쟁점오피스텔이 실제 주거용으로 사용하고 있다고 하더라도 주택법에 따른 주택을 공급한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세 과세대상에 해당하고 주거용 건물에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
쟁점오피스텔이 실제 주거용으로 사용하고 있다고 하더라도 주택법에 따른 주택을 공급한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세 과세대상에 해당하고 주거용 건물에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인 주장 및 처분청들 의견
(1) 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택에 해당하는지 여부는 실질과세원칙에 따라 실제 용도에 따라 판단되어야 하는바, 주거용 오피스텔인 쟁점오피스텔의 공급은 부가가치세 면제대상이다. (가) 조특법 제106조 제1항 제4호와 같은 법 시행령 제51조의2 제3항에서는 부가가치세가 면제되는 주택을 국민주택규모 이하의 주택으로 규정하고 있을 뿐, 주택의 의미를 주택법에 의한 주택으로 규정하거나 한 것은 아니고, 주택의 개념에 대해서도 따로 규정하고 있지 않은바, 부가가치세가 면제되는 주택이라 함은 주택법에서 정한 ‘국민주택규모 이하의 상시 거주용으로 사용되는 건물’로 정의하는 것이 타당하다고 할 것이며, 이러한 정의에 따르면 쟁점오피스텔은 주거용으로 설계되어 호별로 싱크대 및 가스계량기가 설치되고, 전기배관, 상하수도 공사가 모두 벽체 매립형으로 설치되어 변경이 불가능한 형태로 분양되었으며, 현재도 주거용으로 사용되고 있고, 입주자 대부분이 쟁점오피스텔에 전입신고하여 실제 거주하고 있는바, 사실상 다세대 주택과 동일한 쟁점오피스텔의 공급은 부가가치세가 면제되는 것이 타당하다. (나) 조특법상 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하는지 여부는 공부상 용도나 건축법상 주택으로 허가받았는지 여부에 따라 판단할 것은 아니고, 실제 용도를 기준으로 판단하여야 한다. 처분청은 준주택에 해당하는 오피스텔의 공급이 부가가치세 면제대상인 주택의 공급에 해당하지 아니한다는 의견이나, 비록 주거용 오피스텔이 법률 용어는 아니지만 이미 행정적으로는 상업용 오피스텔(업무시설)과 구분하여 관리하며 전용면적 85㎡ 이하인 주거용 오피스텔에 한하여 욕조 및 바닥 난방을 허가하는 등 그 공급을 지원하여 실질적으로 주택의 수요를 대체하고 있는바, 실질과세원칙에 따라 주거용 오피스텔인 쟁점오피스텔의 공급은 부가가치세 면제대상으로 보는 것이 타당하다.
(2) 청구인은 주거용 오피스텔을 분양·판매하였으므로 한국표준산업분류상 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’을 영위한 자에 해당하고, 소득세법 시행령제122조 제1항에 따라 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’은 부동산매매업에서 제외되므로 토지 등 매매차익 예정신고 대상이 아니다. 소득세법제69조에 따른 토지 등 매매차익의 예정신고는 부동산 매매업자의 부동산 판매 소득에 대하여 신고하는 것으로, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점오피스텔의 실제 용도는 주택으로 이를 신축·판매한 청구인은 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위한 것에 해당되는바, 청구인은 소득세법제69조에 따른 토지 등 매매차익 예정신고를 해야 하는 부동산매매업자에 해당하지 아니하므로 토지 등 매매차익 예정신고·납부 의무가 없다.
(1) 쟁점오피스텔은 업무시설로 건축허가 및 사용승인받았으므로 조특법 제106조 제1항 제4호에 따라 그 공급에 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당되지 않는다. 조특법 제106조 제1항 제4호와 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호의 국민주택 규모 이하의 주택은 원칙적으로 ｢주택법｣에 따른 주택으로서 그 주거전용 면적이 85㎡ 이하인 것을 의미하고, 같은 법 시행령 제2조의2 제4호에서 ｢건축법 시행령｣에 따른 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과 별도로 규정하고 있으며, ｢부가가치세법｣ 제15조 제1항 에서 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하여 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되는 것으로 이후 사용자의 상황에 따라 사후적으로 결정될 수는 없는 것인바, 청구인은 쟁점오피스텔을 오피스텔(준주택)으로 분류하여 건축허가 및 사용승인 받았고, 쟁점오피스텔이 위 사용승인일부터 공급시기까지 ｢주택법｣상 주택으로 변경된 사실이 확인되지 않으므로 쟁점오피스텔을 공급한 행위는 부가가치세 면제대상인 주택의 공급에 해당하지 아니한다.
(2) 청구인이 쟁점오피스텔을 공급한 행위는 주택신축판매업이 아닌 부동산매매업에 해당되어 청구인은 토지 등 매매차익예정신고 대상자에 해당된다. 소득세법 제64조 및 같은 법 시행령 제122조의 부동산매매업은 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업과 주거용 건물개발 및 공급업을 제외한 부동산개발 및 공급업을 말하고, 주거용 건물건설업과 주거용 건물개발 및 공급업은 소득세법상 건설업으로 주택신축판매업에 해당된다. 본래 주택신축판매업도 그 성격상 부동산매매업에 포함되지만, 주택공급을 촉진하기 위하여 부동산매매업보다 세제상 우대조치가 많은 건설업(주택신축판매업)으로 의제하여 부동산매매업과 구분한 입법 취지를 고려할 때, 본래부터 건물이 주거용으로 사용될 목적으로 신축되지 않고 그 공부상 용도를 업무시설 등으로 하여 신축된 경우에는 설령 사후에 주거용으로 사용된다 하더라도 해당 건물을 매도한 행위는 주택신축판매업이 아닌 부동산매매업에 해당한다고 보아야 한다OOO
(1) 국세기본법 제14조(실질과세)
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 부가가치세법 제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
제31조(거래징수) 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조 제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다. 제15조(재화의 공급시기) ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때
(3) 조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (4) 조세특례제한법 시행령 제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) ③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택
(5) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로이 용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (6) 주택법 시행령 제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.
4. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔
(7) 소득세법 제69조(부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부) ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다. (8) 소득세법 시행령 제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에는 다음의 내용이 나타난다. (가) 청구인은 개업일을 2017.3.8.로 하여 건설업/주택신축판매업으로 사업자등록을 한 후 2018년 1월부터 2018년 8월까지 쟁점오피스텔을 분양하고 이를 부가가치세 면제대상인 국민주택 규모 이하의 주택 공급으로 보아 2018년 제1기 및 2기 부가가치세와 2018년 토지 등 매매차익에 대한 예정신고를 무신고하였으며, 2018년 귀속 종합소득세 신고 시 단순경비율로 추계신고 하였다. (나) 쟁점건물의 집합건축물대장에 의하면, 건축허가일은 2016.11.8.이고, 사용승인일은 2017.11.22.이며, 지상 2층부터 13층까지는 오피스텔(47호)로 각 호별 면적이 국민주택규모 이내라는 점은 청구인과 처분청간 다툼이 없다. OOO (다) 청구인이 쟁점오피스텔은 당초부터 주거용으로 신축·분양하였 으므로 주택에 해당한다고 주장하며 제시한 쟁점건물 건축허가서를 보면, 청구인은 쟁점건물의 주용도를 업무시설(오피스텔)으로 하여 2016.11.8. OOO구청장에게 건축허가OOO 받은 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔이 조특법 제106조 제1항 제4호의 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하고, 실제 주택 용도로 사용되었으므로 이 건 부가가치세 및 종합소득세 부과처분은 취소되어야 한다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장 해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다OOO고 할 것인바, 주택법은 제2조에서 주택(제1호)과 오피스텔 등 준주택(제1호의2)을 별도로 규정하고 있으므로 조특법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 주택법에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡(읍·면 지역은 100㎡) 이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 할 것이고, 부가가치세법상 재화의 공급시기도 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때를 의미하므로 그 납세의무 또한 공급시점을 기준으로 판단하여야 할 것인데OOO 청구인은 쟁점오피스텔을 업무시설로 분류하여 관련 법령에 따라 건축허가 및 사용승인을 받은 사실이 나타나고, 그 용도를 주택법상 주택으로 변경한 사실도 확인되지 아니하며, 쟁점오피스텔이 실제 주거용으로 사용하고 있다고 하더라도 주택법에서 오피스텔을 주택이 아닌 준주택으로 별도로 분류하고 있는 이상 주택법에 따른 주택을 공급한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세 과세대상에 해당하고 주거용 건물에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.OOO
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.