쟁점부동산의 장부가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인들은 2003.6.17. OO시 OO동 대지 xx㎡, 건물 xx㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 지분 1/2을 각 취득하여 부동산임대업을 영위하다가, 2016.8.25. 쟁점부동산을 OOO백만 원(청구인 1인당 OOO백만 원)에 양도한 후, 2016.10.26. 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점부동산의 취득가액을 OOO백만 원으로 하여, 2016년 귀속 양도소득세 각 OOO원 총 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 2020.6.1.~2020.6.20. 기간 동안 청구인들의 양도소득세 신고에 대한 세무조사를 실시한 결과, 쟁점부동산 취득가액 OOO백만 원을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 제출되지 않아 청구인들이 쟁점부동산을 취득한 2003년경 종합소득세를 신고하면서 제출한 대차대조표상 쟁점부동산 기초취득가액 OOO백만 원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보고 양도차익 등을 재계산하여, 2020.7.21. 청구인들에 대하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.10.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인들은 쟁점부동산을 취득하면서 다운계약서를 작성하기는 하였으나, 청구인들이 쟁점부동산을 취득하는 대가로 지급한 금액은 아래 <표1>과 같이 OOO백만 원이고 위 금액은 증빙에 의해서 확인되므로 이 건 처분을 위법하다. <표1> 쟁점부동산 취득가액 지급 증빙 내역
• 나. 처분청 의견 청구인들이 쟁점부동산 취득가액 OOO백만 원을 입증하기 위하여 제출한 증빙 중 객관적으로 확인할 수 있는 증빙은 계좌이체금액 OO백만 원에 불과하고, 나머지 수기영수증 OOO백만 원 및 임차보증금 승계금액 OO백만 원은 다음과 같이 실제 양수인들에게 전달된 내역이 확인되지 아니하므로, 당초 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 대차대조표에 기재한 기초취득가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 본 이 건 처분은 정당하다. (가) 청구인들이 제출한 쟁점부동산 매매계약서에 따르면, 쟁점부동산의 매매가액은 OOO백만 원으로 확인되며, 청구인들은 위 매매계약서는 다운계약서에 불과하다고 주장하나, 이를 확인할 수 있는 증빙이 없다. 또한 청구인은 쟁점부동산을 취득한 2003년 종합소득세 신고 시 제출한 대차대조표 상에 부동산임대업에 대한 토지 및 건물의 기초취득가액으로 OOO백만 원을 신고하였고, 쟁점부동산 양도일까지 감가상각누계액 OO백만 원을 신고하였다. (나) 청구인들이 위 계약서는 다운계약서에 해당한다고 주장하면서 제출한 증빙 및 중도금 OO백만 원에 대한 계좌이체내역은 청구인들이 쟁점부동산 매도인들에게 이체한 사실이 확인되므로 취득가액으로 인정할 수 있다. (다) 그러나 청구인들이 제출한 OOO백만 원의 수기영수증은 자금출처가 청구인들 계좌에서 출금된 금액 또는 은행대출금인 사실은 확인되나, 위 금액이 매도인 △△△, □□□의 계좌로 지급된 사실은 확인되지 않는다. 따라서 청구인들이 제출한 수기영수증만으로는 OOO백만 원이 쟁점부동산의 취득가액에 해당한다고 인정하기 어렵다. (라) 청구인들은 매매계약서상 나타나는 (매도인들의 채무인) 임대차 보증금 OO백만 원을 승계하였다고 주장하나, 통상 매매대금을 기재할 때 매수인이 인수할 채무액을 포함하여 매매대금으로 기재하므로 계약서에 기재된 매매대금 OOO백만 원 외에 임대차 보증금 OO백만 원이 추가 매매대금(예컨대 총액 OOO백만 원)에 해당한다고 보기 어렵고, 매도인인 △△△, □□□의 부가가치세 신고서에서 확인되는 간주전세금을 환산하여도 OO백만 원이라는 금액을 확인할 수 없어 실제 임대차 보증금인지 여부를 확인할 수 없다. (마) 오히려 쟁점부동산과 비슷한 시기에 지어진 OO동 소재 인근상가건물(대지 xx㎡, 건물 xx㎡)의 2012년 귀속 양도소득세 신고서상 2003년 취득가액이 아래 <표2>와 같이 OOO백만 원에 신고된 사실이 확인되므로, 이와 유사한 쟁점부동산의 취득가액 역시 청구인들이 종합소득세 신고 당시 기재한 OOO백만 원으로 보는 것이 타당하다. <표2> 쟁점부동산과 유사 부동산 양도소득세 신고내역 비교 (바) 뿐만 아니라 쟁점부동산 인근 지번인 OO동 △△ 번지 소재 상가의 2005년 기준시가 대비 2016년 기준시가 상승률이 1.5배 이상인 점을 고려하면, 청구인들이 쟁점부동산을 2003년경 OOO백만 원에 취득하여 2016년에 OOO백만 원에 양도하였다는 주장은 믿기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 장부가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제94조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 (4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 2003.6.17. 쟁점부동산 지분 각 1/2씩 취득하였다가, 2016.5.26. 매수인 ◇◇◇에게 OOO백만 원에 양도한 후 양도소득세 신고를 하면서, 쟁점부동산 취득가액 OOO백만 원을 입증하기 위하여 아래 <표3>과 같이 OO백만 원의 타행입금증(수취인 △△△), OOO백만 원의 수기영수증, 임대보증금 OO백만 원이 기재된 매매계약서(청구인 주장 다운계약서)를 증빙으로 제출하였다. 또한 청구인은 OOO백만 원의 수기영수증과 관련된 금액이라고 주장하며, 2002.10.2.경 OOO백만 원을 출금한 계좌거래내역, 2002.10.24.경 OOO백만 원을 출금한 계좌거래내역, 2002.11.4.경 OOO백만 원을 출금한 계좌거래내역, 2002.10.30.경 OOO백만 원을 대출한 사실이 기재된 통장을 증빙으로 제시하였다. <표3> 쟁점부동산 취득가액 증빙서류 내역 < △△△ 작성 수기 영수증 예시: 총 OOO백만 원의 영수증이 제출됨> <청구인 제출 매매계약서 내용 중 주요부분 발췌>

(2) 청구인들이 제출한 계좌거래내역에 따르면 타행입금증을 제출한 금액인 OO백만 원이 매도인에게 이체된 사실은 확인된다. 그러나 청구인들이 증빙으로 수기영수증을 제출한 OOO백만 원의 경우, 수기영수증이 작성된 날짜 및 지급내역은 2002.10.2.자 OO백만 원, 2002.10.25.자 OO백만 원, 2002.10.31.자 OO백만 원, 2002.11.4.자 OO백만 원, 계좌거래내역 및 대출통장 등에 의하면 2002.10.2.경 OO백만 원 인출, 2002.10.24.경 OO백만 원 인출, 2002.10.30.경 OO백만 원 대출, 2002.11.4.경 OO백만 원을 인출한 사실은 확인되나 위 금액이 매도인들에게 지급되었는지 여부는 확인되지 아니한다.

(3) 처분청이 제출한 쟁점부동산 소재지 인근 부동산의 2012년 귀속 양도소득세 신고서상 2003년경 취득가액을 확인하면, 위 <표2>와 같은 신고내역이 확인된다.

(4) 한편 쟁점부동산의 등기사항증명서에 의하면, 청구인들이 쟁점부동산 매매대금의 지급을 완료하였다고 주장하는 2002.11.4. 직전인 2002.10.31. 청구인을 권리자로 하여 2002.10.29. 매매예약 계약에 의한 공유자전원지분전부이전청구권가등기가 경료된 사실이 확인되며, 청구인들이 2003.6.17. 소유권이전등기신청을 하면서 위 가등기가 해제된 사실이 확인된다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산의 취득가액은 OOO백만 원 위 금액은 금융증빙 등에 의하여 객관적으로 확인되므로, 쟁점부동산 취득 당시 장부가액 OOO백만 원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보고 한 이 건 처분은 위법한 처분이라고 주장한다. 그러나 청구인들이 쟁점부동산을 취득할 당시 작성한 매매계약서에 의하면 쟁점부동산의 매매가액은 OOO백만 원으로 확인되는데 청구인들이 기재한 장부상 기초취득가액은 위 매매가액에 취득세 등 비용을 포함하여 OOO백만 원으로 기재한 것으로 보이는 점, 청구인들은 위 매매계약서가 다운계약서에 불과하고 실제 쟁점부동산의 취득가액은 OOO백만 원이라고 주장하면서 수기영수증 및 계좌거래내역 등을 제시하였으나 수기영수증은 사후에 작성이 가능한 문서로써 객관적인 증빙이라 보기 어려운 점, 청구인들이 제시한 계좌거래내역만으로는 청구인들의 계좌에서 인출된 금액이 매도인에게 전달된 사실이 확인되지 않는 점, 청구인들은 양도소득세를 신고할 당시 매도인에게 수기영수증이 작성된 OOO백만 원 전액을 현금으로 전달하였다고 주장하며 계좌거래내역 등 증빙을 제시하였다가 이 건 심판청구를 제기하면서 이를 번복하고 OOO백만 원 중 계좌이체 내역 OO백만 원을 제외한 나머지 OOO백만 원만 현금으로 전달하였다고 주장하였는바, 당초 양도소득세 신고 시 증빙으로 제출하였다가 주장을 번복한 OO백만 원 관련 증빙은 주장 자체로도 허위 증빙에 해당하는 점에 비추어, 나머지 OOO백만 원 관련 증빙 또한 신뢰하기 어려운 점, 쟁점부동산과 입지나 규모가 유사한 건물의 2003년경 취득가액이 OOO백만 원에 불과한 점 등을 고려하면, 청구인들이 제시한 증빙만으로는 쟁점부동산의 취득가액을 OOO백만 원으로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 청구인들이 종합소득세를 신고하면서 작성한 대차대조표에 기재한 기초취득가액으로 보고 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한