[요지] 관리처분계획 등에 따르면 이 건 주택은 임대주택에 해당하고 보류지나 체비지는 별도로 정하고 있는 점, 이 건 주택은 임대아파트이므로 조합원 및 일반에게 원천적으로 분양신청을 받을 수 없어 체비지와 같이 분양신청을 받은 후 잔여분이라는 개념은 성립할 수 없다는 처분청 의견은 납득가능한 점, 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제21조 내지 제23조에서 임대주택의 건설계획, 임대주택의 건설 등, 임대주택 등의 매입 등을 별도로 규정하고 있고, 이 가운데 임대주택 등의 매입규정을 살펴보면 서울특별시장과 해당 사업시행자가 임대주택의 매매계약을 체결하도록 규정하고 있는바, 이는 체비지의 성격과는 구분되는 별개의 부동산인 점 등에 비추어 이 건 주택은 체비지이므로 기납부한 취득세 등은 환급되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.
[참조결정] 조심2018지0840
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 지방세특례제한법 제74조 제1항에서 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에 따른 정비사업의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여 취득세 면제를 규정하고 있고, 구 도시정비법 제55조 제2항에서 ‘제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.’고 규정하고 있다. 같은 법 제48조 제3항에서 ‘사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다’고 규정하고 있다. 이처럼 구 도시정비법 제55조 제2항에서 ‘도시개발법에 의한 보류지 또는 체비지’로 간주하기 위한 요건을 직접 규정하고 있고, 이에 따르면 구 도시정비법 제46조에서 토지 등 소유자에 대하여 ‘분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우’이어야 하므로 임대아파트는 구 도시정비법 제48조 제3항에서 규정한 ‘분양신청을 받은 후 잔여분’이라 할 수 없다(OOO고등법원 2019.9.4. 선고 2019누32001 판결, 같은 뜻임) 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지는 취득세가 면제되고 관리처분계획에 따라 취득하는 주택은 취득세가 경감되는 것을 볼 때, 입법자는 사업시행자가 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 중 보류지 또는 체비지에 해당되지 않는 것이 있음을 염두에 두고 별도로 감경규정을 둔 것으로 보고 있어, 설령 임대아파트의 건설이 강제되고 있다 하더라도 면제규정의 적용대상에 해당한다고 보기는 어렵다(OOO). 청구법인의 관리처분계획서 제5조 ‘대지 및 건축시설물의 분양 및 추산액’에서 조합원 분양, 일반 분양, 보류지 및 임대를 구분하여 명시하고 있다. 또한 관리처분계획서 제10조 ‘체비시설의 처분’ 제1항에서는 대지 및 건축시설 중 조합원분양분과 보류지를 제외한 잔여대지 및 건축물을 체비지로 정하여 일반에게 분양할 수 있도록 규정하고 있고, 체비시설의 처분에 이 건 주택에 대한 내용은 포함되어 있지 않다. 취득세가 면제되는 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 미리 환지계획이나 관리처분계획에서 체비지 또는 보류지로 정하거나 그에 따라 체비지 또는 보류지로 간주되는 것만을 의미한다고 봄이 타당한 것(대법원 2009.6.23. 선고 2007두3275 판결, 같은 뜻임)인바, 이 건 주택이 ‘체비지 및 보류지’에 해당된다는 청구주장은 인정할 수 없다.
(2) 단지 매각대금이 비용에 충당된다는 사유만으로 이 건 면제규정을 적용할 수 없고, 조합원이 부담하는 청산금도 비용에 충당되나 취득세가 과세되는 점 등을 따져보았을 때 이 건 주택의 매각대금이 사업비에 충당된다는 이유로 면제규정이 적용된다 해석하는 것은 지방세특례제한법의 법문을 확장해석한 것이다. 이 건 주택은 OOO 등 2인에게 매각되었으므로 체비지라는 청구주장에 대하여는 이 건 주택의 경우 구 도시정비법, 구 도시정비법 시행령, 도시정비조례에 의하여 그 임대아파트의 건설 전 이미 정해진 매수자에게 이전이 강제되고 매매가격 역시 도시정비법 시행령 등에서 산정하는 방식으로 금액을 결정되는 등 일반분양과는 그 성질이 구분되고 있다. 또한, 임대아파트는 당초부터 임대주택으로만 제공되기 때문에 조합원 및 일반에게 원천적으로 분양신청을 받을 수 없고, 체비지 및 보류지의 요건인 ‘분양 신청을 받은 후 잔여분’이 애초부터 될 수 없는 점 등에서 이 건 주택을 체비지로 보아야 한다는 청구주장은 이유없다.
3. 심리 및 판단
(1) 이 건 주택이 관리처분계획상의 임대주택이라는 것에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) OOO은 2007.5.17. 주택재개발정비구역으로 지정되었고, OOO은 2007.8.31. 그 설립등기가 이루어졌다. (나) 처분청은 2008.3.18. OOO 일대에 대하여 사업시행을, 2010.10.14. 관리처분계획을 각각 인가하였는바, 청구법인의 관리처분계획의 주요 내용은 다음과 같다. (다) 처분청은 2017.7.28. 이 건 주택에 대하여 준공인가 및 공사완료를 고시하였다. (라) 청구법인은 2017.8.10. OOO에게 이 건 주택을 매매하는 매매계약을 체결하였다. (마) 이 건 경정청구 거부통지(2019.8.27.)의 주요 내용은 다음과 같다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법제74조 제1항에서 도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 해당 취득세를 면제하도록 규정하고 있다. (나) 구 도시재개발법 및 도시개발법의 관련 규정에 의하면, 체비지 등은 환지계획이나 관리처분계획에서 미리 정해지는 것으로서, 그에 따른 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있어야 비로소 사업시행자 등의 소유권취득이 확정되므로 환지계획이나 관리처분계획에서 정하지 아니한 체비지 등의 취득은 있을 수 없다고 할 것이다(대법원 2009.6.23. 선고 2007두3275 판결, 같은 뜻임). (다) 청구법인은 이 건 주택은 도시 및 주거환경정비법 제10조에 따라 의무적으로 건립되었고 매각을 통하여 사업비에 충당되었으며, 이는 2인 이상에게 매각되는 등 도시개발법 제34조에 따른 체비지와 사실상 그 성격이 동일하므로 기납부한 취득세 등의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 체비지 등은 관리처분계획 등에서 미리 사전에 정해지는 것으로서 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있어야 사업시행자 등의 소유권취득이 확정되므로 환지계획이나 관리처분계획에서 정하지 아니한 체비지 등의 취득은 존재할 수 없는 것인바, 관리처분계획 등에 따르면 이 건 주택은 임대주택에 해당하고 보류지나 체비지는 별도로 정하고 있는 점, 이 건 주택은 임대아파트이므로 조합원 및 일반에게 원천적으로 분양신청을 받을 수 없어 체비지와 같이 분양신청을 받고 남은 잔여분이라는 개념이 성립할 수 없다는 처분청 의견은 납득가능한 점, OOO 도시 및 주거환경 정비조례 제21조 내지 제23조에서 임대주택의 건설계획, 임대주택의 건설, 임대주택 등의 매입 등을 별도로 규정하고 있고, 이 가운데 임대주택 등의 매입규정을 살펴보면 OOO과 해당 사업시행자가 임대주택의 매매계약을 체결하도록 규정하고 있는바, 이는 체비지의 성격과는 구분되는 별개의 부동산인 점 등에 비추어 이 건 주택은 체비지이므로 기납부한 취득세 등은 환급되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다. 따라서, 이 건 주택이 체비지에 해당하지 않는 것으로 보아 기납부한 취득세 등의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률 등
(1) 지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.(중략)
③ 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업과 주거환경개선사업의 시행에 따라 취득하는 제1호부터 제3호까지의 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 75를 2019년 12월 31일까지 경감하고, 제4호 및 제5호의 부동산에 대해서는 취득세를 2018년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 지방세법 제13조 제5항에 따른 과세대상이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 도시 및 주거환경정비법 제8조에 따른 주택재개발사업의 시행자가 같은 법 제2조 제2호 나목에 따른 주택재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산
2. 도시 및 주거환경정비법 제8조에 따른 주택재개발사업의 시행자가 같은 법 제48조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
3. 도시 및 주거환경정비법 제7조에 따른 주거환경개선사업의 시행자가 같은 법 제2조 제2호 가목에 따른 주거환경개선사업의 시행을 위하여 취득하는 주택
(2) 도시 및 주거환경정비법 제46조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.
② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지 등 소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다. 제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액. 다만, 가목과 다목의 경우에는 제46조의2 제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지 등 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다. 제79조(관리처분계획에 따른 처분 등) ① 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다.
② 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지 등 소유자에게 공급하여야 한다.
③ 사업시행자(제23조 제1항 제2호에 따라 대지를 공급받아 주택을 건설하는 자를 포함한다. 이하 이 항, 제6항 및 제7항에서 같다)는 정비구역에 주택을 건설하는 경우에는 입주자 모집 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(계약금ㆍ중도금 및 잔금을 말한다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급 방법ㆍ절차 등에 관하여 주택법 제54조에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 시장ㆍ군수 등의 승인을 받아 따로 정할 수 있다.
④ 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑤ 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등은 조합이 요청하는 경우 재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택을 인수하여야 한다. 이 경우 재개발임대주택의 인수 절차 및 방법, 인수 가격 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조 제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.
③ 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.
(3) 도시개발법 제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
(4) OOO 도시 및 주거환경 정비조례 제21조(임대주택의 건설계획) ① 사업시행자는 법 제30조 제5호에 따른 임대주택 건설계획에 임대주택의 부지확보 및 대지조성계획을 포함하고, 임대주택 공급대상자 명부를 첨부하여 사업시행인가를 신청하여야 한다. 제22조(임대주택의 건설 등) ① 사업시행자는 임대주택을 건설하여 시장에게 처분하거나 서울주택도시공사(이하 "공사"라 한다)를 시행자로 지정하여 건설할 수 있다. 제23조(임대주택 등의 매입) ① 제22조 제1항에 따라 사업시행자가 건설하는 임대주택의 매매계약 및 대금의 지급방법은 다음 각 호와 같다.
1. 임대주택(대지 및 부대복리시설을 포함한다. 이하 같다) 매매계약(이하 "매매계약"이라 한다)은 시장과 해당 사업시행자가 체결한다.
② 제22조 제1항에 따라 공사를 사업시행자로 지정하여 건설하고자 하는 임대주택부지의 매매계약 및 대금의 지급방법은 다음 각 호와 같다.
1. 임대주택부지의 매매계약은 정비구역 안의 대지조성을 완료한 후에 해당 사업시행자와 시장이 체결한다.