쟁점부동산 취·등록세 과세표준이 억 ,000만원으로 기재되어 있고, 동 과세표준은 매매가격이라고 명시되어 있는 점, 같은 건물 다른 호수의 경우에도 분양계약서상 분양가액과 등록세 과세표준이 동일한 금액으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점등록세 과세표준을 실지거래가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점부동산 취·등록세 과세표준이 억 ,000만원으로 기재되어 있고, 동 과세표준은 매매가격이라고 명시되어 있는 점, 같은 건물 다른 호수의 경우에도 분양계약서상 분양가액과 등록세 과세표준이 동일한 금액으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점등록세 과세표준을 실지거래가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청이 적용한 실지거래가액은 세법에 명시된 객관적인 증빙서류에 근거하고 있지 않다. (가) 실지거래가액이라 함은 취득 당시 거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서, 장부·매매계약서·영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액임이 세법에 명시되어 있는바(소득세법 시행령제176조의2), 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 상당한 기간이 도과하여 매매계약서 등 객관적인 증빙을 찾을 수 없고, 이에 대한 실지거래가액을 확인하기 어려우므로, 부득이하게 청구인은소득세법제114조 제7항에 따라 환산취득가액 약 OOO을 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 신고하였다. (나) 처분청은 위 환산취득가액을 부인하고 쟁점부동산의 등록세 과세표준으로 기재된 OOO을 실지거래가액으로 보아 과세하였으나, 취득세 및 등록세 납부확인서 등은 세법상 실지거래가액을 확인하기 위한 객관적인 증빙서류에 해당할 수 없고, 따라서 이에 기재된 등록세 과세표준은 실지거래가액으로 단정할 수 없다. 조세심판원 결정례(조심 2016부2071, 2016.10.11., 조심 2009중2554, 2009.12.22. 같은 뜻임)에서도 객관적인 증빙이 확인되지 않을 때 취·등록세 등의 과세표준을 실지거래가액으로 보기 어렵다고 밝힌 바 있다. (다) 따라서 처분청이소득세법에 명시된 객관적 증빙서류 없이 단지 취·등록세 등의 과세표준을 근거로 실지거래가액으로 인정하여 과세하는 것은 규정에 나타난 실지거래가액의 의의와 해석범위를 넘어선 자의적이고 부당한 처분이고, 이는 법률규정에 대한 엄격한 해석을 근간으로 하는 우리 세법상 조세법률주의에 배치된다고 할 것이다.
(2) 유사한 부동산의 분양계약서를 통해 쟁점부동산의 실지거래가액을 유추하는 것은 합리성이 떨어진다. (가) 실지거래가액은 해당 거래의 실질성에 엄격히 기반하여야 하기 때문에 당해 거래에 대한 객관적 증빙서류만을 근거로 삼고 있으며, 만약 그것이 확인되지 않는다면 실지거래가액을 무리하게 유추하는 것이 아니라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용해야 한다. (나) 처분청은 객관적인 증빙서류 대신 쟁점부동산과 같은 건물 다른 호수(201호, 401호 및 502호의 3개호, 이하 “비교대상부동산”이라 한다)의 분양계약서상 가액과 등록세 과세표준의 동일성을 확인한 후, 쟁점부동산의 매매가액과 등록세 과세표준도 동일할 것이라는 불확실한 전제 하에 실지거래가액을 유추하고 있는바, 이러한 유추해석이 세법상 엄격해석의 원칙을 벗어났는지 여부는 별론으로 하더라도, 이러한 유추가 합리성을 가지려면 최소한 ① 비교대상부동산과 쟁점부동산과의 실질적 유사성, ② 취득 당시 거래의 실질이 분양계약서상 가액에 부합하는지 여부, ③ 비교대상부동산의 분양계약서상 가액과 취·등록세 과세표준의 동일성 여부의 3개 요건이 입증되어야 하나, 처분청은 위 요건 중 ③ 비교대상부동산의 분양계약서상 가액과 취·등록세 과세표준의 동일성만을 확인했을 뿐으로, 이 사실만으로는 쟁점부동산 거래의 실질에 부합하는지 여부를 가릴 수 없다. (다) ①의 경우, 비교대상부동산은 쟁점부동산과의 실질적 유사성이 입증되지 않았고, 쟁점부동산과 비교대상부동산은 같은 건물일 뿐 면적, 층수, 용도, 구조 모두 상이하므로 이를 단순 비교하기는 어렵다. 따라서 유사성이 검증되지 않은 부동산을 쟁점부동산의 실지거래가액 확인 과정에 활용하는 것은 타당하지 않다. (라) 또한 ②의 경우, 취득 당시 거래의 실질가액이 분양계약서상 가액에 부합하여야 이를 실지거래가액으로 볼 여지가 있다고 할 것이나, 쟁점부동산을 2001년 취득할 당시에는 취·등록세를 적게 납부하려는 목적으로 실질가액보다 매매계약서의 매매대금을 낮게 기재하는 관행이 있었다. 이러한 관행에 비추어 볼 때, 분양계약서상 가액은 취득 당시 거래의 실지거래가액을 실질적으로 반영하였다는 단정을 할 수 없고, 오히려 실질가액보다 저가로 기재되었을 가능성이 크다는 것이 더욱 합리적인 추론일 것이다. (마) 조세심판원 결정례에서도 이러한 관행을 살펴서, 신고가액을 실지거래가액으로 인정하지 않고 환산가액을 취득가액으로 인정한 사례가 다수 있다(조심 2011중2655, 2011.11.25. 등, 같은 뜻임). (바) 따라서 비교대상부동산의 분양계약서와 등록세 과세표준의 동일성만을 확인한 후 이를 토대로 실질거래가액을 무리하게 유추한 처분청의 판단은 합리성이 현저히 떨어질 뿐만 아니라, 입증되지 않은 유사성과 비합리적인 유추에 기반하여 실질거래가액을 정한 처분청의 과세처분은 세법상 유추해석금지원칙에 어긋날 소지가 있다.
(3) 처분청이 적용한 취득가액은 표준건축비보다 낮은 가격으로 상식적으로도 납득하기 힘든 금액이다. (가) 표준건축비는 공사대금을 산정할 때 1㎡당 최소한 투입되는 기준금액으로서, 매년 건설교통부장관이 고시하며 이는 건물신축비용의 최저한도를 가늠할 수 있는 지표이다. (나) 청구인이 2001년 쟁점부동산을 취득할 당시 OOO장관이 고시한 1㎡당 표준건축비는 OOO이며, 이를 근거로 쟁점부동산의 가액을 계산해 보면, 표준건축비에 근거한 건물분 가액은 약 OOO이고, 개별공시지가에 근거한 토지분 가액은 OOO이다. 즉, 쟁점부동산의 가액은 단순히 표준건축비에 근거하여 산정한 액수OOO만으로도 처분청이 적용한 취득가액 OOO을 상회하고 있다. (다) 건물신축업자가 건물에 투입되는 최소비용인 표준건축비보다 더 낮은 가격으로 해당건물을 거래한다는 것은 상식적으로 이해하기 어렵다. 처분청이 적용한 취득가액은 이러한 표준건축비에도 미치지 못하는바, 이를 실지거래가액으로 주장하는 것은 사회통념에 비추어 보더라도 이해하기 어렵다.
(1) 청구인은 실제 매매계약서 및 금융증빙 등의 증빙을 제시하지 못하였기에 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 환산취득가액을 적용하는 것이 타당하다고 주장하나 지방자치단체 회신내용에 취·등록세 과세표준OOO은 매매가격이라고 명시되어 있으므로 실거래가액이라 할 수 있다(지방자치단체 담당자는 분양으로 취득한 경우 취‧등록세 신고시 분양계약서의 금액을 기재하는 것으로 확인해 주었음).
(2) 또한 쟁점부동산의 취득시기와 같은 해에 동일하게 분양 취득한 쟁점부동산과 같은 건물 다른 호수들의 분양계약서 및 등록세 납세고지서 등을 추가 검토한바, 분양계약서상 분양가액과 등록세 납세고지서상 과세표준이 동일한 금액임을 확인할 수 있다. (3) 소득세법 시행령제176조의2 제1항에 의하면 실지거래가액의 확인을 위해 필요한 장부 등이 없을 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용한다고 명시되어 있으며, 이 건의 경우 <표1>과 같이 동일 건물 다른 호실들의 등록세 과세표준 등을 검토한바, 등록세 과세표준을 실지거래가액으로 인정하는 근거로 충분하다. OOO
(4) 청구인은 건물을 신축하는 경우 표준건축비 이상의 금액으로 신축하는 것이 일반적인바, 2001년 표준건축비에도 못 미치는 가액으로 거래했다는 것은 사회통념상 부합하지 않는다고 주장하나, 건설교통부 장관이 고시하는 표준건축비란 주거용 건물인 아파트를 대상으로 하는 기준금액으로, 쟁점부동산과 같은 상업용 건물을 대상으로 하지 않으므로 이 건과 관련한 환산취득가액 주장의 근거가 될 수 없다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
(1) 처분청이 제출한 심리자료에는 아래 사실이 나타난다. (가) 청구인의 양도소득세 신고서 및 국세행정시스템(NTIS), 부동산 등기부등본에 의하면 청구인은 2001.3.22. OOO로부터 쟁점부동산을 분양받아 2019.3.29. OOO에 양도하였는바, 쟁점부동산의 취득·양도내역(매매) 및 부가가치세 신고서상 세금계산서 비교 내역은 아래 <표2> 및 <표3>과 같다. OOO (나) 처분청의 경정내역은 아래와 같다. OOO (다) 처분청은 OOO구청장이 송부한 쟁점부동산에 대한 취득세, 등록세 조회 및 분양계약서 사본 요청 회신내용, 비교대상부동산의 분양계약 서, 비교대상부동산의 등록세 납부영수증, 비교대상부동산 중 OOO의 양도소득세 신고서, 비교대상부동산의 등기부등본 등을 제출하였다.
(2) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 집합건축물대장을 보면 쟁점부동산이 소재한 건물은 2001.2.9. 사용승인되었고, 2016.2.22. 전유부분면적 258.56㎡인 OOO가 각각 OOO로 분할된 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득금액계산명세서, 쟁점부동산의 등록세 납부확인서, 2001년도 건설교통부 표준건축비 고시, 쟁점부동산의 집합건축물대장 등을 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 등록세 과세표준은 세법상 실가 확인을 위한 객관적 증빙으로 볼 수 없고, 2001년 취득 당시에는 취‧등록세 절감을 위해 매매계약서의 거래대금을 낮게 기재하는 관행이 있었으므로 처분청이 환산취득가액을 부인하고 쟁점등록세 과세표준OOO을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. 그러나 처분청이 공문으로 요청한 쟁점부동산 관할 지방자치단체장OOO의 회신내용에 취·등록세 과세표준이 OOO으로 기재되어 있고, 동 과세표준은 매매가격이라고 명시되어 있는 점(법인으로부터 분양받아 취득한 것으로 나타남), 쟁점부동산을 분양한 회사가 분양한 같은 건물내 다른 호수의 경우에도 분양계약서상 분양가액과 등록세 납세고지서상 과세표준이 동일한 금액으 로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점등록세 과세표준을 실지거래가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”