[요지] ∘ 청구인 ㅇㅇㅇ는 장인인 매도인과 인척관계에 있을 뿐이어서 지방세법제7조 제11항 본문이 규정하는 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에 해당하지 아니하는바, 이 건 경정청구 거부처분 중 청구인 ㅇㅇㅇ에 대한 부분은 잘못이 있다고 판단됨∘청구인 ㅁㅁㅁ이 매매계약 및 전세계약을 체결 후 전세보증금을 차감한 나머지 매매대금을 현금으로 지급하였고, 청구인의 연령, 생활환경 및 사회적 관계 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 쟁점부동산의 매매대금 중 전세보증금 상당액을 지급할 자력이 있다고 보이는 점 등에 비추어 이 건 경정청구 거부처분 중 청구인 ㅁㅁㅁ에 대한 부분 역시 잘못이 있다고 판단됨
[주 문] OOO이 2019.11.14. 청구인들에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들은 2019.10.11. 쟁점부동산에 관한 매매계약 및 전세계약을 체결하면서, 매도인에게 지급하여야 할 쟁점부동산의 매매대금 중 OOO원과 매도인으로부터 지급받아야 할 전세보증금 OOO원을 상계하기로 약정하고, 매도인에게 매매대금 중 나머지 금액인 OOO원을 지급하고 2019.10.22. 확정일자를 받았다.
(2) 처분청은 전세보증금 상당액에 대하여 유상거래로 볼 수 없어 무상취득세율을 적용하여야 한다는 의견이나, 지방세법제7조 제11항은 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에는 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 보되, 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우 예외적으로 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. (가) 부동산을 직계존비속 또는 제3자로부터 취득하면서 매도자가 입주하기로 하는 전세계약 또는 임대차계약을 체결하는 것은 계약자유의 원칙에 따라 이루어 질 수 있는 것이고, 지방세법제7조 제11항이 규정하는 증여의제 취득과는 상이한 형태의 거래이다. (나) 특히 전세보증금에 관한 부분은 매매계약 체결 당시 그 대가를 지급할 수 없고, 차후 임대차 관계가 종료될 경우 관련 금전거래가 발생할 수밖에 없다. (다) 따라서 배우자 또는 직계존비속 사이의 거래라는 이유로 거래 당시 대가를 지급한 사실이 없다고 보아, 실제 유상거래임에도 이를 부인하여 무상취득세율을 적용하는 것은 합리적 기준이 없이 차별하는 것이라 볼 수밖에 없다.
(3) 상거래상 부동산을 매매할 때 자금융통을 용이하게 하기 위하여 매매당사자 사이에 매매대금 일부를 전세세입자의 보증금과 상계처리하는 것은 일반적인 경우이다. 즉 매매당사자 사이에 실제로 대금을 주고받지 아니한 채, 매수자가 전세보증금 상당의 채무를 부담하되 매수자가 매도인에게 그 전세대금 상당의 매매대금을 지급한 것으로 되기에, 당연히 유상거래에 해당한다.
(4) 더군다나 청구인들은 각자 연 OOO원이 넘는 근로소득이 있는 고소득자에 해당하기 때문에 전세보증금 반환가능성 역시 충분하다. 따라서 전세보증금 상당액에 대하여 무상취득세율을 적용한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 지방세법제7조 제11항 제4호는 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 원칙적으로 증여로 보되, 예외적으로 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우에만 유상으로 취득한 것으로 보겠다는 것으로 해석함이 타당하다. (가) 지방세법제7조 제11항 및 제12항 단서 규정의 입법취지는 개정 당시 주택취득에 대하여 유상거래의 취득세율보다 증여의 취득세율이 높음에 따라 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하려는 것이고(국회 안전행정위원회 심사보고서 참조), 법제처는 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 그 실질이 증여임에도 그 형식상 부담부증여라는 이유로 지방세법제7조 제11항 제4호에 따라 대가를 지급한 사실이 증명되지 않은 경우에도 채무액에 상당하는 부분을 유상 취득으로 본다면, 이는 변칙적 증여를 통한 취득세 탈루를 방지하려는 입법취지를 형해화하는 결과가 된다고 해석하고 있다(법제처 16-0212, 2016.6.27.). (나) 따라서 청구인들이 매도인에게 지급한 것으로 증명되는 대가는 OOO원에 불과하고, 매매금액의 약 63퍼센트를 대금지급 확인이 어려운 전세보증금으로 대체한 점은 유상거래로 인한 취득으로 보기 어렵다.
(2) 청구인들은 이 건 거래가 일반적인 거래와 차이가 없다고 주장하나, 아래와 같은 문제점이 있으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다. (가) 일반적으로 전세보증금을 상계하는 거래의 경우 매도인과 매수인 사이에 세입자인 제3자가 존재하여 매도인이 제3자에게 지급받은 전세보증금(채무의 발생)이 있고 해당 매매거래에 따라 매도인의 채무가 매수인에게 이전되어(채무의 승계) 전세계약 종료시점에 매수인이 제3자에게 전세보증금을 반환할 채무가 존재하는 일련의 거래형태가 객관적인 증빙으로 입증된다 할 것이지만, 이 건의 경우 청구인들과 매도인 즉 직계존비속간의 거래에 해당하여 실제적인 매매거래금액을 객관적으로 뒷받침할 만한 증거가 없다. (나) 즉 매매대금 중 자금이체로 확인되는 부분을 제외하고, 전세보증금의 경우 실제 채무인지 가공채무인지 확인되지 아니한다. (다) 따라서 전세보증금 상당액에 해당하는 부분은 청구인들이 쟁점부동산을 취득하면서 지방세법제7조 제11항 제4호에 따라 대가를 지급한 사실이 입증되지 아니하여, 취득일 현재 담보된 채무가 아닌 일종의 가공채무에 해당하므로 청구인이 증여로 취득하였다고 보아야 할 것이다. (라) 또한, 일반적으로 부동산 등을 취득하는 경우에는 그 취득 형식에 따라 유상취득 여부를 판단하는 것이지만, 지방세법제7조 제11항은 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에는 원칙적으로 증여로 취득하는 것으로 보되, 예외적으로 같은 항 각 호의 어느 규정에 해당하는 경우에만 유상 취득한 것으로 보도록 규정하고 있는바, 지방세법제7조 제11항은 유상취득 여부를 인정할 때에 거래 당사자와 관련하여 우선적으로 적용되는 특별규정이라고 할 것이다. (마) 나아가 이 건 거래의 경우 청구인들이 쟁점부동산을 취득하여 소유권자가 된 이후 소유자의 지위에서 비로소 전세계약을 체결할 수 있는 상황이므로, 이를 “증여자의 기존채무를 인수하는 부담부”에 해당하는 기존채무라고 볼 수도 없다. (바) 결국 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우, 지방세법제7조 제11항의 취지에 따라, 취득자의 소득금액 증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 전세보증금 상당액에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다고 보는 것이 조세법규의 엄격해석 원칙에 부합하므로, 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제7조[납세의무자 등] ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.
1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우
2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우
3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우
⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부증여의 경우에는 제11항을 적용한다. 제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.
(2) 소득세법 제25조[총수입금액 계산의 특례] ① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입한다. (단서 생략)
(3) 민법 제492조[상계의 요건] ① 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다.
② 전항의 규정은 당사자가 다른 의사를 표시한 경우에는 적용하지 아니한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. 제493조[상계의 방법, 효과] ① 상계는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못한다.
② 상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다.
(1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산에 대한 등기사항전부증명서를 보면, 청구인들은 2019.10.15. 매도인으로부터 매매(2019.10.11.)를 원인으로 하여 각 소유지분 1/2를 취득한 것으로 나타난다. (나) 전세계약서(2019.10.11.)에 의하면, 청구인들은 2019.10.11. 매도인으로부터 쟁점부동산을 매매대금 OOO원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하는 동시에 매도인과 전세계약을 체결하되, 청구인들이 매도인에게 지급하여야 하는 매매대금 중 OOO원을 매도인이 청구인들에게 지급하여야 하는 전세보증금 OOO원과 같은 날 상계하고, 나머지 매매대금 OOO원만 실제 지급하기로 약정한 것으로 확인되고, 공인중개사의 중개를 통한 사실 및 2019.10.22. 확정일자를 받은 사실이 확인된다. (다) 무통장입금증(2019.10.11.)을 보면, 청구인 김OOO이 매매계약 및 전세계약을 체결한 2019.10.11. 4회에 걸쳐 매도인에게 쟁점부동산에 관한 매매대금 중 OOO원을 현금으로 이체한 사실이 나타나고, 이체내역은 아래 ＜표1＞과 같다. OOO (라) 청구인들이 제출한 소득금액증명서(근로소득자용)에 따르면, 최근 2년간(2017∼2018년) 청구인 OOO의 소득금액은 OOO원, 청구인 김OOO의 소득금액은 OOO원 합계 OOO원으로 확인되고, 구체적인 소득내역은 아래 ＜표2＞와 같다. OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 청구인 서OOO(쟁점부동산 소유지분 중 1/2)에 관하여 살피건대, 처분청은 지방세법제7조 제11항 제4호에 따라 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 원칙적으로 증여로 보되 예외적으로 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우에만 유상으로 취득한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인 서OOO는 장인인 매도인과 인척관계에 있을 뿐이어서 지방세법제7조 제11항 본문이 규정하는 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에 해당하지 아니하는바, 이 건 경정청구 거부처분 중 청구인 서OOO에 대한 부분은 잘못이 있다고 판단된다. (나) 다음으로 청구인 김OOO(쟁점부동산 소유지분 중 1/2)에 관하여 살피건대, 처분청은 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우 지방세법제7조 제11항의 취지에 따라 취득자의 소득금액 증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 전세보증금 상당액에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다고 주장하나, 지방세법제7조 제11항 제4호 가·나목 및 라목에서 부동산 취득을 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등의 취득을 위하여 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우 또는 이에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 이를 유상으로 취득한 것으로 규정하고 있는 점, 무통장입금증(2019.10.11.)을 보면 청구인 김OOO이 매매계약 및 전세계약을 체결한 2019.10.11. 4회에 걸쳐 매도인에게 쟁점부동산에 관한 매매대금 중 OOO원을 현금으로 지급한 사실이 확인되는 점, 청구인들이 제출한 소득금액증명서(근로소득자용)에 따르면 최근 2년간(2017∼2018년) 청구인 서OOO의 소득금액은 OOO원, 청구인 김OOO의 소득금액은 OOO원 합계 OOO원으로 확인되어 청구인의 연령, 생활환경 및 사회적 관계 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 쟁점부동산의 매매대금 중 전세보증금 상당액(OOO원)을 지급할 자력이 있다고 보이는 점 등에 비추어 이 건 경정청구 거부처분 중 청구인 김OOO에 대한 부분 역시 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.