쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인 OOO(이하 아래 <표1>의 이 사건 청구인들을 이름으로 지칭한다)은 2018.3.8. 부 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)이 사망하자,OOO의 아들) 등이 OOO 등이 2017.3.14. 피상속인으로부터 증여받은 건물로 이하 “이 사건 건물”이라 한다)의 리모델링을 위하여 지출한 비용 OOO원(이하 “쟁점리모델링비”이라 한다)은 피상속인으로부터 차입한 것이고,OOO은행 계좌(이하 “OOO라 한다)의 잔액 OOO(이하 “쟁점예금”이라 한다)은 피상속인의 차명예금이므로 이들이 상속세 및 증여세법제2조 제3호에 따른 상속재산(OOO원)에 속한다고 보아 2018.9.27. 처분청에 2018.3.8. 상속분 상속세OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 2019.11.5.부터 2019.12.24.까지 OOO 등에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 피상속인이 2017.2.23. 이 사건 건물 및 그 부수토지(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 담보로OOO은행 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)로부터 대출받은 OOO원(이하 “이 사건 대출금”이라 한다) 중 OOO(이하 “OOO입금액”이라 한다)이 OOO로, OOO원(이하 “쟁점송금액”이라 한다)이 OOO의 부인) 명의의 계좌 등으로 각 이체된 사실이 확인되는 반면 쟁점리모델링비 및 쟁점예금이 피상속인의 대여금채권 및 차명예금이라는 구체적 증빙이 없다는 등의 이유로 쟁점리모델링비 등으로 사용된 OOO입금액 및 쟁점송금액이 상속세 및 증여세법제13조 제1항 제2호의 사전증여재산이라고 보아 쟁점리모델링비 및 쟁점예금을 상속재산가액에서 차감하고 쟁점리모델링비 및 쟁점송금액 등을 사전증여재산으로 상속세 과세가액에 가산하는 등 하여 청구인들에게 아래 <표1>에 따른 상속세 및 증여세를 각 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.4.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지의 취득가액과 관련하여 제출한 1차제출계약서는 착오로 잘못된 계약서를 제출한 것이고, 이 건 양도소득세 조사과정에서 취득가액이OOO원으로 되어 있는 2002.9.9.자 쟁점토지 매매계약서의 원본(이하 “2차제출계약서”라 한다), OOO의 인감증명서, OOO이 서명날인한 매매대금 영수증 등을 제출하였음에도 처분청이 OOO의 진술만으로 위 계약서들이 허위라고 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2차제출계약서가 진실된 계약서라고 주장하나, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 OOO이 2019.9.11. 처분청에 출석하여 쟁점토지의 양도대가로OOO원만을 받았다고 진술하였고, 2차제출계약서의 작성일자는 2002.9.9.인데 쟁점토지의 등기사항일부증명서 상 등기원인일자가 2002.10.1.로 되어 있으며, 청구인이 제출한 증빙에 날인된 OOO의 도장이 인감증명서의 그것과 상이할 뿐만 아니라OOO(청구인의 배우자) 역시 2019.9.17. 처분청 조사담당자와의 통화에서 1차제출계약서 및 2차제출계약서 모두 OOO과 작성한 것이 아니라 사후에 임의로 작성한 것이라는 취지로 진술한 사실 등을 고려하면 2차제출계약서는 위조된 허위계약서이므로 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기사항일부증명서, 청구인이 제출한 쟁점토지의 매매계약서,OOO의 사실확인서 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2002.10.1.자 매매를 원인으로 2002.10.23. 쟁점토지에 관한 소유권이전등기를 경료하였다는 사실이 등기사항일부증명서에서 확인된다. (나) 청구인이 이 건 양도소득세 신고를 하면서 처분청에 제출한 1차제출계약서에는 작성일자가 2002.10.1.로, 매매대금이OOO으로, 매수인이 청구인으로 되어 있고, 처분청의 이 건 조사 후 청구인이 다시 제출한 2차제출계약서에는 작성일자가 2002.9.9.로, 매매대금이 OOO(청구인의 배우자)로 되어 있다. (다) OOO은 2019.9.11. 처분청에 내방하여 쟁점토지의 양도와 관련하여 OOO원을 수령하였으나 별도로 매매계약서를 작성한 사실은 없다는 취지로 진술하고 확인서를 작성ㆍ제출하였다. (라) 한편, 청구인의 쟁점토지 취득당시(2002년) 및 양도당시(2008년) 개별공시지가 등을 비교하면 아래 <표2>와 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2차제출계약서를 근거로 쟁점토지의 취득가액이OOO라고 주장하나, 청구인이 이 건 조사 과정에서 제출한 2차제출계약서상의 매매가액이 1차제출계약서에 기재된 금액의 50%에 불과하고 작성일자도 등기사항일부증명서에 기재된 매매원인일자와 상이하며 매수인 역시 청구인이 아니라 청구인의 배우자로 기재되어 있는 점, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 OOO이 2차제출계약서 등이 허위라는 취지로 진술한 점, 위 <표>에서 보듯 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 취득당시 대비 18.7배인 반면 청구인의 신고가액의 경우 2.5배에 불과한 점 등에 비추어 2차제출계약서가 진실된 계약서일 가능성이 낮은 것으로 보이고, 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 등에 따라 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.