[요지]
① 이 건 토지는 2019.6.1. 기준 토지의 현형이 나지이나 나지를 토지특성으로 한 개발공시지가는 존재하지 아니하여 결국 개별공시지가가 공시되지 아니한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 토지의 특성을 나지로 하여 재산정한 개별공시지가를 기준으로 재산세 등을 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨 ② 이 건 재산세 등은 그 변화된 토지의 특성을 기준으로 직전 연도의 “재산세액 상당액”을 산정한 후 그 “재산세액 상당액”를 기준으로 세 부담의 상한규정을 적용하여 부과하였고, 그 결과는 직전 연도의 “재산세액 상당액”에서 100분의 106.6이 인상되었으므로 세 부담 상한을 초과하지 않은 점 등에 비추어, 청구법인의 이 건 토지는 토지의 특성이 변화되어 재산세액 상당액을 기준으로 세 부담의 상한규정을 적용하는 것이 타당하므로 처분청의 이 건 재산세 등 부과처분에는 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 지방세법제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다고 규정하고 있고, 이 건 재산세 등 부과처분 당시에는 이미 이 건 토지에 대하여 2019.5.31. 공시된 개별공시지가가 존재하였으므로 처분청에서 임의적으로 산정한 시가표준액을 사용하여 이 건 재산세 등을 부과․고지한 처분은 부당하다.
(2) 이 건 재산세 등은 이 건 토지에 대한 직전연도인 2018년도분 재산세 등 세액의 100분의 150을 초과하였는바, 이는 지방세법제122조의 세 부담의 상한 규정을 위반한 것으로서 위법하다.
(1) 이 건 토지는 2019.1.1 현재 산업단지계획 승인 및 지형도면이 고시되어 블록별 획지번호가 부여되어 있었으므로 2019.1.1.기준으로 개별공시지가를 조사할 때2019년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침에 따라 이 건 토지의 용도목적을 나지로 기재하고 조사하여야 하였으나, 전·답 등으로 용도목적을 기재하고 조사하였고, 재산세는 과세기준일(6.1.) 현재의 현황에 따라 과세하는 것이 원칙으로 그 당시 현황에 따라 개별공시지가를 산정하여야 하나, 2019.5.31. 공시한 개별공시지가에서는 전·답 등으로 가격을 공시하였으므로 이 건 토지는 지방세법제4조 제1항 단서에서 규정한 개별공시지가가 공시되지 아니한 경우로 볼 수 있어 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지의 현황 등에 따라 산정한 시가표준액을 사용하여 이 건 재산세 등을 부과·고지한 처분은 정당하다.
(2) 이 건 토지는 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 토지의 특성이 변화된 토지로 직전 연도의 부과액을 기준으로 세 부담 상한을 적용하는 것이 아닌 그 변화된 토지의 특성을 기준으로 직전 연도의 재산세액 상당액을 산정한 후, 그 재산세액 상당액를 기준으로 세 부담 상한규정을 적용하여야 하므로 직전 연도의 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하지 않는 이 건 재산세 등은 적법하다.
3. 심리 및 판단
① 이 건 재산세 등의 시가표준액 산정이 적정한지 여부
② 이 건 재산세 등에 대한 세 부담의 상한 적용이 적정한지 여부
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2001.3.27. OOO에 본점을 두고 설립되었다. (나) OOO 주식회사(이하 OOO라 한다)는 2016.2.25. 비주거용 건축물 개발 및 공급업을 주요목적사업으로 하여 OOO에 본점을 두고 설립되었다. (다) OOO는 2017.5.17.부터 2019.5.27.까지 이 건 토지를 취득한 후, 2017.12.15.부터 2019.5.27.까지 신탁을 원인으로 하여 청구법인에게 소유권을 이전등기 하였다. (라) OOO시장은 2016.12.28. 이 건 토지를 포함한 OOO의 토지(이하 “이 건 사업부지”라 한다)에서 OOO 산업단지 조성사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)과 관련한 산업단지계획 승인 및 지형도면을 아래와 같이 고시하였고, 그 계획 및 도면에서 블록별 획지번호가 부여된 것으로 확인된다.
○○○ (마) 이 건 사업의 시공사인 OOO구 소재 주식회사 OOO(이하 “시공사”라 한다)은 2017.11.7. 이 건 사업의 착공과 관련하여 시행사인 OOO에게 아래와 같이 착공계를 제출하였다.
○○○ (바) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령제17조 제1항에서 국토교통부장관은 법 제10조 제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 한다고 규정하고 있고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다고 규정하고 있으며, 국토교통부장관이 처분청에 통보한 2019년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침중 토지특성 조사부분의 개발사업지와 관련한 조사방법을 보면 아래와 같이 기재되어 있는 것으로 확인된다.
○○○ (사) 처분청은 이 건 토지가 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사업부지 평탄화 작업 등이 일정 부분 진행된 상태이어서 형상 및 도로접면 등의 특성이 변경된 상태라고 주장하며 2018년 위성사진을 제출하였으며, 그 위성사진을 보면 이 건 토지의 특성이 처분청이 2019.5.31. 공시한 것에서 변경된 것으로 확인된다. (아) 이 건 사업의 건설사업관리기술자 OOO가 2019.5.24. 작성하여 시공사에 제출한 건설사업관리기술자 기성부분 건설사업관리조서를 보면 2019.4.30.까지 이 건 사업은 60.03%가 기성되었다고 기술되어 있는 것으로 확인된다. (자) 처분청(공시지가부서)은 2019.1.1. 기준으로 부동산 가격 공시에 관한 법률(이하 “부동산공시법”이라 한다) 에 따른 개별공시지가를 2019.5.31. 아래와 같이 산정하여 고시하였고, 처분청(세무부서)은 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 기준으로 지방세법제4조 제1항 단서의 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지로 보아 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 아래와 같이 시가표준액을 산정하였다.
○○○ (차) 처분청은 이 건 토지가 지방세법제118조 제1호 나목의 분할·합병·지목변경·신규등록·등록전환 등으로 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우에 해당된다고 보아 직전 연도의 재산세액 상당액을 산정한 후 그 재산세액 상당액를 기준으로 세 부담의 상한규정을 적용하여 부과하였고, 그 결과는 아래와 같이 직전 연도의 재산세액 상당액에서 100분의 106.6로 세 부담 상한을 초과하지 않는다고 주장하고 있다.
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 지방세법제110조 제1항에서 토지에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지에 대한 시가표준액은 부동산공시법에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가가 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 지방세법 시행령제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있다. 청구법인은 이 건 토지에 대하여 2019.5.31. 공시된 개별공시지가가 존재하였으므로 처분청에서 임의적으로 시가표준액을 산정한 것이 부당하다고 주장하나, 지방세법 시행령제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있는 점, 2019년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침에서 토지수용 및 환지방식의 개발사업지는 블록의 부여시점을 기준으로 그 시점 이후에는 개발사업지내 용도구획별 획지를 기준하여 해당 용도목적의 나지로 기재하고 기타 토지특성은 확정예정지번이 부여된 도면에 의해 조사한다고 규정하고 있는 점, 이 건 토지는 2016.12.28. 처분청으로부터 산업단지계획 승인을 받은 이 건 사업부지에 포함된 토지로서, 이 건 재산세 등 과세기준일(2019.6.1.) 이전에, 이미 블록 지번이 부여된 상태에서 시공사가 사업시행자인 OOO에게 2017.11.7. 착공신고서를 제출하고 개발공사에 착공한 점, 이 건 토지의 2018년 항공사진 및 기성부분 건설사업관리조서 등을 보면 2019.4.30.까지 이 건 사업의 60.03%가 기성되어 이 건 재산세 등 과세기준일인(2019.6.1.) 이전에 전체 사업부지 평탄화 작업 등이 일정 부분 진행된 상태로 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지특성이 실질적으로 달라졌고, 그 변경된 토지특성에 따라 개별공시지가를 산정한 후 이를 기초로 재산세 과세표준을 산정한 것이 정당하다고 판단되는 점 등에 비추어 이 건 토지는 2019.6.1. 기준 토지의 현형이 나지이나 나지를 토지특성으로 한 개발공시지가는 존재하지 아니하여 결국 개별공시지가가 공시되지 아니한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 토지의 특성을 나지로 하여 재산정한 개별공시지가를 기준으로 재산세 등을 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 지방세법제122조에서 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제118조에서 법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 법 제112조 제1항 제1호에 따른 산출세액과 법 제112조 제1항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따라 각각 산출한 세액 또는 산출세액 상당액을 말한다고 규정하며, 그 제1호 나목에서 토지의 분할·합병·지목변경·신규등록·등록전환 등으로 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우에는 해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 산출한 세액이라고 규정하고 있다. 청구법인은 이 건 재산세 등은 이 건 토지에 대한 직전연도인 2018년도분 재산세 등 세액의 100분의 150을 초과하여 세 부담의 상한을 초과하였다고 주장하나, 토지 특성이 변화된 토지에 대한 세 부담 상한의 기준은 직전 연도의 “재산세 부과액”이 아닌 그 변화된 토지의 특성을 기준으로 산출한 직전 연도의 “재산세액 상당액”인 점, 이 건 재산세 등은 그 변화된 토지의 특성을 기준으로 직전 연도의 “재산세액 상당액”을 산정한 후 그 “재산세액 상당액”를 기준으로 세 부담의 상한규정을 적용하여 부과하였고, 그 결과는 직전 연도의 “재산세액 상당액”에서 100분의 106.6이 인상되었으므로 세 부담 상한을 초과하지 않은 점 등에 비추어, 청구법인의 이 건 토지는 토지의 특성이 변화되어 재산세액 상당액을 기준으로 세 부담의 상한규정을 적용하는 것이 타당하므로 처분청의 이 건 재산세 등 부과처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. 제122조(세 부담의 상한) 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제118조(세 부담 상한의 계산방법) 법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 법 제112조 제1항 제1호에 따른 산출세액과 법 제112조 제1항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따라 각각 산출한 세액 또는 산출세액 상당액을 말한다.
1. 토지에 대한 세액 상당액
- 가. 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준(법 제112조 제1항 제1호에 따른 산출세액의 경우에는 법 제110조에 따른 과세표준을 말하고, 법 제112조 제1항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액의 경우에는 법 제110조에 따른 토지 등의 과세표준을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 있는 경우: 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 산출한 세액. 다만, 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 과세된 세액으로 한다.
- 나. 토지의 분할·합병·지목변경·신규등록·등록전환 등으로 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우: 해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 산출한 세액. 다만, 토지의 분할·합병으로 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우에는 다음의 구분에 따른 세액으로 한다. 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.