처분청이 쟁점토지 취득과 직접 관련성이 없는 금액을 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 쟁점토지 취득과 직접 관련성이 없는 금액을 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 쟁점토지를 취득하게 된 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 OOO 외 3필지상에 다세대 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 준공하여 제3자에게 분양하고자 하였으나, 분양이 잘 안되어 인근 부동산공인중개사로부터 OOO(이하 “쟁점채무자”라 한다)을 소개받았고, 2013.2.18. 쟁점채무자와 쟁점주택을 양도가액 OOO으로 양도하기로 하는 약정을 체결하였다. (나) 쟁점채무자는 위 약정에 따라 청구인에게 OOO을 지급하고 채권담보목적으로 청구인 명의로 쟁점토지에 대한 소유권이전등기 청구권가등기를 하였으나, 이후 청구인에게 위 약정에 따른 쟁점주택 양도대금을 지급하지 아니하였다. (다) 청구인은 2014년 3월경 쟁점채무자들을 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률위반 혐의로 고소하여 형사소송(이하 “쟁점형사소송”이라 한다)이 제기되었고, 쟁점형사소송이 진행중이던 중 쟁점채무자들의 파산으로 쟁점토지에 대한 경매가 개시되어 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 마칠 필요가 발생하였다. (라) 이에 따라 청구인과 쟁점채무자는 2014.11.26. 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 하기로 합의하여 쟁점토지를 양도가액 OOO으로 청구인에게 양도하는 부동산매매계약(이하 “쟁점부동산매매계약”이라 한다)을 체결하였고, 2014.12.26. 쟁점토지의 소유권이전등기를 경료하였다.
(2) 쟁점토지 취득가액은 법원 판결로 확정된 채권액 OOO, 쟁점토지 전 소유자의 채무를 청구인이 대위변제한 채무액 OOO 중 법원 판결로 배상받은 OOO을 제외한OOO(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)이다. (가) 쟁점형사소송의 결과 OOO지방법원은 청구인의 쟁점채무자에 대한 채권액을 OOO으로 인정하는 내용의 판결(OOO지방법원 2016.8.30. 선고 2015고합302 판결)을 하였다. (나) 청구인은 쟁점토지의 소유권이전등기를 마친 후 OOO가 2013.5.10. 쟁점토지에 설정한 가압류등기를 말소하기 위해 2015.5.8. OOO에게 OOO을 지급하였다. (다) 청구인은 2015.5.14. 쟁점토지에 설정된 근저당권의 말소를 위해 쟁점채무자의 채무인 OOO을 중소기업은행 및 OOO에 각 대위변제하였다. (라) 또한 청구인은 쟁점토지 취득시 취․등록세 및 기타부대비용으로 OOO을 지출하였다. (마) 한편 청구인은 쟁점채무자를 대상으로 민사소송을 제기한 결과 쟁점채무자로부터 OOO을 배상받기로 결정되었다. (바) 따라서 쟁점토지 취득가액은 가압류말소비용, 대위변제한 쟁점채무자의 채무액 및 필요경비를 합한 OOO 중 쟁점채무자들로부터 배상받은 OOO을 제외한 쟁점취득가액이다.
(3) 쟁점채무자 중 OOO인 OOO의 파산으로 쟁점토지에 대한 경매가 개시되어 청구인이 쟁점토지와 관련된 채무를 상환하지 않았을 경우 쟁점토지가 경매처분되어 청구인에게 재산상 손해가 발생할 상황이었는바, 청구인은 쟁점채무자와의 쟁점형사소송이 진행중이었음에도 쟁점채무자들의 채무를 대위변제할 수 밖에 없었고, 쟁점토지 등기부등본 및 법원판결문 등을 통해 청구인이 주장하는 쟁점취득가액이 실지거래가액임이 명확하게 확인되므로 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 위법․부당하고, 청구인이 이미 신고하여 납부한 2018년 귀속 양도소득세 또한 환급되어야 한다.
(1) 쟁점토지의 가압류등기 말소를 위해 지출한 비용은 쟁점토지의 필요경비에 해당한다고 볼 수 없다. (가) OOO이 당초 쟁점토지 취득시 공인중개사인 OOO에게 중개수수료를 미지급하여 OOO는 2013.5.10. 채권액 OOO으로 가압류등기를 설정하였고, 청구인은 2015.5.8. OOO에게 OOO을 지급하여 OOO의 채무를 대위변제하고 위 가압류등기를 말소하였다. (나) 청구인은 가압류등기 말소를 위하여 OOO에게 지급한 금액을 쟁점토지의 취득가액이라고 주장하나, 이는 OOO의 쟁점토지 취득 부대비용이고, 쟁점부동산매매계약상 청구인이 승계한 OOO의 채무가 아닌 것으로 확인되는바, 쟁점토지의 취득가액에 해당한다고 볼 수 없다.
(2) 청구인이 쟁점토지에 관하여 설정된 근저당권설정등기를 말소하기위해 대위변제한 OOO의 채무액 중 쟁점부동산매매계약에 따라 승계한 채무OOO를 제외한 나머지 채무상환액 OOO은 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다. (가) 청구인은 쟁점토지에 관하여 OOO을 채무자로 설정된 근저당권OOO설정등기를 말소하기 위하여 OOO을 대위변제하였으므로 이를 쟁점토지의 취득가액으로 인정해달라고 주장하나, 이는 쟁점토지의 전소유자인 OOO에게 구상권을 청구하여야 할 것으로 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 어렵다. (나) 또한 처분청은 쟁점부동산매매계약서의 특약사항으로 기재된 ‘청구인이 최지용의 채무 OOO을 승계한다’는 내용에 따라 청구인이 OOO에 대위변제한 OOO을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하였고, 쟁점형사소송에 따른 청구인의 채권액 OOO과 합한 OOO으로 쟁점토지 취득가액을 인정하여 이 건 양도소득세 부과처분을 하였는바, 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.
(1) 소득세법(2017.2.8. 법률 제14569호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산)
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. (2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비)
① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
(1) 쟁점토지 취득과 관련된 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 2013.2.18. 쟁점채무자와 쟁점주택을 양도가액 OOO으로 양도하는 약정을 체결하였고, 해당 약정서는 아래 <표1>과 같다. (나) 청구인은 쟁점채무자와 <표1>의 약정서에 대한 담보목적으로 2013.5.14. <표2>와 같이 매매계약서를 작성한 뒤 쟁점토지에 대한 매매예약 가등기를 설정하였다. (다) 이후 쟁점채무자가 <표1>의 약정서에 따른 쟁점주택 매매대금을 지급하지 아니하자 청구인은 2014년 3월경 쟁점채무자를 형사고소하였다. (라) 청구인은 쟁점형사소송 중이던 2014.11.26. <표3>과 같이 쟁점채무자와 쟁점토지를 양도가액 OOO으로 매수하는 쟁점부동산매매계약을 체결하였고, 2014.12.26. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마친 것으로 확인된다.
(2) 쟁점토지 취득가액과 관련된 사실관계는 다음과 같다. (가) 이OOO2이 부동산중개수수료 OOO을 지급하지 아니하자 2013.5.10. 쟁점②토지에 대한 가압류 등기를 설정하였고, 청구인은 2015.5.8. OOO에게 OOO을 상환하여 상기 가압류 등기를 말소하였다. (나) OOO은 쟁점①토지를 담보로 OOO을 대출받았으나, 이를 상환하지 아니하였고, 청구인은 2015.5.14. 쟁점①토지에 관하여 설정되어 있던 근저당권의 피담보채무의 원금 및 이자 합계 OOO을 상환하였다. (다) OOO은 2012.12.18. 쟁점②․③토지를 담보로 OOO으로부터 OOO을 대출을 받았으나, 이를 상환하지 못하였고, 2014.5.20. 쟁점②․③토지에 대한 임의경매개시결정이 있자, 청구인은 2015.5.14. 쟁점②․③토지에 관하여 설정되어 있던 근저당권의 피담보채무의 원금과 이자 합계 OOO을 대위변제하였다.
(3) 쟁점토지 취득가액과 관련하여 처분청이 주장한 내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 쟁점채무자를 대상으로 형사고소를 하여 OOO법원의 쟁점형사소송에 대한 판단 결과 쟁점채무자가 청구인에 대한 재산상 이익으로 OOO을 편취한 것으로 결정되었는바, 이를 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 있다. (나) 청구인이 주장하는 쟁점취득가액 중 가압류 등기말소와 관련된 OOO은 쟁점토지 전 소유자인 OOO이 공인중개사인 이OOO에게 지급하지 않은 중개사수수료에 대한 채무로서 청구인이 쟁점토지를 취득하기 위한 필요경비로 보기 어렵다. (다) 청구인이 OOO의 채무를 대위변제한 금액 중 쟁점②․③토지에 설정된 근저당권 등기말소를 위해 지출한 OOO은 <표3>의 쟁점매매계약서상 특약사항으로 청구인이 승계하기로 한 최OOO의 채무를 상환한 것으로 확인되는바, 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 있다. (라) 다만, 청구인이 쟁점①토지에 설정된 근저당권 등기말소를 위해 지출한 OOO은 청구인이 변제할 의무가 있는 채무에 해당하지 않고, 청구인이 임의변제한 것으로서 쟁점토지 취득가액에 해당한다고 볼 수 없다. (마) 청구인이 당초 양도소득세 신고시 쟁점토지 취득가액을 OOO으로 신고하였고, 함께 제출한 쟁점매매계약서에 따르면 쟁점토지 취득가액은OOO으로 기재되어 있어 쟁점취득가액이 쟁점토지 취득가액이라는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵고, 처분청은 청구인이 당초 양도소득세 신고시 취득부대비용으로 신고한 OOO 중 청구인의 쟁점토지 취득과 무관한 경비인 최지용의 부동산중개수수료 OOO 및 건축허가 설계비 OOO을 제외한 OOO을 취득부대비용으로 보아 쟁점토지 취득가액을 OOO으로 결정하여 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다.
(4) 쟁점토지 취득가액과 관련하여 청구인이 주장한 내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 청구인이 쟁점①토지에 설정된 근저당권 등기말소를 위해 지출한 OOO이 청구인이 변제할 의무가 있는 채무에 해당하지 않아 쟁점토지 취득가액에 해당한다고 볼 수 없다고 주장하나, 최OOO이 쟁점①토지에 설정된 근저당권의 피담보채무의 이자를 상환하지 아니하여 경매진행이 예고되어 청구인의 입장에는 쟁점①토지가 경매처분된다면 경제적 손실이 발생하여 대위변제할 수 밖에 없는 상황이었다. (나) 또한 처분청은 청구인이 쟁점①토지에 설정된 피담보채무의 원금 및 이자를 대위변제하였는바, 이를 OOO에게 구상권을 행사할 수 있으므로 필요경비에 해당하지 않는다고 주장하나, 청구인이 쟁점채무자를 대상으로 손해배상 청구소송을 제기한 결과 OOO지방법원 OOO지원은 쟁점채무자가 청구인에게 OOO을 배상하도록 판결하여 더 이상 청구인이 대위변제한 채무에 대한 구상권을 행사할 수 없게 되었다. OOO지원 2017.10.13. 선고 2015가합103758 판결, 일부 발췌) 사건 2015가합103758 소유권말소등기 원고 OOO 피고 OOO, OOO, OOO, OOO
1. 피고 OOO, OOO은 연대하여 원고에게 100,000,000원을 지급하라.
2. 원고의 피고 OOO, OOO에 대한 각 나머지 청구 및 피고 OOO, OOO에 대한 각 청구를 모두 기각한다. 청구취지 1.원고에게,
2. 피고들은 공동하여 원고에게 1,030,000,000원을 지급하라. (후략) (다) 청구인과 쟁점채무자는 쟁점토지 취득가액을 OOO으로 합의하여 쟁점매매계약을 체결하였으나, 실질적으로는 쟁점채무자의 채무를 쟁점토지로 대물변제한 것이므로 쟁점형사소송의 판결, 청구인의 대위변제 내역 등을 고려할 때 실제 쟁점토지 취득가액은 쟁점취득가액으로 보아야 한다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지의 소유권을 확보하기 위하여 쟁점토지에 관하여 설정된 근저당권의 피담보채무에 대한 원금 및 이자 등을 상환하였으므로 쟁점토지의 취득가액을 쟁점취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제1항 제2호에 의하여 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비인 '취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액'이라 함은 양도자가 양도자산을 취득한 후 그 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 지출한 소송비용이나 화해비용 등을 말하는 것인바, 청구인이 대위변제한 쟁점②․③토지에 관하여 설정된 근저당권의 피담보채무의 원금 및 이자와 쟁점②토지에 관하여 설정된 가압류등기를 말소하기 위해 이태희에게 상환한 OOO은 쟁점토지의 취득과는 관계없이 임의로 변제된 채무인 점, 청구인이 대위변제한 금액에 대하여 구상권 행사가 사실상 불가능하더라도 쟁점토지의 양도소득세의 성립 여부에 영향이 없고, 쟁점토지의 취득 및 취득의 효력을 유지하기 위한 직접적인 비용에 해당하지 않는 점, 양도자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 회수불가능한 구상채권을 포함하고 있지 아니한 점, 청구인이 당초 쟁점토지의 취득가액을 OOO으로 신고하였고, 쟁점부동산매매계약서상 쟁점토지의 매매대금이 OOO으로 기재되어 있으며, 당초의 신고내용을 변경하기 위해서는 이를 주장하는 청구인이 객관적인 증빙에 의하여 그 사실을 입증할 필요가 있으나, 이와 관련된 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 쟁점취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지 취득과 직접 관련성이 없는 금액을 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.