청구인은 대물변제로 취득한 쟁점토지를 처분청이 쟁점토지의 부동산 매매계약서상 매매가액인 쟁점매매가액에서 쟁점대여원금을 차감하여 계산한 이자소득에 대하여 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.
청구인은 대물변제로 취득한 쟁점토지를 처분청이 쟁점토지의 부동산 매매계약서상 매매가액인 쟁점매매가액에서 쟁점대여원금을 차감하여 계산한 이자소득에 대하여 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청의 청구인에 대한 이 건 부과처분은 채무자로부터 대물변제로 받은 쟁점토지의 대가를 채무자가 터무니없는 고가로 작성한 매매계약서상 매매가액 OOO원을 처분청이 액면 그대로 인정함으로써 발생한 것이나, 쟁점토지의 실질가치는 쟁점대여원금에 크게 미달하므로 원금 회수 후 잔여금액에 대하여 과세하여야 할 이자소득금액은 없다 할 것이다. 채무자는 사업이 어려워지고 부채가 늘어나면서 채무자 소유의 부동산을 처분하여 부채를 상환하였는데, 다른 채권자들의 부채를 상환한 이후 쟁점토지 외엔 남은 재산이 거의 없었다. 청구인은 쟁점토지라도 확보하기 위하여 채무자가 하자는 대로 무조건 승낙하고 따를 수밖에 없었는바, 채무자는 본인 주도 하에 쟁점토지의 매매가액을 본인에게 유리하게 결정하였고, 부동산매매계약서 작성 시 채무자가 청구인의 서명을 대신하였으며, 청구인의 도장도 채무자가 막도장을 새겨 날인하였다. 또한 토지거래 허가 등 거의 대부분의 일처리를 채무자가 혼자 한 것이다. 이는 청구인이 쟁점토지라도 확보하기 위하여 어쩔 수 없는 상황에서 이루어진 거래로서 합리적인 경제인의 관점에서 자유롭게 거래가 이루어진 객관적인 교환가치가 적절히 반영된 정상적인 거래가액이라고 할 수 없다. 쟁점토지는국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 농림지역내 임업용산지(보전산지)로서 임업용 사용 외에는 다른 사용이 불가하고, 주택 및 건축물 등의 개발행위가 일체 불가능한 토지로서 부동산매매계약서상 매매가액은 OOO원이나, 2017년 기준 쟁점토지의 공시지가는 OOO원이고, /2개의 공인감정평가법인이 평가한 평균감정평가가액은 OOO원으로서 쟁점매매가액과 현격한 차이가 있음을 알 수 있다. 이와 같이 쟁점토지의 이용가치가 매우 낮아 공시지가가 OOO원에 불과함에도 쟁점매매가액으로 매매계약을 체결한 것은 채무자가 청구인에 대한 채무를 완전히 변제하기 위하여 의도적으로 터무니없는 가액으로 매매계약서를 작성한 것으로서 쟁점매매가액은 공시지가의 약 OOO에 달하는바, 쟁점매매가액을 기준으로 청구인의 이자소득을 계산해서는 아니된다. 처분청은 쟁점매매가액을 그대로 인정하여 청구인의 이자소득을 OOO원으로 계산하였으나, 청구인이 제시한 감정평가가액인 OOO원을 시가로 하여 쟁점토지의 매매가액을 산정하여야 하고, 이를 기준으로 청구인의 이자소득을 계산하여야 하며, 만약 이것이 어렵다면상속세 및 증여세법제61조 제1항에 따른 개별공시지가로 평가하여야 한다. 쟁점토지의 매매가액을 감정평가가액인 OOO원으로 본다면 청구인이 채무자로부터 회수한 원금은 OOO이 되고, 쟁점토지의 매매가액을 개별공시지가로 본다면 청구인이 채무자로부터 회수한 원금은 OOO원에 불과하게 된다. 따라서 위의 어떤 방식으로 쟁점토지의 매매가액을 산정하더라도 청구인의 대여금 회수액이 쟁점대여원금에 미달하므로 청구인의 비영업대금 이자소득은 발생할 수 없는 것이다. 이와 같이 청구인은 채무자로부터 헐값의 쟁점토지를 고가로 대물변제 받은 후 더 이상의 채권을 회수할 수 없게 되었는바, 결과적으로 청구인은OOO원의 손해를, 채무자는 해당 금액 상당의 이득을 보게 되었으나, 처분청은 이러한 내용을 제대로 확인하지도 아니하고 오히려 청구인이 OOO원의 이자소득을 수취한 것으로 보아 청구인에게 이 건 부과처분을 하였다. 이는 실질과세원칙에 반하는 잘못된 처분으로서상속세 및 증여세법제35조 제2항에 따라 토지를 고가 양도하여 이득을 본 실질소득자에게 증여세를 과세함은 별론으로 하더라도 청구인에 대한 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.
(2) 청구인은 항변서에서 다음과 같이 주장하였다. (가) 채무자는 쟁점토지에 대하여 양도가액을OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 OOO세무서장에게 양도소득세를 신고하였는데, 이는 채무자가 쌍방실가가 아닌 일방실가로 신고한 것을 OOO세무서장이 그대로 시인한 것이다. (나) 처분청은 청구인이 제시한 감정평가가액을 쟁점토지의 매매가액으로 인정하게 되면, 청구인은 이자소득에 대한 이 건 종합소득세를 회피한 뒤 향후 쟁점토지 양도 시 취득가액을 쟁점매매가액으로 신고하여 양도소득세액도 왜곡하게 될 것이라는 의견이나, 소득세법 시행령제163조 제10항 제1호는 양도소득의 필요경비 계산에 대하여 규정하면서 “상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액 또는 그 증·감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.”라고 규정하고 있고,소득세법제96조 제3항 제2호는 “특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서상속세 및 증여세법제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액”을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있는바, 쟁점토지의 매매가액을 감정평가가액인 OOO원으로 볼 경우 채무자의 증여재산가액은 OOO이 되고, 채무자의 증여재산가액 OOO원을 쟁점매매가액에서 차감한 금액인 OOO원이 향후 청구인이 쟁점토지 양도 시의 취득가액이 될 것이므로 처분청의 의견은 사실과 다르다. (다) 처분청은 쟁점토지의 부동산매매계약서에 기재되어 있는 쟁점매매가액은 거래당사자 쌍방이 합의하여 거래한 가액이므로 이를 부인할 수 없고, 실지거래가액으로 보아야 한다는 의견이나, 청구인은 사법상 거래내용 자체를 부인하는 것이 아니라 사법상 적법한 거래라 하더라도 세법적 관점에서 소득금액을 실질에 따라 계산하여 소득의 실질귀속자인 채무자에게 고가양도에 따른 증여세를 부과하고, 해당 증여재산가액을 처분청이 계산한 청구인의 이자소득금액에서 차감하여 종합소득세를 산정하는 것이 실질과세원칙에 부합하는 것임을 주장하는 것이다. (라) 처분청은 이 사건에 대하여 OOO지방국세청장에게 과세사실판단자문을 받아 이 건 부과처분을 하였다고 하나, OOO지방국세청장이 처분청에 회신한 과세사실판단자문 심의제외 결정 통보서에는 “이 건 과세사실자문판단은 신청내용을 심의하지 아니한다.”라고 기재되어 있어 이 사건이 심의대상이 아니라는 제외사유를 기재한 것에 불과하므로 위 결정 통보서를 근거로 쟁점매매가액을 실지거래가액으로 보아야 한다는 처분청 의견은 부당하다.
(1) 청구인은 2001.12.26.∼2018.1.11. OOO걸쳐 쟁점대여원금을 채무자에게 대여하고, 쟁점토지에 채권최고액 OOO원 및 추가 근저당 토지에 채권최고액 OOO원의 근저당을 설정하였으며, 대여금 회수가 불가능해지자 2018.1.17. 채무자와 쟁점토지에 대한 부동산 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 “매매대금은 근저당설정 채무액으로 대체한다.”고 정하여 쟁점토지를 쟁점매매가액으로 취득하였는바, 부동산등기부등본상의 거래가액 및 취득세의 과세표준 또한 쟁점매매가액과 동일한 금액으로 하여 취득세를 자진 납부하였다. 한편 채무자는 쟁점토지에 대하여 2018.3.30. 양도가액을 쟁점매매가액으로, 취득가액을OOO원으로 하여 OOO세무서장에게 2018년 귀속 양도소득세를 신고하였고, OOO세무서장은 2019.9.2.∼2019. 10.19. 채무자에 대한 양도소득세 조사를 실시하고, 쟁점매매가액을 쌍방실가로 시인하였다. 이와 같이 청구인은 쟁점토지의 매매계약 및 취득세의 과세표준 신고 당시 충분히 쟁점토지의 취득가액 산정에 관여할 수 있었지만, 이에 대한 어떠한 조치도 취하지 않았다. 현재는 OOO 부근의 개발여부가 불투명하여 청구인이 제시한 쟁점토지의 감정평가가액OOO이 낮게 평가되었지만, 향후 개발 등을 통하여 청구인이 이익을 취할 가능성이 있는바, 청구인이 제시한 감정평가가액을 인정하게 되면 청구인은 비영업대금 이자소득에 대한 종합소득세를 회피한 뒤 향후 쟁점토지의 개발 등을 통해 양도차익이 발생하게 되면 기신고한 취득세의 과세표준(쟁점매매가액)을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하게 될 것이므로 종합소득세 회피와 함께 양도소득세액도 왜곡할 우려가 있다.
(2) 양도차익 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는바, 채무자가 차용금 채무의 대물변제로 쟁점토지를 청구인에게 양도한 것이 인정되므로 쟁점토지의 부동산매매계약서에 기재된 쌍방합의 매매대금을 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다. 청구인이 쟁점토지를 대물변제받았다면 이에 따라 채무자의 대여원리금이 소멸된 것으로 보아야 하는데, 청구인이 구체적인 대여금액과 이자율 및 대여시기 등을 밝히지 아니하여 처분청이 청구인이 채무자에게 계좌이체한 금융자료를 근거로 OOO원의 대여원금을 확정하였는바, 실지거래가액인 쟁점매매가액이 쟁점대여원금을 초과하고, 기간에 따른 이율을 적용하여 계산한 금액을 이자소득으로 볼 수 있으므로 쟁점매매가액과 쟁점대여원금의 차액인 OOO원을 이자소득으로 볼 수 없다거나 원리금을 회수하지 못하였다는 입증책임은 청구인에게 있다.
(3) 또한 처분청은 OOO지방국세청장(조사2국)에게 이 사건에 대한 조사 사전심의 의견을 구하였는데, OOO지방국세청장은 “당사자 간 계약에 의하여 청구인이 대물변제로 취득한 쟁점토지의 취득가액은상속세 및 증여세법상 보충적 평가액이 아닌 실지거래가액으로 보아야 하고, 원리금의 실제여부를 판단해야 한다.”는 내용의 답변을 받았고, 과세사실판단 자문 신청에 대한 결정 통보서에서 “매매계약서 기재금액과 실제 거래가액이 다르다는 내용과 관련해서는 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있고, 대물변제 약정에 따라 토지를 취득한 경우 정산된 채권액이 있다면 이 금액이 실지거래가액에 해당한다.”는 의견을 통보받았는바, 쟁점매매가액을 실지거래가액으로 보아야 하고, 청구인은 쟁점대여원금의 2배에 가까운 쟁점매매가액에 대하여 명확히 그 사유를 소명하지 못하고 있다. 따라서 처분청이 쟁점매매가액을 실지거래가액으로 하여 쟁점매매가액에서 쟁점대여원금을 차감한 금액을 청구인의 비영업대금 이자소득으로 보아 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.
(1) 처분청의 청구인에 대한 종합소득세 부과내역은 OOO과 같고, 처분청은 2018년 귀속분에 대하여 쟁점 매매가액에서 쟁점대여원금을 차감한 금액인OOO원 및 2001년 12월부터 2014년 5월까지 청구인이 채무자로부터 수취한 이자 OOO원 합계 OOO원 을 청구인의 비영업대금 이자소득으로 보아 2020.5.4. 청구인에게 2018년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정·고지한 것으로 나타난다.
(2) 국세청 전산망에 따르면 청구인의 사업이력은 OOO와 같고, 대부업과 관련한 사업이력은 없는 것으로 나타난다.
(3) 쟁점토지의 부동산매매계약서에 의하면 청구인과 채무자는 2018.1.17. 매도인을 채무자로 하고, 매수인을 청구인으로 하여 매매대금OOO원에 쟁점토지를 청구인에게 양도하는 부동산매매계약을 체결하면서 특약사항으로 “매매대금은 근저당권설정 채무액으로 대체한다.”라고 기재한 것으로 나타난다. 또한 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면 청구인은 2018.1.17. 매매를 원인으로 2018.1.19. 쟁점토지의 소유권이전등기를 하였고, 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 청구인의 쟁점토지에 대한 근저당 설정내역은 OOO과 같이 2004.7.23. 설정된 근저당권 OOO으로 채권최고액은 OOO원이고, 채무자 소유의 다른 토지에 대한 근저당권을 포함한 채권최고액 합계액은 OOO원인 것으로 나타난다. 한편 국세청 전산시스템에 따르면 청구인은 쟁점토지 취득과 관련하여 쟁점매매가액에 세율 OOO를 곱하여 계산한 OOO원의 취득세를 납부한 것으로 나타난다.
(4) 처분청이 제출한 조사종결보고서에 의하면 처분청은 청구인이 대여금 관련 계약서를 제출하지 아니하여 청구인이 채무자 OOO에게 계좌이체한 금융자료를 근거로 청구인의 대여원금을 확정하였는바, 청구인은 채무자 OOO에게 2001년 12월부터 2018년 1월까지 OOO와 같이 OOO원을 대여하고, OOO원을 상환받았으며, 2016년 귀속 이자소득은 OOO원이고, 이 중 쟁점토지의 대물변제에 따른 이자소득은 OOO원인 것으로 나타난다.
(5) OOO세무서장이 제출한 양도소득세 조사종결보고서에 따르면 OOO세무서장은 채무자가 2018.1.13., 2018.1.16. 각각 양도한 OOO 토지의 양도가액 OOO원, 같은 리 23-14, 661㎡ 토지의 양도가액OOO원에 대하여 쌍방실가로서 적정하다고 인정한 것으로 나타난다. 이에 대해 청구인은 쟁점토지의 취득가액(OOO원)은 취득 당시 개별공시지가 비율로 계산한 환산취득가액으로서 쌍방실가가 아닌 일방실가라고 주장하고 있다. 한편 국세청 전산시스템에 따르면 채무자는 쟁점토지에 대하여 2018.3.30. 양도가액을OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 OOO세무서장에게 2018년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였으나 이를 납부하지 아니하였고, 청구인·채무자 모두 OOO세무서장의 양도소득세 조사 결과에 대하여 경정청구나 불복을 제기한바 없으며, 채무자에 대한 증여세 고지내역도 없는 것으로 나타난다.
(6) 처분청은 청구인에 대한 조사과정에서 OOO지방국세청장에게 과세사실판단자문을 신청하여 OOO과 같은 답변을 받은 것으로 나타난다.
(7) 청구인은 채무자의 경제상황 악화로 인하여 쟁점대여원금을 회수하지 못할 상황에서 쟁점토지 거래 시 채무자가 제시한 매매가액 등을 어쩔 수 없이 따른 것으로서 쟁점매매가액이 합리적인 경제인의 관점에서 자유롭게 거래가 이루어진 객관적인 교환가치가 반영된 정상적인 거래가액이 아니라고 주장하며 쟁점토지의 부동산매매계약서, 쟁점토지에 대한 공인감정평가법인의 감정평가서, 쟁점토지의 개별공시지가 내역 및 쟁점토지의 토지이용계획확인서를 제출하였는바, 그 세부내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 채무자가 본인에게 유리하게 쟁점토지의 매매가액을 결정하였고, 채무자가 청구인의 서명을 대신하고, 청구인의 막도장을 새겨 날인하여 부동산매매계약서를 작성하였다고 주장하며 아래와 같이 청구인의 부동산매매계약서상 자필서명 및 날인내역과 심판청구서상 자필서명 내역을 제출하였는바, 위 두 자필서명의 필체가 상이하고, 부동산매매계약서상 매수인란에 청구인의 막도장이 날인되어 있는 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점토지에 대한 OOO의 감정평가서를 제출하였는바, OOO와 같이 평가기준시점은 2019.11.25.(쟁점토지 양도일은 2018.1.19.)이고, 두 감정평가액의 평균액은OOO인 것으로 나타난다. 한편, 위 감정평가서상 쟁점토지 인근의 매매사례를 살펴보면, OOO과 같이 쟁점토지와 같은 리 산56 소재 토지의 2017.2.6. 매매가액이 OOO으로 나타나고, 위 토지를 비교 매매사례로 선정한 이유에 대하여 “쟁점토지와 용도지역, 이용상황, 지역요인, 개별요인 등이 유사하여 비교성이 인정된다.”라고 밝히고 있다. (다) 쟁점토지의 지목은 임야로서 OOO과 같이 2017.5.31. 공시된 2017년 기준 쟁점토지의 ㎡당 개별공시지가는 OOO원인 것으로 나타난다. (라) 쟁점토지의 토지이용계획확인서에 따르면 쟁점토지는국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 농림지역,산지관리법에 따른 임업용산지(보전산지),수도권정비계획법에 따른 성장관리권역,수질 및 수생태계 보전에 관한 법률에 따른 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있는 것으로 나타나는바, 청구인은 쟁점토지가 농림지역 내 임업용산지(보전산지)로서 임업용 사용 외에는 다른 사용이 불가하고, 주택 및 건축물 등의 개발행위가 일체 불가능한 상태라고 주장하고 있다.
(8) OOO세무서장이 제출한 양도소득세 조사종결보고서상 채무자가 각각 양도한 OOO 소재 3,201㎡ 토지, 같은 리 23-14, 661㎡ 토지 및 쟁점토지의 2017년 개별공시지가 및 공시지가는 OOO과 같이 같은 리 23-13 토지는 OOO원, 같은 리 23-14 토지는OOO원, 쟁점토지는 OOO원인 것으로 나타나는바, 채무자가 OOO세무서장에게 OOO 토지의 양도가액 합계액으로 신고한 OOO원을 각각의 토지의 2017년 공시지가 비율로 계산하면 OOO와 같이 같은 리 23-13 토지는 OOO원, 같은 리 23-14 토지는 OOO원, 쟁점토지는 OOO원으로서 위와 같이 계산한 금액과 각각의 토지의 양도가액을 비교하여 보면, 같은 리 23-13 토지는 위와 같이 계산한 금액보다 양도가액이 OOO원 낮게, 같은 리 23-14 토지는 양도가액이OOO원 낮게 나타나는 반면, 쟁점토지는 양도가액이 OOO원 높은 것으로 나타난다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실질가치가 쟁점매매가액과 달리 쟁점대여원금에 크게 못 미치는 가액으로서 처분청이 쟁점매매가액을 쟁점토지의 양도가액으로 인정하여 계산한 이자소득금액에 대하여 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 양도차익 산정에 있어서의 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미(대법원 1993.2.12. 선고 92누14472 판결, 같은 뜻임)하고, 대물변제란 본래의 채무에 갈음하여 현실적으로 다른 급부를 제공하는 때에 부동산이 유상으로 양도되고, 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 하므로 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액이 당해 자산의 실지거래가액(양도가액 또는 취득가액)이라고 보아야 할 것(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결, 같은 뜻임)인바, 쟁점토지의 부동산매매계약서상 매매대금이 청구인이 쟁점토지 등에 설정한 근저당권 채권최고액OOO에 상당하는 쟁점매매가액으로 기재되어 있고, 채무자는 “매매대금은 근저당권설정 채무액으로 대체한다.”는 위 매매계약서의 특약사항에 따라 쟁점토지의 소유권이 청구인에게 이전됨으로써 청구인에 대한 채무의 책임을 면하게 된 점, 채무자는 쟁점토지의 양도가액을 쟁점매매가액으로 하여 OOO세무서장에게 양도소득세를 신고하였고, OOO세무서장은 이를 쌍방실가로 인정하였으나, 청구인·채무자 모두 이에 대한 불복 등을 제기하지 아니한 점, 청구인 또한 쟁점토지 취득과 관련하여 관할 지방자치단체에 과세표준을 쟁점매매가액으로 하여 계산한 취득세OOO를 납부하였는데, 취득세를 OOO원 이상 납부한 토지의 시가를 OOO원(감정평가가액)으로 보기 어렵고, 쟁점매매가액은 거래당사자들이 객관적으로 인식한 가액으로 보이는 점, 청구인은 채무자가 청구인에 대한 채무를 모두 변제하기 위하여 쟁점토지의 매매가액을 본인에게 유리하게 결정하고, 부동산매매계약서도 채무자가 청구인의 서명·도장을 대신 기재·날인하여 작성하였다고 주장하나, 이러한 채무자의 기망행위에 대하여 사법기관에 고발 등 법률적 조치를 취하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 부동산 매매계약서상 매매가액인 쟁점매매가액에서 쟁점대여원금을 차감하여 계산한 이자소득에 대하여 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.