자산의 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 이외의 사유로 인한 것이라 할지라도 자산이 유상으로 사실상 이전된 때에는 양도소득세 과세원인인 양도가 이루어진 것으로 보아야 하는 점 등으로 보아 처분청의 처분은 달리 잘 못이 없음
자산의 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 이외의 사유로 인한 것이라 할지라도 자산이 유상으로 사실상 이전된 때에는 양도소득세 과세원인인 양도가 이루어진 것으로 보아야 하는 점 등으로 보아 처분청의 처분은 달리 잘 못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2007.2.2. OO시 OO구 OO동 OO번지 대 254.38㎡ 및 건물 243.6㎡(단독주택)를 남편 김OO(이하 “피상속인”이라 한다)로부터 상속받았고, 이를 신축하여 2011.9.7. 쟁점주택에 대한 사용승인을 받았다. 쟁점주택의 경우 건물은 사용승인을 얻은 2011.9.7.이 취득일이 되고, 부속토지는 피상속인으로부터 상속받은 2007.2.2.이 취득일이 되어 건물과 부속토지의 취득시기가 서로 상이하고, 이로 인해 건물과 부속토지를 각각 안분하여 양도가액, 취득가액, 필요경비를 적용하여 양도소득세를 계산하는 것이 합리적이다.
(2) 쟁점주택에 대한 취득시기를 살펴보면, 청구인은 2009.11.27. ㈜OO에게 아래 <표1>의 OO시 OO구 OO동 OO번지 토지 254.38㎡ 중 69.611㎡, 같은 동 260-24 도로 30.5㎡, 260-6 대 10.4㎡, 260 대 19.2㎡(이하 “쟁점양도부동산”이라 한다)를 OO원에 양도한 후 2009.11.23. 양도소득세를 신고‧납부하였다.
(3) 쟁점주택은 2010.1.26. 건축허가를 받고, 2010.2.2. 착공하여 2011.9.7. 사용승인을 받았으며, 이는 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발, 재건축이나 주택신축판매업으로 현물출자하고 새로운 주택을 분양받는 형태의 사업방식이 아니라 본인 소유의 건물 및 일부 토지를 양도하고 양도가액을 건축비에 충당한 후 공사비 부족분에 대하여는 추가로 공사비를 납부하는 것으로 본인이 본인의 집을 시공사인 OO건설(주)에 도급을 주어 신축한 것이다. 따라서 쟁점주택의 토지는 2007.2.2. 상속받아 일부 양도하고 남은 면적 185.189㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 그대로 부수토지가 되었으므로 토지의 취득시기는 상속취득일인 2007.2.2.이고, 건물은 쟁점주택의 사용승인일인 2011.9.9.이 된다.
(1) 청구인이 제시한 ‘공사도급계약서’를 보면, 도급자를 청구인으로, 수급자를 OO건설로 하여 계약을 체결하였고, 건축규모를 OO동 2차 O단지 중 OO동 OO호라고 특정하였다.
(2) OO건설은 쟁점토지를 포함한 대지 총 3,408.7㎡ 위에 총 38세대 연립주택을 건축한 시공사로써 2010년 2월에 착공하여 2011년 9월 사용승인을 받았다.
(3) 쟁점양도부동산의 ‘부동산매매계약서’상 매수자 ㈜OO은 시행사로 쟁점양도부동산의 매매일은 2009.11.23.이고, OO신축으로 쟁점토지가 ‘신탁’으로 OO신탁에 소유권이전등기된 날은 2009.11.25.이며, 쟁점주택의 공사대금 OO원 중 대위변제하기로 한 금액 OO원을 제외한 잔액 OO원을 시공사인 OO건설계좌로 지급한 것이라고 주장한 금액은 청구인이 제시한 OO동 ‘세대별 부담금현황표’상의 OO호 부담금 금액과 일치한다.
(4) 위 ‘공사도급계약서’의 특약으로서 공사도급계약조건을 보면 제2조에서 청구인이 “본 사업”의 원활한 수행을 위해 토지를 제공하는 것을 의무사항으로 약정하고, 쟁점주택의 집합건물 등기부등본을 보면 쟁점토지는 소유권 보존된 2011.9.30. 청구인 명의로 소유권이 이전되었다가 2011.10.11. 주식회사 OO신탁회사에 ‘신탁’을 원인으로 소유권 이전되었으며, 2011.11.30. ‘신탁재산의 귀속’으로 다시 청구인으로 소유권 이전되었다.
(5) 쟁점주택의 토지 등기부등본을 보면, 청구인이 2007.2.2. 피상속인으로부터 상속으로 취득한 이후 OO으로 신축되면서 2009.11.25. 위 공사도급‧부동산매매계약일 당일에 ‘신탁’으로 소유권이전 등기되었다가 2011.9.27. 사용승인 받을시 ‘신탁재산의 귀속’으로 다시 소유권이전된 것으로 등기부상 나타나고, 관련 신탁계약서는 청구인이 제시하지 않았으며, 위의 사실들로 보았을 때 총 3,408.7㎡ 부지의 총 38세대 공동주택 OO동과 OO동을 신축함에 있어 시행사와 시공사가 사업부지를 선정·확보하여 사업시행·주택신축하여 사용승인을 받고 분양을 완료하기까지 전체 과정에 청구인이 쟁점주택을 취득하고 양도하기까지의 과정을 비추어 고려하였을 때, 청구인 스스로가 쟁점주택 1세대만 특정하여 개별적으로 자기건물을 신축하여 보유할 수 있는 조건이 가능하다고 보기 힘들다.
(6) 청구인이 시공사에 지급할 공사대금 OO원 중 OO원을 시공사가 청구인의 쟁점양도부동산의 양도대금으로 시공사가 시행사로부터 변제받기로 하였다는 계약조건이 계약서에 명시되어 있으나, 보편타당한 관행적 상거래의 통념상으로 추정하여 보면 시공사는 총 38세대를 건축하고 해당 공사대금을 시행사로부터 지급받았을 것이고, 이 지급액에는 쟁점주택에 대한 건축공사대금 OO원도 포함되어 있을 것인바, 이 대금수수는 시공사가 제공한 건설용역의 대가로 받은 것이지 위 계약조건상 계약조건을 이행하기 위해 채권채무를 변제한 것으로 보기 어렵다.
(7) 소득세법제88조에서 “양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다”고 규정하였고, 위의 ‘양도’에 대한 정의로서 법원 판결서를 살펴보면, “...법령의 예시적 규정으로 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 이외의 사유로 인한 것이라 할지라도 자산이 유상으로 사실상 이전된 때에는 양도소득세의 과세원인인 양도가 이루어진 것으로 해석해야할 것”이라고 판시(대법원 2000두5852, 대법원 86누771)하였다. 이와 쟁점이 유사한 다른 법원 판결서에 의하면 “건설회사와 동업계약에 따라 구주택과 부수토지 소유지분을 이전한 것은 조합에 현물출자한 것에 해당하고 이는 유상양도로 양도소득세 대상”(서울행정법원 2011구단6045)이라고 하였고, “부지를 제공하고 공사비 등을 투자하여 연립주택을 신축하되 신축주택 1세대씩은 기존 소유자들에게 제공하고 잔여주택은 공사업자가 처분하기로 하는 내용의 계약을 체결한 경우 위 계약은 동업계약이며 대지는 유상양도된 것”(서울고등법원 2000누2114)이라고 하였는바, 공동주택 신축 또는 재건축‧재개발 등의 경우 각기 사업주체 등이 달라 적용하여야 할 세부 법령이 다를 수는 있겠으나, 부수토지 소유지분을 이전(신탁원인 포함)한 것에 대하여 공통적으로 현물출자 등의 유상양도라고 판단한 것은 소득세법제88조 등에서 규정한 “자산이 유상으로 사실상 이전된 때” 조항의 일반적인 법리를 적용한 것이다.
(8) 위의 일반적인 법리를 적용하여 보았을 때, 청구인이 2018.1.31. 양도소득세 신고한 양도물건인 쟁점주택에 대한 분양·입주권 등의 지위를 얻기 위해 쟁점양도부동산을 제공하여 사업을 시행하게 하고 쟁점주택을 취득한 것은 신탁일 현재 사실상 쟁점토지의 유상양도가 이루어진 것으로 판단되고, 2011.9.30. 사용승인일에 쟁점주택의 건물과 대지권을 취득한 것으로 보는 것이 타당하다.
(1) 소득세법 제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다.(이하 생략) 제100조[양도차익의 산정]
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제104조[양도소득세의 세율]
② 제1항 제2호ㆍ제3호 및 제11호 나목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다.
1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날 (2) 소득세법 시행령 제166조[양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세 법 시행령제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
(1) 청구인이 제출한 증빙서류는 다음과 같다. (가) OO시 OO구 OO동 OO번지 단독주택의 등기부등본 (나) 쟁점주택의 부동산등기부등본[갑구] (다) 공사도급변경계약서 ※ 도급금액 중 OO원은 쟁점양도부동산의 양도대금으로 충당되었고, 나머지 OO원은 2011.11.30. 청구인이 OO건설의 계좌로 입금하였음 (라) 쟁점양도부동산의 부동산매매계약서(2009.11.23.)
(2) 청구인이 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 이 건 경정청구 내역 (나) 쟁점주택의 양도가액 및 중개수수료 안분내역 (다) 2009.11.23. 쟁점양도부동산의 양도소득세 신고내역 (라) 세대별 부담금 현황
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제88조에서 양도의 개념을 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것으로 규정하였고, 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 이외의 사유로 인한 것이라 할지라도 자산이 유상으로 사실상 이전된 때에는 양도소득세의 과세원인인 양도가 이루어진 것으로 보아야 하는 점, 쟁점주택의 등기부등본상 쟁점토지는 2011.9.30.에 청구인 명의로 소유권이전되었다가 2011.10.11. 주식회사 OO신탁회사에 신탁을 원인으로 소유권 이전되었으며, 2011.11.30. ‘신탁재산의 귀속’으로 다시 청구인으로 소유권 이전된 점, 쟁점양도부동산의 매매계약상 매수자는 OO시행사이고, OO건설과 공사도급계약서상 쟁점주택의 공사대금 OO원 중 시행사가 대위변제하기로 한 금액 OO원을 제외한 잔액 OO원은 청구인이 제시한 OO동 ‘세대별 부담금현황표’상의 OO호 부담금 금액과 일치하는 점, 청구인이 시공사에 지급할 공사대금 중 OO원을 시공사가 청구인의 쟁점양도부동산의 양도대금으로 시행사로부터 변제받기로 계약서를 작성하였으나, 일반적인 상거래 관념상 시공사인 OO건설은 총 38세대를 건축하고 해당 공사대금을 시행사로부터 지급받았을 것이고, 이 지급액에는 쟁점주택에 대한 건축공사대금 OO원도 포함되어 있을 것이므로 동 대금수수는 시공사가 제공한 건설용역의 대가로 받은 것이지 위 계약서상 조건을 이행하기 위해 채권채무를 변제한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인은 쟁점주택에 대한 분양·입주권 등의 지위를 얻기 위해 쟁점양도부동산을 제공하여 사업시행하게 하고, 신탁일 현재 사실상 쟁점토지의 유상양도가 이루어진 것으로 보이며, 쟁점주택의 사용승인일에 쟁점주택의 건물과 쟁점토지를 취득한 것으로 보는 것이 합리적이므로 처분청에서 쟁점주택의 건물과 토지의 취득시기가 동일하다고 보아 청구인의 위 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.