쟁점토지의 환산취득가액 적용을 부인한 처분의 당부 등

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2019.6.14. OOO 토지․건물(이하 토지는 “쟁점토지”, 건물은 “쟁점건물”, 이를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 양도하고 환산취득가액을 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고하였으나, 처분청은 이를 부인하고 쟁점부동산의 장부가액(쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원으로, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 실지취득가액으로 하여 2020.8.10. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2020.10.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 공시지가 등을 감안하면, 쟁점금액은 실지거래가액으로 인정하기에 무리가 있고, 상식적이지도 않아 납득하기 어렵다. 실거래가액이 명확히 확인되지 않은 상태에서, 단순히 장부상 금액이라 하여 실지취득가액이라 단정할 수 없는바, 실거래가액이 불분명한 경우로 보아, 환산취득가액을 적용함이 타당하다.

(2) 청구인은 2006.9.28. 쟁점토지를 취득하여 2007.1.31. 쟁점건물을 신축하여 사용하던 중, 2014.5.23. 증축하였는데, 이 건 처분에서 쟁점건물의 취득가액은 최초(2007.1.31.) 취득분만 반영되고, 증축분은 반영되지 않았다. 그러나 증축사실이 확인되므로 그 환산가액은 쟁점건물의 취득가액에 가산되어야 한다.

(3) 이 건 고지서에 기재된 납부불성실가산세는 산출근거가 불분명하여 정확한 내용을 파악할 수 없는바, 위법하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점금액은 청구인 스스로 종합소득세를 신고하면서 제출한 장부가액인바, 다른 반증이 없는 한 실지취득가액으로 인정되며, 그렇지 않다면 청구인이 구체적․객관적 자료를 제시하여 입증하여야 함에도, 청구인은 공시지가와의 비교 등 이론적 수치만을 제시할 뿐, 객관적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

(2) 청구인은 증축분까지 포함된 쟁점건물 전부를 2007.1.31. 취득한 것으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 청구인의 재무상황표(2014년)에서도 자본적 지출 및 추가 감가상각 등의 사실이 확인되지 않고, 증축 관련 증빙(세금계산서 등)도 없는바, 증축분이라 하여 별도로 환산하여 계산한 금액을 취득가액에 가산시킬 수는 없다.

(3) 청구인에게 송달된 납세고지서는 산출근거가 적시되어 있는 등, 다른 고지서와 다를 것이 없는바, 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지의 환산취득가액 적용을 부인한 처분의 당부

② 쟁점건물이 보유기간 중 증축된 사실이 확인되니, 그 환산가액을 취득가액에 가산하여야 한다는 청구주장의 당부

③ 납부불성실가산세의 산출근거가 불분명하다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지․건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지․건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 ｢부동산등기법｣ 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항 규정에 의한 양도당시 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.9.28. 한OOO(이하 “전소유자”라 한다)로부터 쟁점토지를 취득하여, 2007.1.31. 쟁점건물(근린생활시설로서 연면적 742㎡)을 신축하였고, 청구인이 제출한 2009년 재무상태표상 장부가액은 쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원으로 확인된다.

(2) 쟁점토지의 취득가액은 환산가액으로 계산하여야 한다며, 청구인이 제시한 자료와 그에 대한 처분청의 입장은 다음과 같다.

(3) 쟁점건물(5층)의 건축물대장상 사용승인일은 2007.1.31.이고, 1∼4층의 각 층별 면적은 173.8㎡이되, 5층은 34.61㎡인데, 5층(관리실)은 2014.5.23. 증축OOO된 것으로 확인된다. 다만, 청구인은 증축에 소요된 지출증빙 등이 없더라도, 증축사실이 확인되므로, 증축분에 대한 환산가액이 취득가액에 가산되어야 한다고 주장한다.

(4) 이 건 고지서에 기재된 납부불성실가산세의 산출근거는 다음과 같은데, 처분청은 통상적인 양도소득세 고지서와 동일하다는 의견이고, 청구인은 산출근거가 미흡하다고 주장한다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, (가) 먼저 쟁점①에 대하여, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 않아 환산취득가액 적용이 정당하다고 주장하나, 환산가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 제한적으로 적용하는 것으로, 실지취득가액을 확인하기 어려운 정당한 사정이 있어, 환산취득가액으로 신고하는 것이 불가피했다는 사실이 인정되어야 할 것인데, 쟁점토지는 복식부기의무자인 청구인이 거래를 통해 전소유자로부터 직접 취득하여 쟁점금액으로 장부에 기재하였기에 실지취득가액을 확인할 수 없는 정당한 경우로 보기 어려운 점, 전소유자도 쟁점금액으로 양도소득세를 신고한 점, 스스로 취득한 가액을 스스로 모른다는 이유로 환산가액 적용을 정당화할 경우 자신에게 유리한 취득가액을 임의로 선택하게 하는 불합리한 결과가 되는 점 등에 비추어, 쟁점토지에 대한 환산취득가액 적용이 정당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여, 청구인은 쟁점건물 중 5층은 보유기간 중 증축된 사실이 건축물대장 등으로 확인되므로, 그 환산가액 상당액을 쟁점건물의 필요경비로 인정해 달라고 주장하나, 필요경비는 객관적 확인을 통해 인정되는 것으로, 건물증축은 증축사실은 물론 증축에 소요된 지출에 대하여도 납세자가 입증할 책임이 있다 할 것이고, 청구인은 복식부기의무자로서 거래증빙 등 필요경비와 관련된 자료의 보관 및 입증은 당연 의무에 해당하는 점, 그럼에도 청구인은 증축공사와 관련한 공사계약서, 세금계산서, 지출증빙 등을 제시하지 않아 실제 지출여부가 확인되지 않은 점 등에 비추어, 공사비 등 지출확인과 무관하게 증축기록만으로 그 환산가액을 필요경비로 인정해 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 마지막으로 쟁점③에 대하여, 청구인은 이 건 고지서상 납부불성실가산세의 산출근거가 불분명하여 위법하다고 주장하나, 고지서에는 가산세의 종류, 가산세부과의 대상세액, 부과기간 및 가산세율 등이 명시되어, 법적․형식적 요건을 갖춘 점, 납부불성실가산세는 기한 내 신고납부한 자와의 형평을 위하여 부과되는 것으로, 관련하여 고지서에 기재되는 사항은 법정사항으로 처분청의 재량행위가 아닌 점 등에 비추어, 이 건 고지서상의 가산세 산출근거 등이 위법하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.