청구인을 쟁점부동산 지분 양도소득의 납세의무자로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO과 함께 공동소유(지분 50%)하고 있는 OOO 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 지분 75%를 청구인과 OOO이 공동대표이사로 있는 주식회사 OOO(이하 “양수법인”이라 한다)에게 OOO원에 양도하면서, 계약금은 양수법인이 청구인과 OOO에게 지급한 선급금 OOO원으로 갈음하고, 잔금은 건물 준공일 내지 사용승인일 후 30일 내에 받기로 합의하였다(이하 “당초계약”이라 한다).
• 나. 청구인과 OOO은 쟁점부동산 건물에 미분양이 발생하자, 2016. 12.23. 양도대금을 OOO원으로 감액하였고(이하 “제1차 감액계약”이라 한다), 이에 따라 청구인은 2017.3.28. 양도가액 OOO원, 양도차익 OOO원, 양도소득금액 OOO원, 산출세액 OOO원으로 양도소득세를 신고하였다.
• 다. 청구인과 OOO은 2017.8.22. 쟁점부동산 양도대금을 OOO원으로 재차 감액하였는데(이하 “제2차 감액계약”이라 한다), 이후 청구인은 2019.8.22. 미분양 과다의 이유로 쟁점부동산 양도계약의 잔금을 수령하지 못하였고, 청구인과 OOO은 신탁계약에 의하여 당초계약 이전에 쟁점부동산의 소유권을 상실하였으므로 당초계약은신탁법상 무효라는 이유로 경정청구를 제기하였다.
• 라. 처분청은 2019.10.22.신탁법에는 수탁자의 동의가 없는 매매계약이 무효라는 규정이 없고, 양수법인이 당초계약 후 쟁점부동산을 대차대조표상 자산으로 계상하고 분양수익과 분양원가를 인식하는 등 쟁점부동산은 양수법인에게 실질적으로 유상이전되었다고 봄이 타당하다는 이유로 거부하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2020.1.14. 이의신청을 거쳐 2020.6.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO과 쟁점부동산의 지분 75%을 공동소유하고 부동산임대업을 해왔으나, 건물의 노후화로 임대가 점점 어려워져 2013년 재건축을 추진할 목적으로 OOO과 함께 양수법인을 공동으로 설립하였다. 양수법인을 설립한 이유는, OOO원이 승인되어 재개발공사를 하던 중 세무관리를 하던 세무사가 사업소득세보다 개인 지분 75%를 법인을 설립하여 그 법인에 매도하면 양도소득세가 적게 나올 것 같다고 조언을 하였고, 이에 따른 것뿐이다. 그러나 건물 준공 시(2016.12.23.)까지 쟁점부동산 상가의 대부분이 미분양으로 남게 되었다. 과다한 금융비용 지출에 따른 양수법인의 자금력 부족으로 매매대금을 OOO원으로 인하조정하고 양도소득세 OOO원을 신고하였으나 매매대금을 받지 못하여 이를 납부하지 못하였다. 한편 당초계약서에는 “계약금은 양수법인이 청구인과 OOO에게 지급한 선급금 OOO원과 상계한다.”라는 내용이 기재되어 있는바, 당초계약서 작성 당시(2015.1.5.)에는 이미 청구인과 OOO이 위 선급금을 상환하였던 사실(2014.12.22.)에 비추어 보아도 이 건 쟁점부동산 매매계약은 무효라고 보아야 한다. 따라서 쟁점부동산에 대하여 계약서만 체결되었을 뿐 청구인은 매매대금을 전혀 받은 사실이 없음에도 청구인에게 양도소득이 발생하였다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 양수법인은 2015년부터 분양을 시작하면서 쟁점부동산의 분양수입 전부를 자신의 수입금액으로 계상하여 법인세 신고를 하였고, 이에 반하여 청구인 및 OOO은 양수법인에 쟁점부동산 양도 후 2015년 이후부터 분양 수입금액을 신고하지 않는 것이 확인된다. 즉 청구인 및 OOO이 아니라 쟁점부동산을 매수한 양수법인이 분양수입금액을 전부인식한 것으로 보아, 이들은 쟁점부동산에 대한 모든 권리를 양수법인에게 포괄양도하여 부동산에 대한 통제권을 이전하였으므로, 자산이 유상으로 사실상 이전되었다고 보아야 한다. 청구인은 쟁점부동산의 권리를 양도하면서, 계약금은 기지급한 선급금으로 상계하였고 잔금은 분양사업 저조로 지급받지 못한 것일 뿐, 쌍방 간에 채권채무관계가 성립된 점에서 유상양도라는 사실에는 변함이 없다. 또한 2016사업연도 양수법인의 법인세 신고서상 당기순이익 OOO원으로 확인되는바, 변제자력이 없어 청구인에게 쟁점부동산의 잔금을 지급하지 못하였다는 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 청구인을 쟁점부동산 지분(37.5%) 양도소득의 납세의무자로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법률 소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우에 대통령령으로 정하는 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 OOO과 2003.1.10.부터 쟁점부동산의 75% 지분을 공유하면서 부동산 임대업을 영위하다가, 쟁점부동산 건물 노후화로 임대사업이 어려워지자 재건축을 위해 2013.10.7 양수법인을 OOO과 공동으로 설립하고 사업자등록을 하였다(각 지분 30%). (나) 이후 양수법인은 쟁점부동산의 나머지 지분 25%를 취득하고 2014.12.18. 청구인, OOO, 양수법인을 위탁자로, OOO 주식회사를 수탁회사로, OOO 주식회사를 시공사로, OOO 주식회사(청구인과 OOO 각 50% 지분)를 수익자로, OOO 등을 우선수익자로 하는 관리형 토지신탁계약을 체결하였다. (다) 청구인과 OOO은 2015.1.5. 쟁점부동산을 양수법인에 OOO원에 양도하기로 합의하고, 계약금 OOO원은 기지급한 선급금으로 상계하고 잔금은 건물 준공 후 30일 내에 받기로 하였으나, 준공 시까지 미분양이 많아 매매대금을 2차(1차 감액 2016.12.28., 2차 감액 2017.8.22.)에 걸쳐 각각 OOO원, OOO으로 감액하였으나, 심리일 현재 잔금을 수령하지 못한 상태이다. (라) 청구인은 2017.3.28. 양도원인 2017.1.31. 매매, 양도가액 OOO원, 양도차익 OOO원, 양도소득금액 OOO원, 산출세액 OOO원으로 양도소득세를 신고하였다.

(2) 쟁점부동산과 관련된 사실관계는 다음과 같다. <표1> 쟁점부동산(토지) 등기사항전부증명서의 갑구란 OOO

(3) 청구인의 사업내역은 아래 <표2>와 같은데, 부가가치세는 2015년 이후 무실적으로, 종합소득세는 2014년까지 매년 신고하다가 2015년부터 신고내역이 없는 것으로 확인된다. <표2> 청구인의 사업내역 OOO

(4) 양수법인과 관련된 사실관계는 다음과 같다. (가) 양수법인은 2015년부터 분양을 시작하면서 쟁점부동산의 분양수입 전부를 자신의 수입금액으로 계상하여 법인세 신고를 한 것으로 나타난다. <표3> 분양수입 관련 양수법인 법인세 신고내역 OOO (나) 양수법인의 표준대차대조표상 토지계정 변동 상황은 아래 <표4>와 같다. <표4> 양수법인의 토지계정 변동 상황 OOO (다) 양수법인이 2016사업연도 법인세 신고 시 제출한 표준손익계산서상의 당기순이익은 OOO원으로 확인된다.

(5) 청구인, OOO, 양수법인이 2014.12.18. OOO 주식회사를 수탁자로 하여 체결한 관리형 토지신탁계약상 수익자는 OOO 주식회사로 지정되어 있는데, 쟁점부동산 분양 시까지 변경된 사실은 없는 것으로 나타난다.

(6) 청구인은 양수법인이 청구인에게 쟁점부동산 잔금을 지급할 능력이 없었다는 증빙으로 양수법인의 대출계약서, 수익자의 대출약정서, 수익자가 지정한 자금집행요청서 등을 제출하였다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 지분(37.5%) 양도로 인하여 귀속된 금원이 전혀 없으므로 자신을 양도소득의 납세의무자로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점부동산 양도계약의 잔금은 분양사업 저조로 지급받지 못한 것일 뿐 여전히 양수법인에 대한 채권으로 존속하고 있는 점, 양수법인은 부가가치세 및 법인세 신고 시 쟁점부동산과 관련된 분양수익과 분양원가 등을 2015년부터 자기의 계산으로 신고하는 등 쟁점부동산을 실질적으로 사용수익하였다고 볼 수 있는 점, 양수법인의 2015년 표준대차대조표상 자산내역에는 청구인 및 OOO으로부터 매수한 쟁점부동산 가액(OOO원)이 계상되어 있는 점, 쟁점부동산 양도와 관련된 당초계약서에는 신탁재산과 신탁권리를 양수법인이 포괄양수도 하는 것으로 규정되어 있는 점 등에 비추어 처분청에서 청구인이 쟁점부동산 지분(37.5%)을 양수법인에게 양도한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.