청구인이 주장하는 건축공사비 지출과 관련한 객관적인 입증이 미흡한 점 등에 비추어 위 청구인의 주장을 그대로 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
청구인이 주장하는 건축공사비 지출과 관련한 객관적인 입증이 미흡한 점 등에 비추어 위 청구인의 주장을 그대로 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점건물은 등기부상 ‘철근콘크리트 슬래브지붕 3층’으로 기재되어 있으나 실제로는 ‘철골철근콘크리트 구조’로 시공되었는바, 일반적으로 철골철근콘크리트 구조로 시공할 경우 철근콘크리트 구조와 비교하여 공사비가 훨씬 많이 소요된다.
(2) 청구인은 2000.10.10.OOO과 평당 건축비를 OOO으로 하여 OOO으로 건축공사 도급계약을 체결하였는데, 시공사의 자금난 등의 문제로 시공사가 하청업체에게 공사대금을 지급하지 못하여 건축공사가 지연되자 청구인이 시공사가 아닌 하청업체에게 직접 공사비를 지급하는 등 우여곡절 끝에 당초 공사 완공시한(2000.12.23.)을 한참 넘긴 2001.5.2.에서야 쟁점건물을 준공하게 되었다.
(3) 그 과정에서 청구인은 시공사에게 지급한 공사대금 외에 하청업체에게 직접 지급한 공사대금에 대해서는 세금계산서를 수취하지 못하였고, 무엇보다 청구인이 쟁점건물을 신축하면서 투입된 금액은 시공사와의 건축공사 도급금액보다 훨씬 더 많은 공사비가 투입되었지만, 양도소득세 신고시점이 무려 18～19년이나 경과하였고, 특히 하청업체에게는 그들의 요구에 따라 현금으로 결제하다보니 이를 금융자료로 입증하는 것이 어렵다.
(4) 따라서 처분청이 청구인과 시공사 사이의 건축공사 도급계약서상 공사금액을 인정하지 아니하고, 청구인이 시공사로부터 수취한 세금계산서상 공급가액만을 쟁점건물의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점건물이 철골철근콘크리트구조라고 주장하나, 과세전적부심사시 청구인이 제출한 OOO의 건물구조 조사보고서에도 쟁점건물의 2층과 3층의 구조는 철골철근콘크리트구조가 아닌 철골구조로 확인된다. 더구나 철골구조는 통상 근린생활시설의 구조인 철근콘크리트 구조보다도 구조지수가 낮은 것으로 확인되는바, 철근콘크리트에 비해 신축비용이 더 많이 든다는 청구인의 주장은 이유 없으며, 참고로 국세청 기준시가로 계산한 쟁점건물의 환산취득가액은 OOO에 불과하다. <표> 2001년 건축물 구조지수
(2) 청구인은 OOO과 평당 건축비를 OOO으로 하여 OOO로 하여 건축공사 도급계약을 체결하였다고 주장하므로 인근의 신축건물 내역을 살펴보았는바, 쟁점건물과 동일한 위치에 있는 블럭의 건물은 1997∼2003년 모두 신축한 것으로 세금계산서 수취액을 기준으로 1㎡당 건축비를 계산해 보면 OOO을 취득가액으로 하였을 경우 1㎡당 건축가인 OOO과 비슷한 것으로 확인된다OOO
(3) 청구인은 시공자의 자금난 등의 문제로 시공자가 하청업체에게 공사대금을 지급하지 아니하여 공사가 지연되자 청구인이 시공자가 아닌 하청업체에게 직접 공사비를 지급하는 등 우여곡절을 겪은 끝에 당초 완공시한(2000.12.23.)을 경과한 2001.5.2.에서야 쟁점건물을 준공하게 되었다고 주장하나, 신축공사를 하면서 건축주는 시공자와 도급공사 금액의 증감변동, 공사 하자 책임 문제, 공사 지연에 따른 손실 등 각종 다툼이 있을 수 있고 이럴 경우 내용증명, 변경 계약서, 각서 등 시공자와 서로 다툼이 있었다는 것을 입증할 증빙이 있게 마련이고 이를 보관하는 것이 상식임에도 불구하고, 청구인은 약 20여년 전 건축공사 표준계약서는 제출하면서도 시공자와 다툼이 있었음을 입증할 어떠한 증빙도 제출하지 못하였다. 한편, OOO과 작성한 건축공사 표준계약서를 보면, 공사명은 OOO라고 기재되어 있으나 실제로는 3층 규모의 제2종 근린생활시설을 건축하였고, 계약서상 공사기간은 2000.10.22.～2000.12.23.로 2개월 동안 3층 건물을 건축하는 것은 거의 불가능할 것으로 판단된다. 또한, 기타사항에 “별첨 설계도와 시방서에 의하여 공사계약을 체결하고 그 증거로 이 계약서 및 관련문서를 2통 작성하여 각 1통씩 보관한다”라고 기재되어 있음에도 계약서 사본 외에는 공사관련 제출증빙이 없어 구체적인 공사내용과 도급금액의 산출근거, 공사별 원가내역, 공사 하청업체, 공사 진척도 등을 알 수 없다. 더욱이 계약일인 2000.10.10.OOO은 청구인이 쟁점건물 소재 토지를 취득하지 않았을 뿐만 아니라 전(前) 소유자 OOO도 토지를 취득하기 전으로 청구인은 토지를 취득하기도 전에 시공자와 건축공사 도급계약을 체결한 것이다. 이는 객관적이고 구체적인 증빙이 뒷받침되지 않는 표준도급계약서는 친분관계 있는 당사자 간에 얼마든지 작성․폐기․변경이 용이하다는 점, 전(前) 소유자는 대기업인 OOO로서 청구인이 우월적 지위에서 토지를 취득하기 전에 건축공사 계약을 체결할 수 있을 거래상대방이 아니라는 점 등 사회통념과 일반적인 거래관행상 납득할 수 없는 지극히 비정상적인 거래이다.
(4) 청구인은 시공자에게 지급한 공사대금 외에 하청업체에게 직접 지급한 공사대금에 대해서는 세금계산서를 수취하지 못하였고 쟁점건물 신축시 투입된 금액은 시공자와의 건축공사 도급금액보다 훨씬 더 많다고 주장하나, 청구인이 필요경비를 인정받기 위해서는 본인에게 유리하고 입증이 용이한 비용 발생 관련증빙을 제출할 의무와 권리가 있음에도 실제로 누구에게 언제, 얼마를, 어떻게 지급하였는지 등 그 지급 사실 및 근거를 제출하지 못하였다.
(5) 또한, 당초 조사시와 과세전적부심사시 청구인이 제출한 공사대금 출금내역을 확인한바 청구인이 주장하는 공사대금 지출내역은 실제 건축공사비용으로 지출된 것인지 여부, 지출 거래상대방 등이 확인되지 않았다.
(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점건물의 신축비용 OOO을 부인하고 시공사로부터 수취한 세금계산서상 공급가액인 OOO을 쟁점건물의 취득가액으로 보아 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다. <표> 양도소득세 신고 및 경정내역 (나) 건축물대장상 쟁점건물의 세부내역은 아래 <표>와 같고, 쟁점건물 등기부등본상 쟁점건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 제2종 근린생활시설(1층 303.66㎡, 2층 312.75㎡, 3층 312.75㎡)로서 2001.5.2. 청구인 명의로 소유권보존등기된 후 2019.5.13. 이상미로 소유권이전등기된 것으로 나타난다. <표> 건축물대장상 쟁점건물의 세부내역 (다) 쟁점건물 신축과 관련하여 청구인이 제출한 ‘건축공사 표준계약서’(2000.10.10.)의 주요내용은 다음과 같다. (라) 쟁점건물의 실제 시공자인 OOO의 사업자등록 및 부가가치세 신고내역은 아래 <표>와 같다. <표> OOO의 사업자등록내역 <표> OOO 부가가치세 신고내역 (마) 청구인이 OOO로부터 쟁점건물 신축공사와 관련하여 수취한 매입세금계산서 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점건물 신축공사 관련 매입세금계산서 수취내역 (바) 처분청이 청구인으로부터 제출받은 2000년 11월〜2001년 8월까지 청구인 및 배우자OOO 거래내역은 아래 <표>와 같다. <표> 금융거래내역 (사) 처분청이 OOO으로부터 수보한 쟁점건물의 취․등록세 내역자료는 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점건물의 취․등록세 내역 (아) 청구인은 ‘쟁점건물 지상 2층과 3층 건물 구조체에 철골이 시공되었는지 여부’에 대하여 2020년 3월 OOO에 조사용역을 의뢰하고 회신받은 ‘건축공사 건물구조 조사보고서’(2020.3)에는 “지상 2층과 3층 건물에 대한 건물구조 조사결과 본 건물의 2층과 3층의 주구조는 철골구조이었습니다. 본 건물은 지상 3층 연면적 약 929㎡ 규모의 건물로서 건물구조 조사결과 지상 2층의 주구조는 철골구조이었으며, 3층도 주구조는 철골조이었음”이라는 내용이 기재되어 있다. (자) 청구인은 2020년 3월 건설전문업체인 OOO에 쟁점건물의 2001년 신축 당시 건축공사비 추정단가에 대한 조사를 의뢰하고 회신받은 자료에 의하면,OOO는 2020.3.10. 쟁점건물이 철골철근콘크리트로 설계된 것으로 추정하면서 신축당시 평당 건축공사비를 평당 OOO 정도로 추정하였고, OOO은 철골철근콘크리트 신축당시의 평당 건축공사비를 평당 OOO 정도로 추정한 것으로 기재되어 있다. (차) 처분청은 쟁점건물과 같은 블럭의 건물은 1997년∼2003년 신축한 것으로 확인결과 세금계산서 수취액을 기준으로 1㎡당 건축비는 OOO으로 쟁점건물의 건축가액을 OOO으로 볼 경우 1㎡당 건축비 OOO과 유사하다는 의견인 반면, <표> 인근 건물(철근콘크리트조)과의 건축가액 비교 청구인은 쟁점건물이 ‘철골철근콘크리트’ 구조라는 사실은 2020년 3월 OOO의 건물구조 조사보고서, OOO의 건축공사비 관련 의견서 등으로 확인되고, 당시 철근콘크리트구조의 평당 신축단가는 OOO 수준이었으나 쟁점건물에 사용된 철골철근콘크리트 구조의 평당 신축단가는 OOO 정도로 이는 건설교통부장관이 고층건물 과밀부담금 부과를 위해 매년 고시하는 표준건축비로도 확인되며, 또한 건설전문업체인 OOO의 건축비 관련 의견서에서도 철골철근콘크리트 구조 연면적 500평 이하인 경우 2001년 신축당시 건축비는 평당 OOO 정도로 추정된다는 의견을 보아도 신축계약서상 계약금액이 적정하다고 주장하고 있다. <표> 건설교통부장관 고시 표준건축비
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 건축공사 표준계약서상 도급금액OOO을 쟁점건물의 건축비(취득가액)로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 제출한 위 계약서상 수급자(시공사)는 OOO로 기재되어 있으나, 건축물대장 및 매입세금계산서 내역상 쟁점건물의 실제 시공자는 OOO로 나타나는 등 위 공사계약서가 실지계약서인지 불분명할 뿐만 아니라, 청구인은 OOO과의 자금거래내역이나 공사시공 관련자료 등 공사계약서상 도급금액 지급이나 구체적인 공사내용을 입증할 증빙도 제시하지 못하는 점, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다 할 것인바(대법원 2007. 10.26.선고 2006두16137 판결 등 참조), 청구인이 제출한 본인 및 배우자의 금융거래내역을 보면, 2000년 11월부터 2001년 8월까지 총 OOO이 출금되었을 뿐, 동 출금액의 실제 지급내역이 확인되지도 아니하므로 쟁점건물 신축관련 세금계산서상 금액OOO 외에 하도급업체에게 직접 현금 지급하는 방식으로 OOO을 지급하였다는 청구인의 주장을 신빙하기 어렵고, 청구인이 주장하는 건축공사비 지출과 관련한 객관적인 입증이 미흡한 점, 청구인이 제시한 2000～2001년 표준건축비는 고층건물에 적용되는 철골철근콘크리트 구조를 기준으로 고시된 것으로, 쟁점건물과 같이 철골조(또는 철근콘크리트 구조)에 그대로 적용하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 위 청구인의 주장을 그대로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같음