쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.10.26. OOO임야 3,203㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO으로부터 취득하여 5차례에 걸쳐 총 7필지(같은 곳 OOO이고, 이하 “분할토지”라 한다)로 분할하였고, 위 분할토 지 중 OOO의 지 상 주택 192.02㎡(이하 “지상주택”이라 한다)를 2006.1.23. OOO으로부터 취득하였으며, 이후 2009년부터 2018년 까지 총 3회에 걸쳐 분할토지와 지상주택을 분할 양도한 후, 아래 <표 1>과 같이 양도소득세를 신고·납부하였다. OOO
• 나. OOO지방국세청장(이하 “감사청”이라 함)은 처분청에 대한 정기종합감사를 실시하여, 청구인이 분할토지에 대한 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지 취득 관련 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)가 사후에 허위로 작성된 계약서라고 판단한 후, 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 실거래가액 OOO을 부인하고, 환산가액인 OOO을 적용하여 양도소득세를 부과 처분하도록 처분청에 시정지시 하였고, 처분청은 이에 따라 2019.11.25. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO, 2011년 귀속 양도소득세 OOO, 2018년 귀속 양도소득세 OOO 합계 OOO을 과세예고통지하였다.
• 다. 청구인은 위 과세예고통지에 대하여 2020.2.11. OOO지방국세청장에게 과세전적부심사청구를 제기(주위적 청구: 신고 취득가액 인정, 예비적 청구: 부정행위가 없으므로 5년의 부과제척기간과 일반과소신고가산세 적용)하였고, OOO지방국세청장은 2020.3.27. 청구인의 예비적 청구를 받아들여 2009년 및 2011년 귀속 양도소득세는 5년의 부과제척기간 경과를 이유로 과세에서 제외하고, 2018년 귀속 양도소득세에 대하여는 일반과소신고가산세를 적용하여 양도소득세를 과세하도록 결정하였다.
• 라. 처분청은 이에 따라 2020.4.7. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2020.5.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 제출한 쟁점계약서상 거래가액인OOO을 쟁점토지의 실제 취득가액으로 인정해야 한다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 2004.9.11.을 계약일로 하고 매매가액을 OOO으로 하여 최초 매매계약서를 작성하였으나, 동 매매계약서를 분실하여 최초 매매계약서상 기재되었던 OOO을 실지거래가액으로 하여 쟁점계약서를 재작성한 후 분할토지에 대한 양도소득세 신고시 첨부서류로 제출하였던바, 처분청이 쟁점계약서가 사후에 작성되었다는 이유만으로 쟁점계약서의 취득가액이 실제와 다르게 허위로 작성된 것이라고 본 것은 부당하다.

(2) 또한, 쟁점토지의 전소유자인 OOO은 OOO동장이 2009.8.28.자로 발급한 인감증명서를 첨부하여 쟁점토지의 매매가액이 OOO이라는 사실을 확인하여 주었는바, 이는 쟁점계약서가 사후에 작성되었다고 하더라도 쟁점계약서상 매매가액은 2004.9.11. 당초 계약서 작성 당시의 매매가액과 같다는 사실을 반증하는 것이므로, 쟁점계약서 작성의 외관만 보아 계약서의 허위 여부를 판단할 것이 아니라 거래 상대방에 대한 조사 등을 통하여 청구인이 주장하는 실제 거래가액이 사실에 부합하는지 여부를 판단함이 타당하다.

(3) 아울러, 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 부풀려진 금액으로 보았으나, 쟁점토지 인근에 소재하는 OOO 임야가 2004.11.25.에 평방미터당 OOO에 거래되었고, OOO소재 임야가 2006.2.23.에 평방미터당 OOO에 거래된 사실에서 앞의 비교사례 임야보다 지리적 여건이 좋은(하천을 끼고 있어 전원주택 부지로 이용 가능) 쟁점토지의 평방미터당 거래가액인 OOO이 과다하다고 보기는 어렵다.

(4) 마지막으로 청구인은 2004년 당시 본인의 통장 거래내역과 거래 상대방의 통장거래 내역 등을 확인하여 매매대금에 대한 증빙을 확인하고자 하였으나, 15년이 지난 취득 당시의 금융증빙을 전부 확인하기는 어려웠고, 다만 과거 금융자료를 확인한 결과 쟁점토지 취득자금의 원천은 청구인과 배우자 OOO의 OOO 계좌에서 2004.9.3.부터 2004.10.25.까지 총 11회에 걸쳐 현금과 수표로 출금된 OOO과 청구인 현금으로 보유하고 있었던 OOO인 것으로 나타나고, 쟁점토지의 취득 당시 거래를 중개하였던 OOO과 당시 OOO에 근무하였던 직원 OOO가 쟁점토지의 거래가액이 OOO인 사실을 확인하고 있으므로 처분청이 쟁점계약서상 거래가액인 OOO을 부인하고 환산취득가액으로 양도소득세를 경정한 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 쟁점계약서의 상단로고에는 OOO라는 로고가 기재되어 있는데, 이는 2005년 이후부터 사용된 계약서 서식에 표기된 사항으로, 쟁점토지 거래 당시에는 사용되지 아니한 것이므로 쟁점계약서는 소급하여 작성된 허위계약서로 보아야 하고, 청구인이 제시한 쟁점토지 인근 소재 비교토지의 경우, OOO 일대가 전체적으로 전원주택부지로 이용되고 있어 쟁점토지와 달리 매매가액이 낮게 형성될 이유도 없을 뿐만 아니라 매매사례토지 중 OOO토지의 국토교통부 실거래가액은 OOO(계약일 2006.1.25.)으로 청구인이 제출한 매매사례 취득가액과는 차이가 있으며, 쟁점토지와 면적, 대지형태 등에 있어 개별성이 강하므로 이를 비교가능 매매사례가액으로 인정하기 어렵다. 또한, 청구인이 쟁점토지의 취득자금 원천이라고 주장하며 제시한 취득자금 원천내역표에 의하면, 청구인과 배우자 OOO가 현금 및 수표출금한 것으로 나타나나, 인출자금이 실제로 거래상대방에게 지급되었는지 여부가 확인되지 아니하고, 통상적인 계약의 경우 계약금, 중도금, 잔금의 형태로 지급하는 점을 감안하면 청구인이 제시한 취득자금 원천내역표는 신뢰하기 어려운 증빙이며, 제출한 사실거래확인서 등은 사인간에 임의로 작성 가능한 것이어서 여기에 신빙성이 있다고 보기 어려우므로 처분청이 쟁점계약서상 매매금액을 부인하고 환산취득가액으로 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 OOO을 부인하고 환산가액으로 양도소득세를 경정한 것이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 [추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 사유란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도 당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득 당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (3) 국세기본법 제16조 [근거과세]

① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항에 따라 장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2004.10.26. OOO으로부터 쟁점토지를 취득한 후, 아래 <표2>와 같이 5회 에 걸쳐 총 7필지로 분할한 것으로 나타나고, 분할토지와 OOO의 지 상주택을 2009.9.16., 2011.10.16., 2018.10.24. 등 총 3회에 걸쳐 아래 <표3>과 같이 양도한 것으로 나타난다. OOO

(2) 청구인이 분할토지의 양도와 관련하여 양도소득세 예정신고시 토지 취득가액의 증빙으로 제시한 쟁점계약서에 의하면, 계약서 작성일은 2004.9.11.이고, 매매대금은 OOO, 중개업자 없이 쌍방합의에 따라 작성된 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 쟁점토지의 실지취득가액이 쟁점계약서에 기재된 매매가액 OOO이라고 하면서 제시하는 주요 세부주장 및 관련 증빙 제출사항은 다음과 같다. (가) 청구인이 위 <표3>의 분할토지 양도내역 중 2009.9.16.자 양도분에 대한 양도소득세 예정신고시 제출한 쟁점토지 취득관련 매매거래사실확인서에 의하면, 작성인은 매도인 OOO과 매수인 OOO이고, 쟁점토지의 매매대금은 OOO이며, 쌍방이 인감증명서를 첨부하여 거래사실을 확인한다고 되어 있다. (나) 청구인은 아래 <표4>의 쟁점토지 인근 소재 토지의 매매사례비교표와 관련 매매계약서 사본 3부를 제시하였다. OOO (다) 청구인은 쟁점토지 취득가액인 OOO에 대한 자금원천 증빙으로 아래 <표5>의 쟁점토지 취득자금 원천내역표를 제시하면서, 취득자금 원천이 청구인과 배우자OOO의 OOO 계좌에서 2004.9.3.부터 2004.10.25.까지 총 11회에 걸쳐 현금과 수표로 출금된 OOO과 청구인 현금으로 보유하고 있었던 OOO이라고 하고 있다. OOO (라) 청구인은 쟁점토지 취득 당시 청구인과 배우자가 해외여행 중에 있었던 관계로 계약대리인이 부동산 매매계약을 하였음을 주장하며 계약대리인 OOO과 당시 OOO에 근무하였던 직원이라는 OOO의 확인서와 청구인 내외의 출입국증명서를 제출하였는바, OOO은 본인이 2004.9.11. OOO에서 청구인을 대리하여 쟁점토지를 OOO에 양수하는 매매계약을 체결하였다고 확인하였고, OOO는 본인이 OOO의 직원으로서 계약대리인 OOO이 2004년 9월 초에 청구인을 대리하여 쟁점토지의 매매거래를 진행한 사실이 있다고 확인하였으며, OOO이 발급한 출입국증명서에는 청구인과 배우자 OOO가 2004.9.5. 출국하여 2004.9.17. 입국한 것으로 나타난다(쟁점계약서 계약일 2004.9.11.).

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서와 인출자금 내역서 등을 근거로 쟁점토지의 실지취득가액이 OOO이라고 주장하나, 쟁점계약서는 분할토지의 양도 관련 양도소득세 신고를 위해 사후에 소급하여 작성된 것으로 조사된 점, 청구인이 제시한 쟁점토지 취득자금 원천내역표상에 자금이 인출된 내역은 나타나나, 동 자금이 누구에게 지급되었는지에 대하여 입증자료를 제시하지 못하는 점, 대리계약자라고 주장하는 OOO과 OOO의 직 원이라고 주장하는 OOO가 작성한 사실확인서는 사인간에 임의작성이 가능한 것이어서 여기에 신빙성이 있다고 보기 어려운 점 등에서 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불명확한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.