청구인은소득세법제64조 및 동법 시행령 제122조에서 규정하는 부동산매매업자에 해당하고, 같은 법 제69조에 따른 토지등 매매차익 예정신고 대상이므로 처분청이 쟁점오피스텔을 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
청구인은소득세법제64조 및 동법 시행령 제122조에서 규정하는 부동산매매업자에 해당하고, 같은 법 제69조에 따른 토지등 매매차익 예정신고 대상이므로 처분청이 쟁점오피스텔을 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 소득세법제64조 및 같은 법 시행령 제122조는 주거용 건물 개발 및 공급업은 부동산매매업에서 제외하도록 규정하고 있으나, 부가가치세법은 주거용 건물 개발 및 공급업도 부동산매매업에 해당되어 부가가치세법 및 소득세법에 따른 부동산매매업의 범위가 다른데, 처분청은 이를 동일하게 판단하여 과세하였으므로 부당하다.
(2) 쟁점오피스텔은 공부상 오피스텔로 허가되었지만 실질상 주거용으로 건설․분양되었으므로 실질과세의 원칙에 따라 주거용 주택으로 보는 것이 타당하다. 쟁점오피스텔은 분양부터 현재까지 전부 전입세대가 거주하여 주택으로 사용되고 있고, 전기요금 및 수도요금도 주거용 기준으로 부과되었으며, 재산세 역시 주택분으로 과세되었다. 쟁점오피스텔과 관련하여 부가가치세를 환급받은 내역이 없고, 쟁점오피스텔이 소재한 건물의 2층〜5층에 위치한 공동주택과 마찬가지로 전기, 배관 등이 벽체매립형으로 설계되었으며, 바닥 난방, 주방, 거실, 욕실 등의 시설도 주거용으로 건설되었다.
(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 업무시설(오피스텔)로 건축허가 및 사용승인 받았으므로 쟁점오피스텔의 공급은 조세특례제한법제106조 제1항 제4호에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당되지 않아 부가가치세가 과세되며 부동산매매업에 해당한다.
(2) 소득세법제64조 및 같은 법 시행령 제122조에 따른 부동산매매업은 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업과 주거용 건물 개발 및 공급업을 제외한 부동산 개발 및 공급업을 말하고, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 건설업과 주거용 건물 개발 및 공급업은 소득세법상 건설업으로 주택신축판매업에 해당한다. 본래 주택을 신축하여 판매하는 사업도 부동산매매업에 포함되지만, 주택공급을 촉진하기 위하여 부동산매매업보다 세제상 우대조치가 많은 건설업으로 의제하여 구분한 입법 취지를 고려하면, 본래부터 건물이 주거용으로 사용될 목적으로 신축되지 않고 오피스텔과 같이 그 공부상 용도를 업무시설 등으로 하여 신축된 경우에는 설령 사후에 주거용으로 사용된다 하더라도 해당 건물을 매도한 행위는 주택신축판매업이 아닌 부동산매매업에 해당한다고 보아야 한다OOO
(3) 주택법제2조 제4호 및 같은 법 시행령 제4조 제4호는 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있으며, 청구인은 쟁점오피스텔이 주택법상의 주택으로 변경된 것으로 볼만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로, 부동산매매업에 해당되는 경비율과 토지등 매매차익에 대한 예정신고 무신고에 대해 과세한 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(법률 제14389호, 2016.12.20., 일부개정) 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제69조(부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부) ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.
② 제1항에 따른 신고를 “토지등 매매차익예정신고”라 한다.
③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
④ 부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.
⑤ 토지등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산, 결정ㆍ경정 및 환산가액 적용에 따른 가산세에 관하여는 제107조 제2항, 제114조 및 제114조의2를 준용한다.
⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(대통령령 제27829호, 2017.2.3., 일부개정) 제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.
② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.
1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비
2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액
3. 법 제95조 제2항에 따른 장기보유 특별공제액 제143조(추계결정 및 경정) ③ 법 제80조 제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 제1호의2는 단순경비율 적용대상자만 적용한다. 1의2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법
④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 “단순경비율 적용대상자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.
1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서 해당 과세기간의 수입금액이 제208조 제5항 제2호 각 목에 따른 금액에 미달하는 사업자
2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령 별표1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (5) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
(1) 청구인은 OOO에서 주택신축판매업을 영위하기 위해 2016.2.4. 개업하였고, 2016년 12월경 OOO(2개동, 지하 1층〜지상 14층, 144호)을 신축(사용승인일: 2016.12.27.)하여 2017년 12월경 분양을 완료하였다.
(2) 청구인이 쟁점오피스텔을 업무시설로 건축허가 및 사용승인받았고, 건축물대장에 업무시설로 등재되어 있다는 점에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(3) 청구인의 2017년 귀속 종합소득세 신고내역 및 단순경비율 감소에 따른 처분청의 경정내역은 아래 <표2>와 같다. OOO
(4) 국세청이 발간한 2017과세연도 경비율 고시내역 책자에 따르면, 주거용건물 건설업 중 주택신축판매업(451105)과 부동산개발 및 공급업 중 비주거용 건물 개발 및 공급업(703021)에 대한 단순경비율과 기준경비율 내역은 아래 <표3>과 같은바, 청구인은 당초 신고시 주택신축판매업(451105)의 단순경비율 91.6을 적용하였고, 처분청은 경정시 비주거용 건물개발 및 공급업(703021)의 단순경비율 85.6을 적용하였다. OOO
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔이 공부상 오피스텔로 허가되었지만 실질상 주거용으로 건설․분양되었으므로 실질과세의 원칙에 따라 주거용으로 보는 것이 타당하다고 주장하나, 청구인은 주택법상 ‘주택’이 아닌 ‘준주택’인 오피스텔로 건축허가를 받아 쟁점오피스텔을 신축하고 그에 따라 사용승인을 마쳤으며, 이후 분양시점까지 건축물대장 등에서 그 용도가 업무시설인 오피스텔에서 주택으로 변경된 사실이 없는 점, 원래 주택을 신축하여 판매하는 사업도 그 속성상 부동산매매업에 포함되는 것이지만 주택공급을 촉진하기 위하여 부동산매매업보다 세액의 산정 등 세제상 우대조치가 많은 건설업으로 의제하여 부동산매매업과 구분한 입법취지OOO 등을 고려하면, 업종코드가 451105인 ‘주거용건물건설업’에서 말하는 ‘주거용건물’이란 본래부터 주거용으로 사용될 목적으로 신축된 것을 말하고 쟁점오피스텔과 같이 그 공부상 용도를 업무시설 등으로 하여 신축된 경우에는 설령 그것이 사후에 주거용으로 사용된다고 하더라도 ‘주거용건물건설업’에서 말하는 ‘주거용건물’에 해당하지 않는다고 봄이 상당한 점, 청구인은 소득세법제64조 및 동법 시행령 제122조에서 규정하는 부동산매매업자에 해당되고, 같은 법 제69조에 따른 토지등 매매차익 예정신고 대상인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.