주택신축판매업의 경우에는 그 사업개시일을 부가가치세법 시행령 제6조 제3호에서 정하고 있는 재화의 공급을 시작하는 날인 쟁점주택의 분양을 개시한 시점으로 보아야 할 것인 점, 청구인이 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖추어 주택임대업을 영위하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
주택신축판매업의 경우에는 그 사업개시일을 부가가치세법 시행령 제6조 제3호에서 정하고 있는 재화의 공급을 시작하는 날인 쟁점주택의 분양을 개시한 시점으로 보아야 할 것인 점, 청구인이 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖추어 주택임대업을 영위하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 부동산매매업 또는 건설업자가 판매를 목적으로 취득한 토지 등의 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 부동산임대업에서 발생하는 소득에 해당하고(소득세법 기본통칙 19-122-1), 청구인과 계약된 303호는 임차인이 ‘주식회사 OOO’로 이를 주택이 아닌 직원들의 기숙사로 사용하고 있어 소득세 비과세 대상에 해당하지 않는다. 따라서 직전연도의 수입금액에서 제외할 대상이 아니므로 쟁점소득에 대하여 단순경비율을 적용하여야 한다.
(2) 쟁점주택과 같이 규모가 작은 경우에는 매수인에게 건물전체를 일괄매매하는 것이 일반적으로, 주택신축판매업자인 청구인은 매매 전에 임대를 함으로써 높은 임대수익률을 제시하여 투자대상인 상품의 가치를 높이고자 하였고, 매수인들이 고가의 상품에 수월하게 자금을 조달하여 투자하기 위해서는 임대보증금과 차입금을 승계해야 자기자금에 대한 부담을 감소시켰다. 따라서 청구인의 쟁점주택에 대한 임대행위는 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 것이 아니라 재고자산을 판매하기 위한 필수적인 사업활동이다. (3)부가가치세법제14조 제2항 제1호에는 ‘주된 사업에 부수되어 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업과의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.’고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제6조 제3호에는 ‘사업개시일을 재화 또는 용역의 공급을 개시한 날’로 규정하고 있으므로, 재고자산의 판매를 위한 임대는 주된 사업활동의 일부분으로 보아야 한다(조심 2018광2380, 2018.9.10. 참조). 만약 청구인의 사례와 같은 사정을 고려하지 않고 분양이 완료된 때를 사업개시일로 보게 되면 분양이 완료된 때가 사업개시일이자 사업폐업일로 되는 황당한 상황에 처하게 된다. 또한 주택을 신축하여 판매하는 행위는 제품을 제조하여 판매하는 행위와 동일한바, 주택신축업의 주택은 재고자산으로서 제조(분양)원가의 구성원리가 제조업과 같으므로 굳이부가가치세법상 사업개시일을 적용한다면 제조업으로 재화의 제조를 시작하는 날로 보는 것이 상식적으로 타당하다.
(4) ‘ 소득세법 기본통칙’ 19-122-1에서 ‘부동산매매업 또는 건설업자가 판매를 목적으로 취득한 토지 등의 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 본다.’고 규정하고 있고, 소득세법 시행령제48조 제10의4에서 자산을 임대하여 발생한 소득은 계약 등에 따라 지급일이 정해진 것은 정해진 날을 수입시기로 규정하고 있는바, 쟁점주택에 일시적 임대(용역의 공급)가 없었다면 주택을 판매하기 시작한 날(재화의 공급일)이 사업개시일이 되는 것이나, 일시적 임대가 있다면 본래의 사업목적을 수행하기 위한 활동의 일부이고 따라서 이 때를 용역의 공급이 시작된 것으로 보아야 한다.
(1) 청구인은 쟁점주택 303호를 주식회사 OOO에게 직원 기숙사로 임대하였고 이는 과세대상에 해당하여 쟁점사업장의 사업개시일이 2015년이라고 주장하나, 건축물대장에는 다가구주택이고 이와 관련한 임대차 계약서에는 ‘다가구 전세 계약서’로 표기되어 있으며 관련 부가가치세도 2019.11.6.에서야 2015년 제2기 부가가치세 기한후 신고를 하였으므로소득세법제12조 제2호 나목에 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 OOO이하인 자의 주택임대소득은 비과세로 규정하고 있어, 쟁점주택을 임대하고 발생한 주택임대소득은 비과세 소득에 해당한다. 쟁점주택 303호를 직원의 기숙사용으로 임대한 것이라고 하더라도 실제 용도가 상시 주거를 목적으로 사용하는 것이므로 2015년 임대수입금액은 부가가치세가 면제되는 것이며, 기준미만의 수입금액은소득세법상 비과세 소득이다.
(2) 청구인은 쟁점주택이 매매 전 임대함으로써 높은 임대수익률을 제시하여 투자대상인 상품의 가치를 높이고자 하는 것으로 필수적인 사업 활동이라고 주장하나, 청구인이 쟁점주택을 임대용역 제공한 것은 주택신축판매업의 개시 전 일시적으로 발생한 것으로 주택신축판매업의 준비 단계에 불과하다. 사업개시일은 본래의 사업목적을 수행하거나 수행할 수 있는 상태로 된 때를 기준으로 실질적으로 판단함이 타당할 것이며(대법원 1995.12.8. 선고 94누15905 판결 참조.), 사업개시일에 관하여소득세법에서 별도로 규정하고 있지는 아니하나 부가가치세법에서 재화 또는 용역의 공급을 개시한 날로 규정하고 있으므로 사업소득과 관련한 사업개시일은 적어도 그 사업의 수행을 통하여 소득이 발생하 거나 발생할 수 있는 상태에 이른 때를 의미하는 것으로 보아야 한다. 임대수입이 발생한 때를 최초 사업개시일로 보더라도 소득세법 시행령제143조 제4항의 단순경비율 적용대상자 판정 시 수입금액에는 비과세되는 주택임대소득의 총수입금액은 포함되지 아니하며(국세청 사전2017법령해석소득-189, 2017.6.7.), 직전 과세기간까지 계속하여 비과세되는 주택임대소득만 발생한 사업자가 당해 과세기간에 주택신축판매업을 개시한 경우, 주택을 신축하여 판매한 때를 사업개시일로 보아야 하므로(조심 2018서2680, 2018.9.6. 외 다수, 같은 뜻임), 경비율 적용과 관련하여 직전연도 수입금액이 있는 것으로 볼 수 없다.
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제39조(총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등) ⑤ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산할 때 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 대하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우 외에는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. 제80조(결정과 경정) ③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제8조의2(비과세 주택임대소득) ② 제1항에서 “주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, “주택부수토지”란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. 제143조(추계결정 및 경정) ① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우
③ 법 제80조 제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 제1호의2는 단순경비율 적용대상자만 적용한다.
1. 수입금액에서 다음 각 목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 “기준소득금액”이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2에 따른 소득금액에 기획재정부령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2018년 12월 31일이 속하는 과세기간의 소득금액을 결정 또는 경정할 때까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.
④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 “단순경비율 적용대상자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.
1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서 해당 과세기간의 수입금액이 제208조 제5항 제2호 각 목에 따른 금액에 미달하는 사업자
2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자
1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자
2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함하며, 법 제19조 제1항 제20호에 따른 사업용 유형자산을 양도함으로써 발생한 수입금액은 제외한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자. 다만, 업종의 현황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 영세사업의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 금액에 미달하는 사업자로 한다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역
2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화 (4) 부가가치세법 시행령 제6조(사업개시일의 기준) 법 제5조 제2항에 따른 사업개시일은 다음 각 호의 구분에 따른다. 다만, 해당 사업이 법령 개정 등으로 면세사업에서 과세사업으로 전환되는 경우에는 그 과세전환일을 사업 개시일로 한다.
1. 제조업: 제조장별로 재화의 제조를 시작하는 날
2. 광업: 사업장별로 광물의 채취·채광을 시작하는 날
3. 제1호와 제2호 외의 사업: 재화나 용역의 공급을 시작하는 날
(1) 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점주택의 건축물대장의 주요 내용은 다음과 같다. 구분 용도 면적(㎡) 1층 제2종 근린생활시설(일반음식점) 120 2층 단독주택(다가구주택) 118.84 3층 〃 118.84 4층 〃 108.98 옥탑1층 계단실 15.4 사용승인일 2015.8.11. (나) 2015년 중 쟁점주택의 임대내역 및 임차인 전입내역은 다음과 같다. (단위: 천원) (다) 청구인은 쟁점사업장의 2015년 제2기 부가가치세 과세기간에 대하여 2019.11.6. 부가가치세 기한후 신고한 내역은 다음과 같다. (단위: 원) * 주식회사 OOO와의 임대보증금에 대한 간주임대료
(2) 청구인이 제시한 쟁점주택 303호에 대한 임대차 계약서 상의 임차인은 주식회사 OOO로 표기되어 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제19조 제1항 이 농업, 임업, 어업, 광업, 제조업, 건설업 등과 같은 각종 업종에서 발생하는 소득을 사업소득으로 정의하고 있고, 같은 법 제1조의2 제1항 제5호는 위와 같은 사업소득이 있는 거주자를 사업자로 정의하고 있음을 감안하면, 소득세법상 사업은 소득의 현실적인 발생을 그 전제로 하고 있다고 보아야 한다. 따라서 사업 개시일을 단순히 소득 발생의 직접적인 원인이 되는 재화나 용역의 제공 시점 이전인 사업 준비행위가 시작된 시점까지 앞당길 수 없고, 사업의 준비가 끝나고 본래의 사업목적을 수행하거나 수행할 수 있는 상태로 된 때를 기준으로 실질적으로 판단함이 타당할 것이다(대법원 1995.12.8. 선고 94누15905 판결 참조). 청구인은 쟁점주택의 임대를 개시한 날을 쟁점사업장의 사업개시일이라고 주장하나, 주택신축판매업에 있어서의 주택의 건축은 사업을 영위하기 위한 준비단계에 불과한 것이고, 사업 특성상 일정한 규모 이상으로 장기간 사업을 영위하는 주택신축판매업의 경우에는 사업자의 의사에 따라 그 시기가 좌우될 수 있는 착공일보다는 판매대상 주택의 공급이 객관적이고 현실적으로 가능한 시기로 사업개시일을 파악할 필요가 있어 그 사업개시일을 부가가치세법 시행령 제6조 제3호 에서 정하고 있는 재화의 공급을 시작하는 날인 쟁점주택의 분양을 개시한 시점으로 보아야 할 것인 점, 청구인이 2015년에 쟁점주택을 임대하였다고 하더라도 이러한 임대용역은 주택신축판매업의 개시 전 일시적으로 발생한 것으로 청구인이 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖추어 주택임대업을 영위하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청에서 청구인이 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자에 해당하고 단순경비율 적용대상자가 아니라고 보아 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2020중44, 2020.4.27. 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.