양도소득세의 경우 청구인 스스로도 기준시가를 기준으로 안분·계산한 금액을 양도가액으로 하여 이를 신고하였고, 청구인이 신고한 실지 취득가액 등을 감안할 때, 매매계약서에 기재된 금액을 건물의 공급가액으로 그대로 인정하기는 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것임
양도소득세의 경우 청구인 스스로도 기준시가를 기준으로 안분·계산한 금액을 양도가액으로 하여 이를 신고하였고, 청구인이 신고한 실지 취득가액 등을 감안할 때, 매매계약서에 기재된 금액을 건물의 공급가액으로 그대로 인정하기는 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점평가액은 감정평가업자가 아닌 은행이 근저당권을 설정할 목적으로 시가추정을 위해 임의로 평가한 것으로, ｢부가가치세법｣상 적법한 안분기준으로 인정되지 않는 감정평가액이다.
(2) 쟁점건물은 양도당시 26년(1991년 신축)된 노후 건물로, 정상적으로 기능하려면 증축이 필요한 상태였고, 양수법인도 구입 후 거액의 실내공사비 등을 지출(직업훈련생 생활관으로 사용)할 예정이었기에 매매당시 건물가액을 높게 산정할 이유가 없었다.
(3) 처분청은 쟁점건물에 대한 기준시가를 1991년이 아닌 2007년에 건축된 것으로 보아 산정하였을 뿐만 아니라, 계약서상의 토지ㆍ건물 거래가액을 부인하려면, 객관적인 근거를 제시하여 입증하였어야함에도, 처분청이 이를 충분히 입증하였다고 보기는 어렵다.
(2) 청구인이 신고한 쟁점건물의 공급가액 OOO은 기준시가나 쟁점평가액으로 안분ㆍ계산한 결과와 2배OOO의 차이가 발생하는바, 경제적 합리성이 결여되었음은 물론, 통상의 거래관행을 크게 벗어난 이례적 배분가액임이 확인된다.
(3) 쟁점평가액은 은행에 소속된 감정평가사 등이 대출 등을 담보할 목적으로 평가한 것으로 객관성ㆍ합리성을 갖추었고, 쟁점부동산 자체를 평가하기 위한 것이 아니라, 토지ㆍ건물의 적정비율을 측정하기 위한 수단임을 고려하여야 하고 기준시가 비율과도 큰 차이는 없다.
(4) 청구인이 잘못 산정하였다는 기준시가는 청구인 스스로 양도소득세를 신고할 때 제시한 금액으로, 처분청이 계산한 것은 아니다. 또한, 쟁점평가액과 비교할 목적으로 제시하였을 뿐이며, 처분청은 기준시가가 아닌 쟁점평가액을 기준으로 토지ㆍ건물가액을 안분하였다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한 ｢소득세법｣ 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (4) 소득세법 제100조(양도차익의 산정) ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. (5) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
(6) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “감정평가”란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말한다.
3. “감정평가업”이란 타인의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업(業)으로 행하는 것을 말한다.
(1) 청구이유서, 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실 등이 나타난다. (가) 청구인은 아래 <표>와 같이 쟁점건물과 부수토지를 OOO에 일괄 양도(공급)하면서, 매매계약서상 쟁점건물의 양도(공급)가액을 OOO으로 기재하고 그에 따라 부가가치세 신고를 하였으나, 양도소득세는 기준시가에 따라 안분한 OOO을 양도가액으로 하여 이를 신고하였다. OOO (나) 처분청은 매매계약서상 쟁점건물과 부수토지의 가액구분이 합리적이지 않은 것으로 보아 위 <표>와 같이 쟁점평가액으로 안분 계산한 OOO을 공급가액으로 하여 이 건 부가가치세를 과세하였는데, 쟁점평가액은 양수자가 쟁점부동산에 근저당권을 설정하여 취득자금을 조달하는 과정에서 근저당권자인 OOO이 2017.5.4. 내부적으로 평가한 가액이다. (다) 청구인은 2006년 쟁점부동산을 취득한 후 2007년에 쟁점건물을 증축하여 근린생활시설에서 숙박시설로 용도변경을 하면서 OOO을 지출하였고, 이를 반영하여 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 OOO으로 신고한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 매매계약서상 금액은 합리성이 결여되어 그대로 인정하기 어려운 반면, 쟁점평가액은 은행에 소속된 감정평가사 등이 대출 등을 담보할 목적으로 평가한 것으로 객관성ㆍ합리성을 갖추었고, 그 금액도 청구인에게 불리하지 않으므로 이를 기준으로 쟁점건물의 가액을 안분․계산하여 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견인바, 양도소득세의 경우 청구인 스스로도 기준시가를 기준으로 안분․계산한 금액을 양도가액으로 하여 이를 신고하였고, 청구인이 신고한 실지 취득가액 등을 감안할 때, 매매계약서에 기재된 금액OOO을 건물의 공급가액으로 그대로 인정하기는 어려우나, 부가가치세법령에 의하면, 이러한 경우 감정평가가액, 기준시가의 순서로 그 금액을 안분․계산하여야 하고, 이때의 감정평가가액은 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 가액을 말하는데, 처분청이 안분․계산의 기준으로 삼은 쟁점평가액은 이에 해당하는 것으로 보기 어려우므로 그에 따른 가액OOO을 공급가액으로 하여 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 원칙적으로 잘못이 있다 할 것이다. 다만, 최종적으로 기준시가를 기준으로 안분․계산하여 쟁점건물의 공급가액을 산정하여야 하는데, 이럴 경우 건물 가액OOO의 증가로 오히려 부가가치세액이 늘어나게 되어 청구인에게 불리하게 되는 이상, 이는 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조의3이 규정한 불이익변경금지원칙에 반한다 할 것이므로, 결국 이 건 처분은 그대로 유지하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과, ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”