사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것으로,매매계약서에 구분기재된 토지 및 건물의 가액을 실지거래가액으로 하여 부가가치세 등을 부과한 처분은 적법한 처분에 해당함
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것으로,매매계약서에 구분기재된 토지 및 건물의 가액을 실지거래가액으로 하여 부가가치세 등을 부과한 처분은 적법한 처분에 해당함
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점매매계약서에는 쟁점건물의 가액이 OOO원이라고 기재되어 있으나, 이는 청구인과 매수인 사이에 합의된 가액이 아니며, 실제 건물가액은 기존 신고가액인OOO원이다. (가) 청구인은 초등학교밖에 나오지 않아 세무에 대하여 잘 알지 못하였고, 쟁점매매계약서도 거래를 중개한 OOO이 작성을 진행했기 때문에 쟁점건물 가액에 대하여 합의한 사실도 없다. (나) 청구인은 2017년 제1기 부가가치세 신고 직전에 쟁점건물에 대한 매매금액이 쟁점매매계약서에 잘못 기재되었음을 알게 되었고, 매수인에게 2017.6.23.부터 3차례에 걸쳐 계약서를 수정해 줄 것을 요청하는 내용증명을 보낸 바 있다. (다) 청구인의 내용증명에도 불구하고 매수인은 계약서 수정에 응하지 않았다. 그러나 매수인은 매수 직후 ‘OOO’이라는 상호로 사업자등록을 하였고, 유형자산으로서 쟁점건물을OOO원, 쟁점토지를 OOO원으로 계상하였다. 이는 매수인 스스로가 쟁점건물의 가치를 OOO원으로 인정하고 것이다. (라) 또한 쟁점토지의 공유자인 OOO 역시 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 신고하였고, 동 금액은 OOO감정평가법인의 감정평가액 평균액(쟁점건물 OOO원, 쟁점토지 OOO원)을 기초로 한 것으로서, 청구인의 신고금액인 OOO원과 거의 일치한다. (마) 통상적으로 토지는 지속적으로 가격이 상승하지만, 건물은 가격이 일정하거나 감가상각에 따라 감소하게 되는데, 이러한 상황에서 토지의 가격은 하락하고 건물의 가격은 상승한 것으로 매매계약을 체결하였다는 것은 이치에도 맞지 않는다.
(2) 설령 청구인의 신고가액을 실제 건물가액으로 볼 수 없다고 하더라도, 쟁점토지와 건물의 가액은 불분명한 경우에 해당하므로 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 매매대금 OOO원을 감정가액에 따라 안분계산하여야 할 것이다. (가) 매매계약서상 토지와 건물 등의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도, 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 조세 회피를 의도하는 것 이외에는 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 가액의 구분이 불분명한 경우에 포함된다고 할 것인바(OOO행정법원 2013.5.8. 선고 2012구단22617 판결), 청구인은 2012년 쟁점토지와 구 건물을 OOO원에 매수한 다음, 2014년 OOO원을 들여 쟁점건물을 신축하였다. 그로부터 10년도 경과하지 않은 상황이고 부동산 가격이 급격히 변동할 사정도 없으므로 쟁점부동산의 가치는 당초 취득가액과 크게 다르지 않다. (나) 실제로 매수인은 쟁점건물을 OOO원으로 계상하였고, 토지 공유자들도 OOO원을 3분의 1로 안분하여 양도소득세를 신고하였다. 청구인만 특별히 다르게 볼 이유는 없다. (다) 또한 쟁점부동산에 대하여 아래와 같이, 2015년에 청구인이 OOO으로부터 대출을 받기 위하여 감정평가를 하고, 2017년에 매수인이 대출금을 대환으로 상환하기 위하여 축협에 근저당을 설정하기 위한 감정평가를 하는 등, 수차례 감정평가를 한 사실이 있다. 이때 쟁점건물은 OOO원 사이로 평가되었고, 쟁점토지를 합하여 평가하는 경우 건물과 토지의 평가비율은 OOO로 평가되었다. (라) 이와 같이 감정평가상으로도 쟁점건물의 가치는 OOO원 상당, 쟁점건물과 토지의 평가비율은 OOO로 평가하고 있으므로 쟁점매매계약서상 쟁점건물의 가액이 OOO원이라고 기재되어 있다고 하여도, 이는 통상의 거래관행을 현저히 벗어난 것이며 당사자의 진정한 합의에 의한 것이라고 할 수 없다. (마) 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기는 2017.5.25. 경료되었고, 같은 날 청구인은 매수인에게 세금계산서를 발행하였으므로 2017년 제1기 부가가치세 과세기간 내에 감정평가금액이 존재한다면, 그것에 따라 안분한 금액이 공급가액이 되므로 OOO의 감정평가금액에 따라 안분한 금액을 공급가액으로 볼 수 있을 것이다. (바) 따라서 총 매매대금 OOO원을 감정평가비율로 안분하면, 쟁점토지의 가액은 OOO), 쟁점건물의 가액은 OOO이 되므로 이에 따라 이 건 부가가치세 등을 경정해야 할 것이다.
(1) 청구인은 초등학교밖에 나오지 않아서 세무에 밝지 않고 매매계약을 중개한 OOO이 매매계약서도 임의로 작성하였다고 주장한다. 그러나 청구인은 회사에 근무한 경력이 있고 다수의 사업을 영위한 사실도 있으므로 단순히 학력만으로 문외한이라고 할 수 없으며, OOO의 변경 확인서에는 청구인은 매수인측이 쟁점토지와 건물의 가액을 작성하는 것을 보고만 있었고, 부가가치세 문제에 대해서도 이견이 없었다고 되어 있다.
(2) 부동산 매매계약서를 일방이 임의대로 작성하는 것은 불가능하다고 할 것인바, 청구인과 매수인은 쟁점토지와 건물 가액 부분에 모두 날인하였고, 매매계약서의 내용대로 2017.5.25. 잔금을 수수하고 등기를 이전하였으며, 등기부에도 쟁점건물의 가액이 OOO원(부가가치세 포함)으로 기재되어 있으므로 쟁점매매계약서는 당사자간 합의에 따라 작성되었다고 보는 것이 타당하다.
(3) 청구인이 2017년 제1기 부가가치세 신고 직전에 쟁점건물에 대한 매매금액이 잘못 기재되었음을 알았다고 기술한 사실로 볼 때, 다른 의도가 있어 당초 합의된 쟁점매매계약서의 내용을 부인하는 것으로 보이고, 청구인이 내용증명을 보냈을 때 매수인은 쟁점매매계약서의 내용대로 OOO원으로 세금계산서를 발급하여야 함에도 OOO원으로 발급하였다고 답신한 바 있다.
(4) 매수인도 쟁점건물의 가치를 OOO원으로 인정하였다고 주장하나, 부가가치세 환급신고 검토조서에는 ‘매매계약서상 토지와 건물가액이 구분되어 있고 그 금액을 시가로 인정하고자 한다’고 기재되어 있으며, ‘상대방(매도인)이 세금계산서를 제대로 안 끊어 줘’라고 메모되어 있는 것으로 볼 때 청구인의 주장과 달리 매수인은 건물가액을 OOO원으로 인지하고 계약을 체결하였음을 알 수 있다.
(5) 매수인은 쟁점건물을 OOO원으로 계상한 것은 청구인이 세금계산서를 임의 발급하여 잘못 계상한 것이고, 이에 대해서는 수정하겠다고 하였다.
(6) 위 내용으로 볼 때, 청구인과 매수인은 합의에 따라 쟁점매매계약서를 작성한 것으로 판단되므로 매매계약서에 구분기재된 쟁점건물의 가액을 실지거래가액으로 보고 부가가치세 등을 경정한 처분은 정당하다.
소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
(1) 청구인은 OOO과 함께 쟁점토지를 취득한 다음, 그 위에 쟁점건물을 신축하고, 이를 OOO에게 양도하였는바, 부동산등기부 기록상 소유권 변동내역은 다음과 같이 나타난다.
(2) 청구인(매도인)은 2017.5.15. OOO(매수인)와 사이에 쟁점부동산을 OOO원에 매매하기로 하는 내용의 부동산 매매계약을 체결하였으며, 그 특약사항 1번에는 “토지의 소유자는 OOO명(청구인, OOO 각각 OOO)이고 건물의 소유자는 청구인이다.”고 되어 있고, 9번에는 “건물가액은 OOO원(부가가치세 별도)이고 토지가액은 OOO원임을 확인한다”고 되어 있다.
(3) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인은 다음과 같이 매수인(OOO)에게 세금계산서와 계산서를 발행하고, 2017.6.26. 세금계산서상 금액을 과세표준으로 하여 2017년 제1기 부가가치세를 신고한 것으로 나타난다.
(4) 처분청은 세무조사 결과, 쟁점매매계약서상 구분기재된 쟁점토지와 건물의 가액을 근거로, 다음과 같이 청구인이 쟁점건물의 가액을 과소신고하고 쟁점토지의 가액을 과다신고한 것으로 판단하였다.
(5) 청구인은 2017.6.23.부터 2017.7.28.까지 3차례에 걸쳐 매수인 등에게 “쟁점건물과 토지의 가액이 잘못 기재되어 있다”며 수정을 요청하는 내용증명을 보냈으며, 이에 대해 매수인과 중개인은 “쟁점건물과 토지의 가액은 당사자간 합의에 의해 기재한 것이고 매매계약 체결과정에 착오는 없었다”고 회신하였다. 주요내용은OOO과 같다.
(6) 매수인은 2017년 제1기 매출액을 OOO원, 매입액을 OOO, 환급세액을 OOO원으로 신고하였으며, 관할세무서의 환급신고 검토조사서 붙임서류에는 담당자가 ‘상대방(매도인)이 세금계산서를 제대로 안끊어줘, 매입자발행 세금계산서를 추가로 신청할 것’이라고 기록되어 있다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 실지거래가액을 OOO원으로 보거나, 불분명하므로 감정가액에 따라 안분계산해야 한다고 주장하나, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이고, 이 경우 실지거래가액은 거래대상 자산의 객관적인 교환가치를 의미하는 것이 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 대가로 약정한 금액을 의미한다고 할 것인데, 쟁점매매계약서는 부동산 중개인 입회 하에 청구인 등 거래당사자가 상호 합의하여 작성한 것으로서, 그 특약사항에는 쟁점토지와 건물의 가액이 OOO원으로 명확하게 구분 표시되어 있고, 동 매매계약을 체결함에 있어 착오가 있었다고 볼 만한 사정도 달리 확인되지 아니하는 점, 처분청의 부가가치세 환급신고 검토조서의 붙임서류 상에 ‘매도인(청구인)이 세금계산서를 제대로 안 끊어줘, 매입자발행 세금계산서를 추가로 신청할 것’이라는 내용이 기록되어 있는바 매수인은 쟁점건물의 가액을 OOO원으로 인지하고 계약을 체결한 것으로 보이는 점, 쟁점매매계약서에 구분기재된 쟁점토지와 건물의 가액 또한 거래당사자가 임의로 산정한 가액이 아니라 기준시가에 의해 안분한 가액으로 확인되므로 그 가액을 통상의 거래관행을 벗어난 비합리적인 가액으로 보기도 어려운 점 등을 감안하면, 처분청이 쟁점매매계약서에 구분기재된 쟁점토지와 및 건물의 가액을 실지거래가액으로 하여 청구인에게 부가가치세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”