처분청이 쟁점부동산의 취득 당시의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
처분청이 쟁점부동산의 취득 당시의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(2) 청구인은 양도인 OOO(현직 노무사)로부터 쟁점부동산을 OOO에 취득하였는바, 구체적인 취득 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 2003년 당시 문구사업을 하면서 사업과 관련하여 OOO의 대표이사이던 OOO에게 수차례에 걸쳐 OOO이 넘는 자금을 대여하였으나 그 자금을 회수하지 못하던 중, OOO가 쟁점부동산의 매매계약(계약금 OOO을 OOO가 지급한 상태였음)을 인수할 것을 제의하여 OOO에게 빌려준 자금을 일부라도 회수하고자 매매계약을 인수하여 계약금과 대출금, 임대보증금을 제외한 잔액을 지급하고 쟁점부동산을 취득하였다. (나) 쟁점부동산의 당초 매매계약은 OOO의 대리인 OOO가 등기상의 명의자 OOO를 대신한 OOO(쟁점부동산의 6층에 입주하고 있었음)과 체결하였고, 매매대금을 OOO으로 정하였다. (다) 청구인은 2003.10.13. 쟁점부동산 OOO에서 OOO의 대리인 OOO을 만나 매매대금 OOO 중 계약금 OOO을 지급한 매매계약을 인수받았고, 2003.10.14. OOO 계좌로 OOO을 이체하고 2003.10.15. 다시 OOO 계좌로 OOO을 이체하였다. (라) 이후 2003.10.17. 쟁점부동산의 OOO에서 OOO을 만나 임대보증금과 금융권 대출금을 최종 확인한 후 동일한 금액인 OOO으로 다시 OOO와 직접 계약서를 작성하였다. (마) 청구인은 매매계약 내용에 따라 쟁점부동산의 담보대출금 OOO을 OOO에 직접 상환하였고, 최종 취득시점의 임대보증금OOO을 제외한 나머지 잔액 OOO을 수표 등 현금으로 직접 지급한 후에 등기이전을 완료하였다. (바) 이는 OOO 측 대리인 OOO의 대리인 OOO가 체결한 매매계약서와 OOO가 각각 작성한 거래내용 확인서, OOO와 청구인이 동일한 금액 OOO으로 다시 작성한 부동산 매매계약서, 이에 따른 취득대금의 지급내용으로 확인된다.
(3) 청구인은 2015.7.15. 쟁점부동산을 양도하고 2015.9.17. 이에 따른 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였으며, 처분청의 요청에 따라 2015.11.5. 및 2016.11.25. 관련 서류를 제출하였다. 이후 처분청은 신고일로부터 4년 7개월이 경과한 2020년 5월에 양도소득세를 조사하겠다는 통지를 보냈다. 청구인은 소득세법상의 기장의무자가 아니고, 쟁점부동산의 취득 후 12년이 경과하여 양도가 이루어져서 증빙서류 중 일부가 미흡할 수 있으며, 청구인이 최종 잔금으로 지급한 OOO의 금융증빙이 없다는 이유로 환산가액을 적용한 것이라면, 환산가액을 적용할 것이 아니라 이 부분을 재조사하여 경정하는 것이 타당하다.
(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 OOO이라고 주장하나, 청구인이 쟁점부동산의 취득․등록세 과세표준으로 신고한 금액은 OOO이고, 양도인 노OOO는 2003년 당시 양도소득세를 신고하면서 쟁점부동산의 양도가액을 OOO(1년 이내 양도한 부동산으로서 실지거래가액을 적용)으로 신고하는 등 실지거래가액이 불분명하다. (가) 쟁점부동산은 2002.9.16. 소유권 보존 등기가 이루어진 이후 청구인이 취득한 2003.10.17.까지 소유자가 3명이었고, 3명 모두 1년 내 단기 양도로 양도소득세 신고시 실지거래가액을 적용하였으며, 3명의 전소유자가 신고한 실지거래가액은 아래 <표1>과 같다. OOO (나) 청구인은 쟁점부동산을 2003.10.17. 취득하여 2015.7.15. 양도하여 11년 8개월을 보유하였고, 양도시 기준시가OOO가 취득시 기준시가OOO의 1.7배 상승하였으나, 청구인이 주장하는 취득가액OOO 대비 양도가액OOO은 1.07배 상승한 것에 불과하다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 OOO에 취득하였다고 주장하나, 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. (가) 청구인은 OOO에게 대여한 자금 OOO을 변제받을 목적으로 계약을 인수하였다고 주장하나, 차용증 등 객관적인 증빙서류는 없고, 2003년 당시 청구인의 금융거래 내역에도 OOO와의 거래가 없으며, 청구인이 운영한 OOO가 대표인 OOO 간 2001년부터 2003년까지 매출 및 매입 세금계산서 거래내역도 확인되지 않는다. 또한, 청구인이 OOO을 대여한 OOO가 아닌 대리인 OOO가 부동산 소유자인 OOO의 대리인 OOO과 매매계약을 하였다고 하나, OOO은 특수관계자에 해당하지도 않는다. OOO의 인감증명서 및 위임장 없이 OOO과 매매계약을 하였고, OOO가 작성한 확인서상 계약금을 누구에게 주었는지가 불분명하며, OOO는 OOO이 쟁점부동산 6층에 입주하고 있었다고 하나 6층에는 2003.2.22. 전입신고한 OOO가 거주한 것으로 확인된다. OOO이 작성한 매매계약서상 계약금은 OOO이나 계약금 OOO을 승계하였다고 하여 차이가 있으며, 처분청이 조사 당시 그 점을 지적하자, 2020.8.13. OOO가 작성한 확인서에는 계약금, 중도금, 잔금을 나누어 OOO을 지급하였다고 작성하는 등 OOO가 작성한 확인서는 신뢰할 수 없다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 담보로 한 대출금 OOO을 승계하였고, 2003.10.17. OOO에서 상환하였다고 주장하면서 무통장입금증을 제출하였으나, 무통장입금증에 ‘입금인’란이 공란이어서 상환대금을 누가 지급하였는지 알 수 없다. 쟁점부동산에 2002.11.1. 및 2003.4.29. 채권최고액 OOO으로 근저당 설정을 하고 채무자로 되어 있는 OOO은 OOO의 동생으로 확인된다. 청구인이 제출한 2003.10.17. OOO 무통장입금확인증은 3장인데, 3건의 처리시간은 14:58:28, 14:59:16, 15:00:45으로 OOO 지점에서 순차적으로 처리되었고, 3건 중 1건(입금금액 OOO)의 입금인란에는 OOO으로 기재되어 있다. 청구인의 금융거래내역을 조회한 결과, 2003.10.17. 위 금액을 출금한 내역이 없고, 쟁점부동산 및 청구인이 소유한 부동산에 근저당을 설정하고 대출금이 발생된 내역도 없으므로, 청구인이 지급한 매매대금으로 대출금을 상환한 것인지, 양도인이 대출금을 상환하는 조건으로 매매를 하고 그 증빙서류로 청구인에게 입금증을 준 것인지 확인이 되지 않는다. (다) 청구인은 쟁점부동산 취득 당시 임대보증금 승계액이 17건 OOO이라고 주장하나, 처분청이 OOO 동사무소에 공문으로 요청하여 회신받은 자료에 따르면, 쟁점부동산 취득일인 2003.10.17. 이전에 확정일자를 부여받은 건은 11건으로 청구인이 제출한 임대차현황과 차이가 있다. 또한 청구인이 제출한 부동산 임대차 계약현황 자료에 따르면, 대부분 청구인이 쟁점건물을 취득한 이후에 체결된 계약이고, 2003.10.17. 이전 확정일자를 부여받은 임차인(11명) 중 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전부터 계속하여 임차한 세입자는 201호 OOO 1명으로, 청구인이 제출한 임대 현황을 취득 당시 임대보증금 현황으로 볼 수 없다. 쟁점부동산은 2002.5.29. 사용승인 되어 청구인이 취득할 당시 신축한지 1년 정도 된 건물이므로 전체가 임대된 상태로 매매가 이루어졌는지도 불분명하다. (라) 쟁점부동산 매매계약서상 잔금은 OOO이나 청구인이 매도자 OOO에게 송금한 금액은 OOO으로 OOO은 지급한 사실을 확인할 수 없다. 청구인은 양도소득세 신고 당시 잔금 지급 영수증으로 2003.10.14. 및 2003.10.15. OOO지점에서 청구인이 매도자 OOO에게 OOO을 무통장입금한 송금증을 제출하였으나, 심판청구서에는 1차 중도금 지급분으로 변경하고 잔금 OOO은 2003.10.17. 현금 및 수표로 지급하였다고 진술을 번복하였으며, 이는 객관적으로 확인할 수 없다.
(3) 이처럼 청구인은 취득가액 OOO이 모두 확인된 금액이라고 주장하나, 청구인이 매도자 노OOO에게 송금한 OOO 외에는 객관적인 증빙에 의해 확인된 금액이 없고 임대보증금 승계액도 청구인의 주장과 달라 실제 취득가액이 불분명하므로, 환산 취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정한 처분은 타당하다.
(1) 소득세법(법률 제12852호, 2014.12.23., 일부개정) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(대통령령 제26067호, 2015.2.3., 일부개정) 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
(1) 쟁점부동산의 양도인 OOO와 청구인이 작성한 부동산매매계약서는 중개사 없이 당사자간 쌍방 합의하여 작성한 계약서로 매매대금은 OOO이며, 계약내용은 다음과 같다. OOO
(2) 청구인이 쟁점부동산의 매수계약을 체결하기 전에 OOO의 대리인 OOO의 대리인 OOO가 체결한 쟁점부동산 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. OOO
(3) 쟁점부동산의 등기사항전부명세서 중 청구인에게 소유권이 이전된 내역, 근저당권 설정 및 말소에 관한 내역은 아래 <표2>와 같다. OOO
(4) 처분청은 OOO주민센터에 쟁점부동산의 확정일자 부여현황(2002.1.1.～2015.7.15.) 자료를 요청하여 회신받은 자료를 제출하였는바, 청구인의 취득일인 2003.10.17. 이전에 확정일자를 취득한 내역은 아래 <표3>과 같이 11건으로 확인된다. OOO
(5) 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산에 설정된 근저당권을 말소하기 위해 채무 OOO을 상환하였다고 주장하며 OOO에서 발행한 무통장입금확인증 3매를 제출하였는데, 다음과 같이 2건OOO은 예금주 성명이 OOO, 입금인 성명이 공란이고, 1건OOO은 예금주 성명이 OOO, 입금인 성명은 OOO로 기재되어 있다. (나) 청구인은 쟁점부동산 취득 당시 임대차 계약 현황 및 임대차계약서를 제출하였는데, 이는 청구인이 보관하고 있는 가장 오래된 임대차계약서를 바탕으로 작성한 것으로, 취득(2003.10.17.) 당시에 체결된 임대차계약이 아래 내역과 같은지는 확인할 수 없다. OOO (다) 조흥은행 무통장입금증에 따르면, 청구인이 OOO의 OOO로 OOO을 입금한 사실이 확인된다. (라) 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전에 쟁점부동산 매매계약을 체결한 OOO의 대리인 OOO의 확인서는 다음과 같다. OOO
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액이 확인되므로 환산가액을 적용하여 과세한 처분을 취소하거나, 실제 취득가액을 재조사하여야 한다고 주장하나, 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 과세소득 확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하는데, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것 일뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요는 납세의무자에게 돌아간다 할 것이고(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등 참조), 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 ‘실지거래가액’이라 함은 거래 당시 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것인바(대법원 2012.2.9. 선고 2010두27592 판결 등 참조), 청구인은 쟁점부동산을 OOO에 취득했다고 주장하나, 금융증빙을 통해 지급 사실이 명확하게 확인되는 금액은 1차 중도금이라고 주장하는 OOO 뿐이고, 나머지 금액은 그 지급 사실이 객관적으로 입증되지 않는 점(구체적으로, ① 계약금 OOO은 청구인에게 채무가 있던 OOO가 양도인 OOO에게 지급하였다고 주장하나 청구인이 OOO에게 언제 얼마를 대여한 것인지가 입증되지 않고, ② 쟁점부동산의 취득 당시 임대보증금 OOO을 승계하였다고 주장하나 취득 당시 체결된 임대계약서 등 임대보증금 현황을 명확하게 확인할 수 있는 자료를 제시하지 못하며, ③ 쟁점부동산에 설정된 근저당권을 말소하기 위해 채무 OOO을 청구인이 상환하였다고 주장하나 무통장입금확인증의 ‘입금인’란이 공란이어서 해당 채무를 상환한 자가 누구인지를 확인할 수 없고, ④ 잔금 OOO은 현금으로 지급하였다고 주장하여 지급 사실이 객관적으로 입증되지 않음), 쟁점부동산의 전소유자 3인은 쟁점부동산을 1년 미만의 기간 동안 보유하고 단기 양도함에 따라 양도소득세 신고시 양도가액을 실지거래가액으로 신고하였는바, 2003.10.17. 양도한 OOO는 OOO, 2003.1.20. 양도한 OOO는 OOO, 2002.12.18. 양도한 OOO은 OOO으로 신고하였고, OOO은 양도소득세 조사를 받아 신고가액의 적정성이 검증된바 있는데, 청구인이 신고한 취득가액 OOO은 이에 비해 과다한 것으로 보이는 점, 처분청이 산정한 취득시점 대비 양도시점의 기준시가 상승률은 170% 이상인 반면, 청구인이 신고한 취득가액 대비 양도가액의 상승률은 107%에 불과한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득 당시의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.