취득시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정가액을 적용하여 환산취득가액을 산정한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1998.12.11. OOO 대 330㎡(이하 “모지번토지”라 한다) 및 지상 근린생활시설 262.37㎡, OOO 전 815㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다), OOO 전 294㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다), OOO 잡종지 99㎡(이하 “쟁점토지③”이라 하고, 쟁점토지①․②․③을 모두 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2018.7.20. 이를 매매를 원인으로 양도한 후, 2018.7.25. 취득가액을 OOO원(1998.6.30. 고시된 모지번토지의 개별공시지가를 적용한 환산취득가액), 양도가액을 OOO원(실지거래가액)으로 하여 쟁점토지에 대한 양도차익을 계산한 후 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. OOO지방국세청장은 2019.11.11.부터 2019.11.28.까지 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점토지①․②는 1998.1.6. 모지번토지에서, 쟁점토지③은 1998.11.13. 쟁점토지①에서 각 분할된 토지로, 취득당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당함에도 청구인이 쟁점토지의 환산취득가액을 산정함에 있어 1998.6.30. 고시된 모지번토지의 개별공시지가 OOO원을 적용하여 환산취득가액을 산정한 사실을 확인하고 이를 감사지적하였다.
• 다. 처분청은 OOO지방국세청장의 감사지적에 따라 쟁점토지를 취득당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 시행령 제164조 제1항 에 따라 평가한 가액으로 취득가액을 재산정하여, 2020.6.5. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이 중 쟁점토지① 및 쟁점토지③의 취득가액과 관련된 OOO원에 불복하여 2020.7.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법 시행령 제164조 제1항 은 개별공시지가가 없는 토지는 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 선정하도록 규정하고 있는 바, 처분청이 비교표준지로 삼은 OOO는 토지의 형태, 지형, 실질사용용도, 취득당시 상황 등이 쟁점토지①․③과 유사하지 않고, 오히려 모지번토지가 지목은 다르지만 쟁점토지①․③과 동일한 경제적 실체를 이루고 있어 동일 특성을 가진 토지로 보이는 바, 지목 등 공부상 상황만을 고려하여 OOO를 유사토지로 보아 과세한 처분은 위법하다. 처분청은 OOO를 비교표준지로 삼은 이유에 대하여 공시지가가 유사한 점, 지목이 동일한 점, 위치가 인접하고 용도가 유사한 점, 쟁점토지와 모지번토지간 지목이 상이한 점을 근거로 들고 있으나, OOO는 도로에의 접근성이 떨어지고 주변이 농경지대로 수익성이 떨어지는데 비해, 쟁점토지①․③의 경우 건물부속연접토지로 실질적으로 대지에 해당하고 OOO 맛집(음식점)의 주차장으로 사용되고 있어 경제적 가치 측면에서 OOO와 유사하지 않다. 청구인은 모지번토지와 쟁점토지①․③을 일괄하여 취득한 후 1994년 모지번토지에 대한 건물착공허가를 받아 모지번토지에서 쟁점토지①․③을 분할한 것으로 모지번토지와 쟁점토지①․③은 경제적으로 동일한 특성을 가지고 있다. 쟁점토지①․③은 도로와 연접하면서도 약간 안쪽에 위치하고 있어 차량출입이 매우 쉽고 모지번토지의 앞면과 도로에 연접하여 있어 모지번토지의 경우 쟁점토지①․③을 제외하면 맹지에 해당하게 될 만큼 사실상 모지번토지와 경제적 측면에서 하나라고 볼 수 있다. 세법은 실질과세원칙에 따라 실질이 공부와 다를 경우 실제 현황을 반영하여 경제적 실질에 따라 거래내역을 파악하여 과세할 수 있도록 하고 있는바, 경제적 실질이 동일하지 아니한 OOO를 쟁점토지①․③의 유사토지로 보아 과세한 처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지①․③은 모지번토지와 면적, 도로에의 접근성, 주변상황, 부동산의 현황, 지형 등이 유사하므로 동일한 특성을 가진 토지로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 개별공시지가가 고시된 이후에 토지분할이나 지목변경 등이 있어 취득 당시 당해 토지에 대한 개별공시지가가 고시된 것이 없는 경우 관할 세무서장이 평가한 가액에 의하여야 할 것인데, 이는 그 입법취지 등에 비추어 토지의 분할 등으로 토지의 성상, 용도, 형질 등 개별공시지가 산정의 기초가 되는 토지특성이 달라져서 종전 토지의 개별공시지가를 분할된 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에 적용된다고 할 것(대법원 2013.7.11. 선고 2013두5470 판결 참조)인바,

① 쟁점토지①은 1997.12.29. 모지번토지상에 근린생활시설이 신축된 이후인 1998.1.6. 모지번토지에서 분할되었으며 같은 날 모지번토지는 지목이 전에서 대지로 변경되었고, 쟁점토지③은 1998.11.13. 쟁점토지①에서 분할되었으며 같은 날 지목이 전에서 잡종지로 변경되어 모지번토지와 쟁점토지①,③은 개별공시지가 산정의 기초가 되는 토지특성이 달라진 점,

② 모지번토지의 1997.6.30. 고시된 개별공시지가는 OOO원, 1998.6.30. 고시된 개별공시지가는 OOO원으로 전년 대비 지가가 급등하였으며, 그 사유는 모지번토지상에 1997.12.29. 근린생활시설이 신축되어 1998.1.1. 평가기준일 현재 모지번토지의 지목을 실제 현황에 맞게 대지로 반영하여 고시된 사실이 확인되는 점,

③ 쟁점토지①․③은 상기와 같이 1998.1.6. 및 1998.11.13. 분할로 인하여 취득일인 1998.12.10. 현재 고시된 개별공시지가가 없으며, 1999.6.30. 고시된 개별공시지가는 각각 OOO원, OOO원으로, 모지번토지의 개별공시지가인 OOO원과 현격한 차이가 있는 점 등을 감안할 때, 모지번토지와 쟁점토지①․③이 동일한 특성을 가진 토지로 보아야한다는 청구주장은 사실과 다르다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 취득당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관에 의뢰하여 산정한 감정가액을 적용하여 환산취득가액을 산정한 처분의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제99조[기준시가의 산정] ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 건물의 종류, 거래상황, 기준시가 고시여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

2. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가 (2) 소득세법 시행령 제164조[토지·건물의 기준시가 산정] ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 제7항 에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

1. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의한 신규등록토지

2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1998.12.11. 쟁점토지 및 모지번토지를 취득하여 2018.7.20. 이를 매매를 원인으로 양도한 후, 쟁점토지 취득가액을 1998.6.30. 고시된 모지번토지의 개별공시지가를 적용한 환산취득가액에 해당하는 OOO원으로 하여 쟁점토지 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

(2) 처분청은 2019.11.22. 2개 감정평가기관에 개별공시지가 없는 토지의 가격평가를 의뢰하였고, 2019.12.4. OOO 및 OOO으로부터 감정결과를 회신 받았는바, 구체적 내용은 다음 <표2> 내지 <표5> 기재와 같다. OOO OOO OOO OOO

(3) 쟁점토지 및 감정평가기관에서 비교대상으로 삼은 OOO의 개별공시지가 변동내역은 다음 <표6> 기재와 같다. OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 처분청이 쟁점토지의 비교표준지로 삼은 OOO는 토지의 형태, 지형, 실질 사용용도, 취득당시 상황 등이 쟁점토지①․③과 유사하지 않고, 오히려 모지번토지가 지목은 다르지만 쟁점토지①․③과 동일한 경제적 실체를 이루고 있어 동일 특성을 가진 토지로 보이는 바, 지목 등 공부상의 상황만을 고려하여 OOO를 유사토지로 보아 과세한 처분은 위법하다고 주장한다. 그러나 개별공시지가가 고시된 이후에 토지분할이나 지목변경 등이 있어 취득 당시 당해 토지에 대한 개별공시지가가 고시된 것이 없는 경우 관할세무서장이 평가한 가액에 의하여야 할 것인데, 이는 그 입법취지 등에 비추어 토지의 분할 등으로 토지의 성상, 용도, 형질 등 개별공시지가 산정의 기초가 되는 토지특성이 달라져서 종전 토지의 개별공시지가를 분할된 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에 적용된다고 할 것(대법원 2013.7.11. 선고 2013두5470 판결 참조)인바,

① 쟁점토지①은 1997.12.29. 모지번토지상에 근린생활시설이 신축된 이후인 1998.1.6. 모지번토지에서 분할되었으며 같은 날 모지번토지는 지목이 전에서 대지로 변경되었고, 쟁점토지③은 1998.11.13. 쟁점토지①에서 분할되었으며 같은 날 지목이 전에서 잡종지로 변경되어 모지번토지와 쟁점토지①․③은 개별공시지가 산정의 기초가 되는 토지특성이 달라진 점,

② 모지번토지의 1997.6.30. 고시된 개별공시지가는 OOO원, 1998.6.30. 고시된 개별공시지가는 OOO원으로 전년 대비 지가가 급등하였으며, 그 사유는 모지번토지상에 1997.12.29. 근린생활시설이 신축되어 1998.1.1. 평가기준일 현재 모지번토지의 지목을 실제 현황에 맞게 대지로 반영하여 고시된 사실이 확인되는 점,

③ 쟁점토지①․③은 1998.1.6. 및 1998.11.13. 모지번토지로부터 분할되어 취득일인 1998.12.10. 현재 고시된 개별공시지가가 없으며, 1999.6.30. 고시된 개별공시지가는 각각 OOO원, OOO원으로 모지번토지의 개별공시지가인 OOO원과 현격한 차이가 있는 점 등에 비추어, 모지번토지와 쟁점토지①․③을 동일한 특성을 가진 토지로 보기 어려운바, 쟁점토지를 취득당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 시행령 제164조 제1항 에 따라 평가한 가액으로 취득가액을 재산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.