제123조는 토지에 대한 재산세 감면 규정의 적용범위에 대한 것이므로 이를 주택에 대한 감면규정에 적용할 수 없다. 따라서 주택을 건축 중인 토지를 임대주택으로 직접 사용하고 있는 것으로 보아 이 건 감면을 적용하기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지가 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에 따라 재산세 등의 감면대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점위탁회사는 2017.12.14. 부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사로, 쟁점토지를 매입하여 기업형임대주택 529세대를 개발하여 8년간 임대·운용 후 매각하는 방법으로 투자영업을 하는 것으로 2018.3.8. OOO으로부터 인가를 받았다. (나) 주식회사 OOO 등은 2017.12.14. OOO으로부터 쟁점토지에서 OOO 기업형 임대주택(역세권청년주택) 건설사업(연면적 35,393.04㎡, 공동주택 2개동 전용면적 17.28㎡∼29.49㎡인 공공임대 60세대·민간임대 529세대 및 근린생활시설, 사회복지시설)을 하는 것으로 사업계획승인을 받고, 2018.5.24. 쟁점토지를 청구법인에게 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 하였다. (다) 주식회사 OOO 등은 2018.6.11. 처분청에 공사기간 2018.6.11.∼2020.12.30.으로 하여 위 건설사업의 착공신고를 하였다. (라) 처분청은 2018년 9월경 위 건설사업의 사업시행자를 청구법인으로 변경하는 내용으로 사업계획변경승인을 하였다. (마) 청구법인이 위 임대주택에 대하여 임대사업자 등록을 한 사실은 확인되지 아니한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 지방세특례제한법제31조의3 제1항의 재산세 감면대상에 해당한다고 주장하나, 지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호 또는 제5조에 따른 민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조의2 제1항에서 “법 제31조의3 제1항에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다”고 규정하고 있는바, 청구법인이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없어 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 다른 재산세 감면대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "공동주택"이란 주택법 제2조제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.

8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ①민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다.

3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조의2(다가구주택의 범위 등) ➀ 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다. 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.