쟁점오피스텔이 부가가치세 면제 대상 주택에 해당하는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2012.11.8. OOO이라는 상호로 주택신축판매업 사업자등록(면세사업자)을 하였는바, 2015년 제2기 부가가치세 과세기간 중 OOO소재 신축건물 중 근린생활시설 303호와 403호를 각 OOO에 분양하였고, 같은 동 OOO 소재 신축건물 중 오피스텔 501호와 502호(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 각 OOO에 분양하였으나, 이에 대한 부가가치세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점오피스텔을 포함한 분양 부동산이조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호 소정의 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하지 아니한다고 보아 2020.8.18. 청구인에게 2015년 제2기 부가가치세 OOO을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.10.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점오피스텔은 처음부터 방, 주방, 거실, 욕실, 바닥 난방시설 등을 갖춘 주거용으로 설계되어 건축되었고, 주거용으로 분양되어 입주자들도 주거용으로 사용하는 실질적인 주택이었다. 조특법 제106조 제1항 제4호는 대통령령으로 정하는 국민주택에 대하여 부가가치세 면제를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제106조 제4항은 위 대통령령으로 정하는 국민주택의 하나로, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택을 열거하고 있으며, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항은 법 제55조의2 제4항에서 대통령령으로 정하는 규모란주택법에 따른 국민주택 규모를 말한다고 정하고 있고,주택법제2조 제6호는 국민주택규모란 주거의 용도로만 쓰이는 면적 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 말한다고 규정하고 있다. 위 면제규정은주택법상 주택에 한하여 면제를 규정하고 있지 않고, 입법취지가 무주택자의 주택난 해소를 위한 조세지원으로서 일정규모 이하의 주택을 공급받은 국민들이 주택을 취득할 때 부가가치세 부담을 면제해줌으로써 주거생활의 안정을 도모하려는 데 있으며, 그 동안 대법원이 주택의 판단에 있어 공부상 기재가 아닌 실질에 따라야 한다는 취지로 판결(대법원 1987.9.8. 선고 87누584 판결, 대법원 1992.8.18. 선고 91누10367 판결, 대법원 1993.8.24. 선고 92누15994 전원합의체 판결, 대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등)하였고, 그 밖에 실질과세원칙이나 공평과세원칙 등을 고려하면,주택법상 주택이 아니라도 실질에 의거 위 면제 규정이 적용될 수 있을 것이
• 다. 특히, 오피스텔의 경우, 과거 건축기준이 온돌 또는 온수 온돌에 의한 바닥난방 및 욕실설치를 금지하고, 전용면적 중 업무부분을 70% 이상 유지하도록 하였으나, 2009.9.29. 개정된 오피스텔 건축기준에서 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔은 바닥 난방이 가능하도록 하였고, 2010.6.9. 개정된 오피스텔 건축기준에서 전용면적 중 업무부분 비율 규정 및 욕실, 욕조 설치 금지규정을 삭제하여 이후 주택의 실질을 갖춘 합법적인 주거용 오피스텔의 건축이 가능하게 되었다. 결국, 쟁점오피스텔은 처음부터 실질적인 주택으로 설계 건축되어 분양된 것으로 부가가치세 면제 대상 주택에 해당하는바, 이 건 부가가치세는 취소되어야 한
• 다. 나. 처분청 의견 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결 참조). 또한, 조특법 제106조 제1항 제4호에서 정한 부가가치세가 면제되는 국민주택은 그 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고, 근린생활시설로 건축허가를 받아 준공검사까지 마친 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경우에는, 설사 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도 위 규정에서 정한 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다(대법원 1996.10.11. 선고 96누8758 판결 참조). 이 건과 동일쟁점에 대하여 조세심판 선결정례(조심2017서991, 2017.12.20.)에서는 쟁점오피스텔을 업무용으로 분류하여 관할 지방자치단체로부터 관련 법령에 따른 건축허가 및 사용승인을 받은 사실이 나타나고, 청구인이 쟁점오피스텔이 동 사용승인일부터 공급시기까지주택법상 주택으로 변경된 것으로 볼만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 사실 등에 비추어 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것이라고 판단하였고, 그 이후에도 동일한 입장을 견지해 오고 있다. 쟁점오피스텔은 업무용 시설인 오피스텔로 건축허가 및 사용승인을 받았으므로 조특법 제106조 제1항 제4호에서 정한 국민주택에 해당한다고 할 수 없고, 부가가치세 면제 대상으로 보기도 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제 대상 주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 부가가치세법 제4조 【과세대상】부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

(3) 조세특례제한법 제106조 【부가가치세 등의 면제 등】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (4) 조세특례제한법 시행령 제51조의2 【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】③ 법 제55조의2 제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 제106조【부가가치세 면제 등】④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택 (5) 주택법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. "국민주택"이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 "국민주택규모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토해양부령으로 정한다. (6) 주택법 시행령 제2조의2 【준주택의 범위와 종류】법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔 (7) 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 청구인은 2013년에 취득한 OOO 소재 토지상에 2층부터 5층까지는 공동주택(다세대주택) 2호를, 6층은 업무시설(오피스텔) 2호 등을 신축하여 2014.5.15. 건물 사용승인을 받았고, 2012년에 취득한 OOO 소재 토지상에 2층부터 3층까지는 근린생활시설 6호를, 4층은 근린생활시설 1호에 다세대주택 2호를, 5층부터 7층까지는 다세대주택 8호를 신축하여 2013.6.20. 건물 사용승인을 받은 것으로 나타난다. 또한, 청구인은 2015년 제2기 부가가치세 과세기간 중 위 신축건물 중 OOO 소재 건물의 오피스텔 501호와 502호(쟁점오피스텔)를 OOO에, OOO 소재 건물의 근린생활시설 303호와 403호를 OOO에 분양한 것으로 나타나며, 청구인은 분양된 쟁점오피스텔과 근린생활시설에 대하여 부가가치세 신고를 누락하였다.

(2) 쟁점오피스텔의 집합건축물대장에는 용도가 오피스텔로 기재되어 있고(주거용인지 업무용시설인지 미구분), 처분청이 제시한 쟁점오피스텔 분양계약서에는 특약사항에 주거용(주택)인지 업무용인지 여부에 대한 기재사항이 없으나, 청구인과 OOO간에 2015.11.12. 작성한 분양계약서와 청구인과 OOO간에 2015.10.18. 작성한 분양계약서의 특이사항에는 쟁점오피스텔이 주거용(주택)으로 분양되는 것으로 부가가치세 환급대상이 아니며, 차후 업무시설 변경후 사업자등록시의 부가가치세는 매수인이 부담하는 것으로 기재되어 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔이 처음부터 방, 주방, 거실, 욕실, 바닥 난방시설 등을 갖춘 주거용으로 설계되어 건축되었고, 주거용으로 분양되어 입주자들도 주거용으로 사용하는 실질적인 주택이었으므로 처분청이 쟁점오피스텔을 부가가치세 과세대상으로 판단한 것은 부당하다고 주장하나, 주택법령상 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있으므로 조특법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은주택법에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 하는 점,부가가치세법제15조 제1항에서 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용 가능하게 되는 때로 규정하고 있으므로 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는 것인바, 쟁점오피스텔의 집합건축물대장상 용도가 오피스텔로 기재되어 있는 점, 청구인이 실제 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한다 하더라도 업무시설인 오피스텔로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 언제든지 업무시설로 사용이 가능하므로 부가가치세 납세의무를 판단함에 있어 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 보는 것이 합리적인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다 (조심 2019부2815, 2019.11.28. 외 다수, 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.