이 건 상속주택은 표000의 연번000 주택과 비교하여 볼 때 대지면적이 유사하고, 가기준일 현재 준공된지 000년밖에 되지 않은 신축건물인 점 등에 비추어 처분청은 이 건 주택의 재산가액을 표000의 연번000 주택의 매매가액으로 결정하여 상속세를 결정하는 것이 타당하다고 판단됨
이 건 상속주택은 표000의 연번000 주택과 비교하여 볼 때 대지면적이 유사하고, 가기준일 현재 준공된지 000년밖에 되지 않은 신축건물인 점 등에 비추어 처분청은 이 건 주택의 재산가액을 표000의 연번000 주택의 매매가액으로 결정하여 상속세를 결정하는 것이 타당하다고 판단됨
OOO세무서장이 2018.9.23. 청구인에게 OOO 대지 302㎡ 및 그 지상주택과 같은 동 OOO 도로 136㎡(지분 68/136)의 재산가액을 OOO원으로 평가하여 상속세를 결정한 처분은 <표6>의 연번6 주택의 거래가액을 OOO 대지 302㎡ 및 그 지상주택의 재산가액으로 하여 상속세 과세표준을 경정한다.
(1) 처분청은 종전심판결정의 취지와 같이 쟁점상속부동산의 시가를 OOO원 이상으로 하여 재처분할 의무가 있음에도 이를 무시하고 원처분을 유지하였으므로 이 건 처분은 위법․부당하다. 종전심판결정은 비교주택이 OOO원 이상에 매매된 점 등을 고려하여 처분청이 쟁점상속부동산의 재산가액을 OOO원으로 평가한 것에 대하여 정당하다고 단정하기 어렵다고 판단하였다.
(2) 쟁점상속부동산의 시가는 비교주택의 실거래가 등을 고려할 때 OOO원 이상이다. (가) OOO동에 소재한 유사한 주택이 2018.2.10.부터 2019.8.6.까지 OOO원에서 OOO원 사이에서 거래되었고, 쟁점상속부동산보다 대지가 조금 작고 경량철골 구조의 노후주택이 OOO원에 거래된 점을 감안하면 쟁점상속부동산의 시가는 적어도 OOO원 이상으로 평가되어야 한다. (나) 쟁점상속부동산은 2017년 준공되어 상속 당시 1년밖에 되지 않은 2층 규모의 철근 콘크리트 건물(대지 302㎡, 건평 112.38㎡, 도로68㎡)로, 부동산중개업소에서 시세를 OOO원이라 하여 현재 그 가격에 매물로 내놓은 상태이다. (다) 인근의 주택 4호는 이 건 도로를 통해서만 통행할 수 있으므로 이 건 도로의 효용은 실질적으로 더 크다고 볼 수 있다.
(3) 유사매매사례가액을 적용하기 어렵다면 아래와 같이 청구인이 합리적․객관적으로 평가한 가액을 쟁점상속부동산의 재산가액으로 인정하여야 한다. (가) 처분청은 보충적 평가방법인 근저당권 설정액에 따라 쟁점상속부동산의 재산가액을 평가하였으나, 이는 내부지침에 따른 것이어서 국민과 법원을 구속할 수 없고, 객관적이고 합리적인 방법이 있다면 그에 따라야 한다. (나) 이 건 도로는 2014.11.18. OOO원에 매매된 사실이 있으므로 매매 당시 공시지가와 상속 당시 공시지가를 비교하여 재산가액을 산정할 수 있으며, 이렇게 산정한 이 건 도로 및 이 건 상속주택의 대지의 재산가액은 OOO원이 된다. (다) 이 건 상속주택 건물분의 재산가액은 국토교통부의 표준건축비에 따라 계산하면 OOO원이 되며, 기타경비(취등록세, 설계비용, 인허가비용 등) OOO원을 합하면 OOO원이 된다. (라) 따라서 쟁점상속부동산의 원가는 OOO원이 되고, 이윤 10%를 가산한 재산가액은 OOO원이 된다. (4) 상속세 및 증여세법 제66조 의 적용이 불합리한 경우에는 같은 법 제60조 제2항에 따라 합리적이고 객관적으로 평가한 가액을 시가로 인정하여야 한다. (가) 상속세 및 증여세법 제66조 의 취지는 제60조 제1항에서 말하는 시가를 산정하기 곤란한 경우 같은 조 제3항에 따라 보충적인 방법으로 시가를 산정하되, 그럼에도 시세와 현격한 차이가 있는 경우에는 근저당 설정액 등과 비교하여 시세에 근접한 가액으로 산정하여야 한다는 것이다. (나) 상속세 및 증여세법 제66조 를 일률적으로 적용하게 되면, 시가가 OOO원인 주택에 대하여 OOO원의 근저당을 설정하였다면 그 재산가액이 OOO원이 될 수 있고, 근저당 설정 이후 경과한 시간에 대한 가치 등을 반영하지 못하게 되므로 불합리하다. (다) 처분청은 유사매매사례가액의 적용을 동일매매사례로 이해하여 적용가능한 사례가 없다는 의견이나, 유사매매사례를 참고하여 시가의 범위를 정할 수 있다.
(1) 쟁점상속부동산의 재산가액 평가기간 이내에 쟁점상속부동산의 매매․감정․수용․경매 또는 공매가격이 없고, 쟁점상속부동산과 유사한 재산이 매매된 경우도 없으므로 이 건 처분은 적법하다.
(2) 쟁점상속부동산 인근의 부동산 중개업소에 문의한 결과, 주택은 대지면적, 건축시기, 건축자재, 건물의 구조, 관리상태, 구매자의 취향 등에 따라 상당한 호가의 차이가 있고, 인근의 단독주택은 작은 평수의 경우 OOO원에서 OOO원, 큰 평수의 경우 OOO원에서 OOO원 정도의 가격차이가 있다고 설명하였다.
(3) 매매사례가액을 적용할 때 비교대상은 해당 부동산과 면적, 위치, 용도, 기준시가가 동일하거나 유사하여야 하나, 이 건에서 비교대상은 쟁점상속부동산과 면적, 구조, 신축년도 등이 각각 다르며 기준시가도 동일하지 아니하다.
(1) 상속세 및 증여세법(2017.12.19. 법률 제15224호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산 (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28638호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제63조(저당권등이 설정된 재산의 평가) ① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)
② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 종전심판결정에서 아래와 같은 사실관계가 확인된다. (가) 청구인은 피상속인이 2018.9.23. 사망하자 공동상속인들과 협의하여 피상속인 소유의 쟁점상속부동산을 단독으로 상속받기로 하고, 아래 <표1>과 같이 쟁점상속부동산의 가액을 OOO원(이 건 상속주택이 OOO원, 이 건 도로가 OOO원임)으로 하여 상속세 총결정세액을 OOO원으로 신고하였다. (나) 처분청은 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은 법 시행령 제63조 제1항 제3호를 근거로 쟁점상속부동산이 담보하는 채권액인 OOO원(이 건 상속주택이 OOO원, 이 건 도로가 OOO원임)을 쟁점상속부동산의 재산가액으로 하여 위 <표1>과 같이 상속세 과세가액을 OOO원, 상속세 총결정세액을 OOO원으로 각 결정하고 2020.2.4. 청구인에게 상속세 결정통지서를 발송하였다. (다) 청구인은 아래 <표2>와 같이 쟁점상속부동산 인근에 소재한 유사부동산의 매매사례가액 및 공시지가 등을 보아도 쟁점상속부동산의 시가를 OOO원 이상으로 결정하여야 한다고 주장하였다. (라) 이 건 상속주택의 연도별 개별주택가격과 이 건 도로의 연도별 개별공시지가로 계산한 가액은 아래 <표3>과 같으며, 이 건 도로의 경우 2014.11.18. OOO원에 매매된 사실이 있다.
(2) 처분청은 종전심판결정에 따라 아래와 같이 현장확인(<표4>) 후에 2020.9.8. 청구인에게 재조사결과(<표5>)를 통지하였는데, 쟁점상속부동산이 비교주택과 물리적으로 약 1km 정도 떨어져 있고, 면적, 구조, 신축년도, 건물의 건축자재, 개별공시지가 등에서 차이가 있어 시세를 추정할 수는 있다고 하더라도 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항 에 따라 유사매매사례가액으로 보아 시가로 적용할 수는 없다고 판단한 것으로 나타난다.
(3) 이 건 상속주택의 재산가액 평가기간 이내의 OOO동 소재 단독주택의 실거래가 신고내역은 아래 <표6>과 같으며, 처분청은 이 중 이 건 상속주택과 면적․위치 및 기준시가 등이 동일하거나 유사한 재산은 없다는 의견이다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점상속부동산의 유사재산이 매매된 사실이 없으므로 상속세 및 증여세법 제66조 에 따라 쟁점상속부동산이 담보하는 채권액을 상속재산가액으로 평가한 이 건 처분이 정당하다는 의견이나, 종전심판결정에서 쟁점상속부동산의 재산가액을 OOO원으로 결정한 처분에 대하여 정당하다고 단정하기 어렵다고 보아 그 시가를 재조사하라는 취지로 결정한 점, 이 건 상속주택은 <표6>의 연번6 주택과 비교하여 볼 때 대지면적이 유사하고, 일반적으로 보다 높은 가액으로 평가될 수 있는 철근콘크리트 구조를 가지고 있으며, 평가기준일 현재 준공된지 2년밖에 되지 않은 신축건물인 점 등에 비추어 처분청은 이 건 상속주택의 재산가액을 <표6>의 연번6 주택의 매매가액으로 결정하여 상속세 과세표준을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.