[요지] 이 건 부동산은 부동산 거래신고 등에 관한 법률제5조에 따른 거래가격 검증 대상이 아니고 그 신고가액(OOO원) 또한 시가표준액에 미달하는 사실은 다툼이 없는 점 등에 비추어 실제 매매가액을 이 건 부동산의 취득세 과세표준으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.또한, 청구인은 이 건 부동산 중 건축물의 시가표준액에 대하여 시가반영 감산율을 적용하지 않은 것은 부당하다고 주장하나, 청구인은 이 건 부동산에 대하여 2개 이상의 전문평가기관으로부터 감정평가를 받지 않은 점 등이 비추어 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 2019.6.30. 이 건 부동산의 취득가격을 OOO원으로 하여 부동산거래계약신고를 하고, 처분청으로부터 검인을 받았으므로 이는부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따른 검증을 받은 것에 해당하고, 이 건 부동산의 매매대금으로 OOO원을 지급한 사실이금융증빙 등 객관적인 자료로 입증되는바, 이 건 부동산의 취득은지방세법제10조 제5항 제5호에서 규정한 사실상의 취득가격이 입증되는 거래로서 취득세 과세표준은 사실상의 취득가격인 OOO원이라 할 것임에도 처분청이 이 건 부동산의 취득을부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따른 검증이 이루어진 취득에 해당되지 않는다고 보아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(2) 처분청이 고시한 2019년도 건축물 시가표준액 조정기준(이하 “이 건 조정기준”이라 한다)에서 시가표준액이 시가보다 지나치게 높은 건축물에 대하여는 시가표준액 대비 시가비율에 따라 건축물의 시가표준액을 10/100부터 90/100까지 감산하도록 하는 특례를 두고 있고, 이 건 부동산의 경우 부동산의 시가표준액이 실제 거래가액보다 거의 2배(189%) 정도 높음에도 처분청은 이 건 조정기준의 특례 규정을 적용하지 아니하고 이 건 건축물의 시가표준액을 산정하였는바, 이는 부당하다.
(1) 현행부동산 거래신고 등에 관한 법률에서 주택 및 토지에 대하여만 부동산거래 신고가격 등을 검증하고 있어서 근린생활시설인 이 건 부동산은부동산 거래신고 등에 관한 법률에서 규정한 가격검증 대상에 해당되지 않는바, 청구인이 이 건 부동산의 실 거래가격이라고 주장하는 OOO원은 그 시가표준액인 OOO원에 미달하고지방세법제10조 제5항 제5호에서 규정하고 있는 사실상의 취득가격에도 해당하지 아니하므로 이 건 부동산의 취득세 과세표준은 그 시가표준액이라 할 것이다.
(2) 이 건 조정기준에서 규정하고 있는 “시가”란 시장․군수․구청장이 거래가격 등을 조사하여 당해 거래와 유사한 상황에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액 또는 2개 이상의 전문평가기관의 평균감정가액을 말하는 것인데, 이 건 부동산의 경우 최근 10년간 거래가 이루어 진 사실이 없어 정상적인 거래로서 참조할 말한 가액이 없을 뿐만 아니라 청구인이 전문평가기관에서 산정한 감정가액 등을 제출하지 아니한 이상, 이 건 부동산의 시가표준액을 감액 조정할 수는 없다 할 것이므로 처분청이 이 건 부동산의 취득세 과세표준을 그 시가표준액인 OOO원으로 보아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2019.6.1. 이 건 부동산의 전 소유자인 OOO과 매매가격을 OOO원(부가가치세 OOO원 포함)으로 하고 잔금지급일을 2019.6.30.으로 하는 매매계약을 체결하였다. (나) 청구인은 2019.6.30. 이 건 부동산을 취득한 후, 그 신고가격을 OOO원으로 하여 취득세를 신고․납부하고자 하였으나, 그 신고가격이 시가표준액에 미달함에 따라지방세법제10조 제2항 단서에의거 그 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. (다) 청구인은 이 건 부동산을 OOO원에 취득하였다는 사실을 입증하기 위하여 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 매도인 OOO이 발행한 세금계산서 및 청구인의 예금계좌를 제출하였으며, 이를 종합하여 보면, 이 건 부동산을 OOO원에 취득하였다는 청구주장은 사실과 다르지 않다고 보인다. (라) 이 건 부동산의 시가표준액 OOO원은 토지(OOO원, 1㎡ 당 개별공시지가 OOO원), 건축물(OOO원)의 합계로서 청구인의 신고가격 OOO원은 토지의 시가표준액에도 미치지 못하지만 청구인의 주장을 그대로 인정하여 이 건 부동산의 시가를 OOO원으로 보는 경우 그 시가반영 감산율은 100분의 40으로 이를 건축물의 시가표준액에 적용하면 그 감산(예상)액은 OOO원으로 나타난다. (2)지방세법제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로서 취득자가 신고한 가액으로 하되, 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 본문 및 제5호에서부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 그 신고가액이 시가표준액보다 적다고 하더라도 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으며,부동산 거래신고 등에 관한 법률제6조 제1항에서 국토교통부장관은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액 및 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,부동산 거래신고 등에 관한 법률제6조 제1항에 따라 국토교통부장관은 가격이 공시된 토지, 주택에 대해서만 거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하고 있어 이 건 부동산과 같은 근린생활시설은 아직까지 그 거래가격을 검증할 만한 체계가 구축되지 않은 점,지방세법제10조 제5항 본문 및 제5호에서부동산 거래신고 등에 관한 법률제5조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우 시가표준액에 관계없이 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있는 바 이 건 부동산의 거래가격은 여기에 해당되지 않는 점, 이 건 부동산은부동산 거래신고 등에 관한 법률제5조에 따른 거래가격 검증 대상이 아니고 그 신고가액(OOO원) 또한 시가표준액에 미달하는 사실은 다툼이 없는 점 등에 비추어 실제 매매가액을 이 건 부동산의 취득세 과세표준으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 또한, 청구인은 이 건 부동산 중 건축물의 시가표준액에 대하여 시가반영 감산율을 적용하지 않은 것은 부당하다고 주장하나, 이 건 조정기준의 적용 요령 3)에서 “시가”는 시장․군수․구청장이 거래가격 등을 조사하여 당해 거래와 유사한 상황에서 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액 또는 2개 이상의 전문평가기관의 평균 감정가액으로 한다고 규정하고 있으나, 이 건 부동산이 소재한 OOO 소재 OOO 상가의 경우 거래가 활발하지 않아 청구인의 주장만으로는 이 건 부동산의 거래가 통상적인 시장에 따른 정상적인 거래에 해당하는지 여부를 알 수 없는 점, 청구인은 이 건 부동산에 대하여 2개 이상의 전문평가기관으로부터 감정평가를 받지 않았을 뿐만 아니라 감정평가에 따른 취득세 절감액이 감정평가를 받는데 소요되는 비용을 충당하고도 남을 만큼 충분하다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세 기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세법 제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. (단서 생략)
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 5.부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령 제4조[건축물 등의 시가표준액 결정 등] ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물:소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
(3) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조[부동산 거래의 신고] ① 거래당사자는 부동산등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산등(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “등록관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다. 제5조[신고 내용의 조사 등] 등록관청은 제3조에 따라 신고받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다. 제6조[신고 가격의 검증 등] ① 국토교통부장관은 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하기 위하여 제3조에 따라 신고받은 내용, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액 및 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.
(4) 2019년도 건축물시가표준액 조정기준(2019.1.1. 경기도 화성시장)
6. 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례 대상건물 감산율
(1) 산정시가표준액 대비 시가비율 0%초과～10%이하 90/100
(2) 산정시가표준액 대비 시가비율 10%초과～20%이하 80/100
(3) 산정시가표준액 대비 시가비율 20%초과～30%이하 70/100
(4) 산정시가표준액 대비 시가비율 30%초과～40%이하 60/100
(5) 산정시가표준액 대비 시가비율 40%초과～50%이하 50/100
(6) 산정시가표준액 대비 시가비율 50%초과～60%이하 40/100
(7) 산정시가표준액 대비 시가비율 60%초과～70%이하 30/100
(8) 산정시가표준액 대비 시가비율 70%초과～80%이하 20/100
(9) 산정시가표준액 대비 시가비율 80%초과～90%이하 10/100
3. 시가는 시장․군수․구청장이 거래가격 등을 조사하여 당해 거래와 유사한 상황에서 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액 또는 2개 이상의 전문평가기관의 평균 감정가액으로 한다.