쟁점매매계약서상 매매가액을 쟁점토지의 취득 당시 매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부

사 건 원 고 피 고 변 론 종 결 판 결 선 고 [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인들은 2014.4.25. OOO토지 총 4,657㎡의 2분의 1(이하 “쟁점토지”라 한다)을 피상속인인 OOO로부터 상속을 원인으로 취득하였다가 2015.9.21. 임의경매로 인하여 매각한 후 2015.10.13. 양도소득세 신고시 취득가액을 쟁점토지의 채권담보액인 OOO으로 하였으나, 2019.5.27. 취득가 액을 위 전체토지의 공동소유자인 OOO양도가액인 OOO 으로 변경하는 한편 경매집행비용을 필요경비로 인정하여 줄 것을 요구하는 경정청구를 제기하였다.
• 나. 처분청은 이에 따라 청구인들의 경청청구 내용을 검토한 결과, 경매집행비용은 필요경비로 인정하였으나 OOO 2015.11.30. 양도소 득세 신고시 제출한 전체토지의 나머지에 대한 매매계약서(이하 “쟁 점매매계약서”라 한다)와 부동산거래계약 신고필증상 계약일 및 중도금 지급일이 서로 상이하여 쟁점매매계약서상 거래가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 인정하기 어렵다고 보아 2019.8.1. 청구인들의 경정청구를 거부통지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.10.4. 이의신청을 거쳐 2020.2.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 처분청은 공동소유자 OOO양도소득세 예정신고시 제출한 쟁점매매계약서에 기재된 계약일과 부동산거래계약 신고필증상 계약일이 상이하다 하여 쟁점매매계약서상 거래가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 인정할 수 없다는 의견이나, OOO구공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 에 따라 거래당사자는 부동산 등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산 등의 소재지를 관할하는 시장 등에게 공동으로 신고하여야 하므로 같은 법 제51조에 따라 과태료 부과를 면하고자 2015.9.9. 부동산거래계약을 신고하면서 임의로 계약일을 변경한 새로운 계약서를 제출한 것으로 추정된다. 즉, 부동산거래계약 신고시 제출한 것은 단지 부동산거래계약을 신고하기 위하여 새로이 작성한 것에 불과하다. OOO배우자인 OOO2015.2.5. 사망하기 전까지 부동산거래를 전적으로 관여하다가 사망한 후 부동산거래계약 신고필증에 첨부된 매매계약서에 본인이 날인하였다고 일관되게 진술하고 있는데, 이는 부동산거래계약 신고필증상 매매계약서를 작성하기 전에 이미 OOO양도소득세 신고시 제출된 쟁점매매계약서를 작성하였음을 의미하 고, 거래 당시 OOO매수법인인 OOO유한회사 간에는 소송 등의 다툼이 있었는데, 이는 쌍방 간에 매매계약이 기체결되어 있었기에 발 생한 것으로 이 또한 쟁점매매계약서의 존재 사실을 입증하는 것이다. OOO매수법인이 계약금 등을 언제 지급하였는지에 대하여는 정확하게 기억하지 못하나 양도소득세 예정신고시 제출한 쟁점매매계 약서상 거래가액과 부동산거래계약 신고필증의 거래가액은 모두 OOO억원 으로 일치한다. OOO은 매수법인으로부터 잔금만 지급받았는데 이는 부동산 거래를 주관하던 OOO사망하기 전에 쟁점매매계약서에 기재된 바와 같이 계약일인 2014.10.23. 계약금 OOO억원과 중도금 지급일인 2014.12.31. 전후로 중도금 OOO을 이미 수령하였기에 매수법인에게 수령금액에 대하여 이의를 제기하지 아니한 것으로 보이고 이러한 사실을 감안하면 쟁점매매계약서는 이미 작성되어 있었다고 봄이 타당하다. 한편 쟁점토지의 등기부등본을 살펴보면 OOO세무서장이 2014.8.8. 압류하였다가 2014.12.23. 동 압류를 해제한 사실이 나타나고, 이는 쟁점매매계약서상 계약일인 2014.10.23. 이전에 압류하였다가 중도금 지급일인 2014.12.31. 이전에 해제한 것인데, OOO쟁점매매계약서상 계약금 또는 중도금을 지급받아 위 체납액을 완납하였기에 가능하였을 것으로 보인다. 이상과 같이 OOO양도소득세 예정신고시 제출한 쟁점매매계약 서가 존재하고 있고, 부동산거래계약 신고시 첨부한 매매계약서는 단지 부동산거래신고를 위하여 새로이 작성한 것에 불과하므로 쟁점매매계약서상 거래가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 인정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 쟁점매매계약서상 계약일이 상속재산 평가기준일인 2014.4.25.로부터 6개월 이내에 있어서 쟁점매매계약서상 매매가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 보아 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점매매계약서는 이 건 전체토지의 공유자인 OOO소유권이전등기신청서 및 부동산거래계약신고서에 첨부한 부동산매매계 약서상 거래대금과 잔금지급일만 일치할 뿐 그 밖에 계약일 및 중도금 지급일이 서로 상이하고 그 계약일이 평가기준기간(2013.10.25.～ 2014.10.25.)을 경과한 것으로 확인되므로 쟁점매매계약서상 매매가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 볼 수 없다. OOO이 건 이의신청 당시 쟁점토지 매수법인과 소송 등의 다툼이 있어서 배우자인 OOO부동산거래를 진행하다가 사망하여 부동산 거래계약 신고필증에 첨부한 매매계약서는 본인이 2015.8.24. 매매계약을 체결하고 인감도장을 날인하였으나 그 외의 계약서는 도장을 날인한 사실이 없고 양도소득세를 매수법인이 부담하기로 계약함에 따라 양도소득세 신고를 매수법인이 하였다고 진술하였다. 또한 OOO이 건 심판청구시 쟁점매매계약서에 대하여 전혀 모르고 매수법인에게 모든 사항을 위임하였으며 거래대금으로 본인은 OOO억원만 지급받았을 뿐 나머지는 언제 지급받았는지 알 수 없고 배우자의 채무변제 등으로 사용된 것 외에는 기억나지 않는다고 답변하였다. 따라서 청구인들은 쟁점매매계약서 외에는 청구주장을 뒷받침할 수 있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점매매계약서상 내용은 OOO이 소유권이전등기시 및 부동산거래계약 신고시 제출한 계약서상 내용과 서로 상이하여 신뢰하기 어려우므로 쟁점매매계약서상 거래가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점매매계약서상 매매가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세과 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제66조[저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례] 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(각 호 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

(3) 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조[부동산 거래의 신고] ① 거래당사자는 부동산 등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산 등(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다. 제8조[과태료] ① 제5조를 위반하여 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 자 또는 그 밖의 필요한 조치를 이행하지 아니한 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.

③ 제3조 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 또는 제4조 제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 다음 각 호의 구분에 따른 금액의 과태료를 부과한다.

1. 부동산을 매매한 경우: 해당 부동산에 대한 취득세(취득세가 비과세ㆍ면제ㆍ감경되는 경우에는 비과세ㆍ면제ㆍ감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세의 상당액을 말한다)의 3배 이하에 상당하는 금액

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리를 매매한 경우: 해당 권리 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 당초 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액을 채권담보액인 OOO으로 하였다가 이를 이 건 전체토지의 공동소유자인 OOO양도가액인 OOO(매수법인 부담분 양도소득세 포함)으로 변경하여 줄 것을 요구하며 아래 <표1>과 같이 경 정청구를 제기하였으나, 처분청은 OOO양도소득세 신고시 제출한 쟁점매매계약서는 부동산거래계약 신고필증상 계약일 및 중도금 지급일이 서로 상이하여 매매사례가액으로 인정하기 어렵다고 보아 청구인들의 경정청구를 거부한 것으로 나타난다. <표1> 청구인들의 경정청구 내역 (단위: 백만원) (

2. 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면 2014.4.25. 상속을 원인으로 청구인들 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다가 2015.10.30. 임의경매(수원지방법원 평택지원 2014타경9883)로 인한 매각을 원인으로 OOO유한회사로 소유권이 이전된 것으로 등재되어 있고, 청구인들의 지분 보유 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인들의 지분 보유 내역 (나) 처분청이 피상속인 OOO대한 상속세 조사를 실시하여 상속재산가액을 OOO으로 산정하여 상속세 납부세액은 없는 것으로 결정하였고, 이 때 쟁점토지는 근저당권에 의한 채권담보액인 OOO으로 평가하였는데, 청구인들은 그에 따라 동 채권담보액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 당초 양도소득세를 신고·납부한 것으로 나타난다. (

• 다) 이 건 전체토지의 공동소유자인 OOO2015.9.9. 본인 소유분 토지를 양도한 후 2015.11.30. 양도소득세 신고시 제출한 쟁점매매계약서(2014.10.23.)의 주요 내용은 다음과 같다. (라) OOO2015.9.9. 이 건 전체토지 중 본인 소유분 토지를 양도한 후 OOO부동산거래계약을 신고하고 발급받은 신고필증에 기재되어 있는 거래일자 및 거래금액은 아래 <표3>과 같다. <표3> 부동산거래계약 신고필증상 거래내용 (마) 이 건 전체토지 중 OOO보유토지를 양수한 OOO유한회사는 소유권이전등기 신청시 위 부동산거래계약 신고필증을 첨부하는 한편, 동 신청서에 등기원인과 그 연월일을 ‘2015년 8월 3일 매매’로 기재한 것으로 확인된다. (바) 그 밖에 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제2조에 의하면 매매사례가액이 시가로 인정되기 위해서는 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 기간 중에 매매가 있어야 하고, 해당 매매가 평가기간 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 판단하여야 하는바, 이 건의 경우 상속개시일이 2014.4.25.이므로 평가기간은 2013.10.25.부터 2014.10.24.까지이며, 쟁점매매계약서와 부동산거래계약 신고필증상 거래내용을 비교하면 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점매매계약서 등의 거래내용 비교

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점매매계약서상 거래가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항에 의하면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액, 즉 일반적이고 정상적인 거래로 인하여 형성된 객관적인 교환가치를 의미한다고 할 것이며, 평가기준일 전후 6월 이내에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 원칙적으로 그 거래가액이 시가로 인정된다고 규정하고 있는바, 이 건 전체토지의 공동소유자인 OOO본인 소유분 토지를 양도한 후 2015.9.9. OOO부동산거래계약을 신고하고 발급받은 신고필증에 기재되어 있는 계약일은 2015.8.3.로 청구인들의 상속개시일(2014.4.25.)로부터 6개월 이상이 경과되었고, 위 토지를 양수한 OOO유한회사는 동 신고필증을 첨부하여 소유권이전등기를 신청한 것으로 나타나는 점, OOO본인 소유분 토지 양도에 따른 양도소득세를 이를 매수한 OOO유한회사가 부담하기로 약정하였기에 본인은 양도소득세 신고에 관여하지 아니하였을 뿐만 아니라 쟁점매매계약서에 날인한 사실이 없으며 거래대금으로 OOO억원 외에 추가로 지급받은 것이 없다고 진술한 점, 그 밖에 청구인들이 쟁점매매계약서 외에는 OOO2014.10.23. 매매계약을 체결하였음을 입증할 수 있는 금융증빙 등을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점매매계약서상 거 래가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 인정하기는 부족하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점매매계약서상 거래가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다 하여 청구인들의 경정청구를 거분한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.