처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세하는 한편, 청구인이 주택신축판매업이 아닌 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 토지등 매매차익 예정신고 불성실가산세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세하는 한편, 청구인이 주택신축판매업이 아닌 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 토지등 매매차익 예정신고 불성실가산세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 조특법 제106조 제1항 제4호는 ‘대통령령으로 정하는 국민주택의 공급에 대하여 부가가치세를 면제한다’고 규정하고 있고, 조특법 시행령 제106조 제4항 제1호 및 제51조의2 제3항은 ‘대통령령으로 정하는 국민주택이란 주택법에 따른 국민주택 규모’라고 규정하고 있으므로, 조특법이 주택법에서 따르도록 정한 부분은 주택법이 정한 “국민주택”의 개념을 차용하라는 것이 아니라 “국민주택 규모” 즉 “주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하”라는 면적 부분을 차용하라는 것으로 이해하여야 한다(대법원 1993.8.24. 선고 93누7075 전원합의체 판결 참조). 특히 조특법은 필요에 따라 주택법과 건축법상의 주택의 개념을 적절히 차용하여 사용하고 있을 뿐, 주택에 관한 별도의 정의를 두고 있지 아니하므로, 공부상 용도나 건축허가 여부를 떠나 주택의 실질을 지니고 있는지 여부에 따라 주택인지 여부를 판단하여야 한다. 또한 주택에 대한 부가가치세 면세규정의 입법취지는 일정 규모 이하의 주택을 공급받는 서민들에게 세제혜택을 주어 서민들의 주거 안정을 위한 것이므로, 이 건과 같이 공부상 오피스텔인 경우에도 주택의 실질을 가지고 있다면 단지 주택법상 주택에 해당하지 않는다고 하여 이러한 세제혜택의 필요성이 결코 더 낮다고 볼 수도 없다. 이와 같은 측면에서 서울고등법원 2020.6.18. 선고 2018누77441 판결은 ‘이 사건 오피스텔은 모두 전용면적이 85㎡이하로, 오피스텔 건축기준이 완화되어 실질적인 주택 건축이 본격화된 2010.6.9. 이후 주택으로 사용될 수 있는 형태로 건축허가를 받아 이에 맞게 준공된 것으로서 각 세대가 주택의 구조를 가지고 주거용으로 설치된 상태에서 분양되었음을 알 수 있다. 따라서 이 사건 오피스텔은 처음부터 실질적 주택으로 설계, 건축되어 분양된 것으로 공급 당시 이 사건 면세규정에서의 주택이었다고 보는 것이 타당하다’고 판단한 바 있다.
(2) 따라서 청구인이 공급한 쟁점오피스텔은 조특법 제106조 제1항 제4호가 규정하고 있는 부가가치세가 면세되는 주택에 해당한다고 할 것이고, 동시에 청구인이 쟁점오피스텔을 공급한 사업은 그 실질에 따라 주택신축판매업에 해당한다고 할 것이므로 이와 다른 전제에서 이루어진 이 건 처분은 위법하다.
(1) 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하며 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하므로, 조특법 제106조 제1항 제4호 및 동법 시행령 제51조의2 제3항은 주택법에 따른 국민주택 규모인 ‘주택’에 대하여 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있는데, 쟁점오피스텔은 주택법상 준주택으로 ‘주택’에 해당하지 아니한다.
(2) 또한 주택신축판매업에서 ‘주택’이란 본래부터 주거용으로 사용될 목적으로 신축된 것으로, 오피스텔과 같이 그 공부상의 용도를 ‘업무시설’ 등으로 하여 신축된 건축물은 설사 그것이 사후에 주거용으로 사용되었다 하더라도 상기 주택신축판매업에서 주택에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2010.7.29. 선고 2009두522 판결 참조).
(3) 따라서 쟁점오피스텔은 부가가치세 면세대상인 주택에 해당하지 않고, 쟁점오피스텔의 공급은 주택신축판매업에도 해당하지 아니하므로 이 건 처분은 정당하다.
① 쟁점오피스텔이 부가가치세 면세대상인 국민주택에 해당한다는 청구주장의 당부
② 쟁점오피스텔을 공급하는 사업은 주택신축판매업에 해당하므로 소득세법 제69조 제1항 에 따른 부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고 의무가 없다는 청구주장의 당부
(1) 청구인은 2015년 및 2017년에 지방자치단체로부터 업무시설(오피스텔)로 건축허가 받아 쟁점오피스텔을 신축·분양하였으나, 쟁점오피스텔은 부가가치세가 면제되는 주택에 해당한다고 보아 부가가치세 신고를 이행하지 아니하고, 쟁점오피스텔을 공급하는 사업이 주택신축판매업에 해당한다고 보아 소득세법 제69조 제1항 에 따라 부동산매매업자가 하여야 하는 토지등 매매차익예정신고 및 납부를 이행하지 아니하였다.
(2) 처분청들은 청구인이 공급한 쟁점오피스텔은 조특법 제106조 제1항 제4호가 규정하는 부가가치세가 면제되는 주택에 해당하지 않고, 쟁점오피스텔을 분양하는 사업은 소득세법 제69조 에 따라 토지 등 매매차익예정신고 의무를 이행하여야 하는 부동산매매업에 해당한다고 보아 위 <표>와 같이 이 건 처분을 하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 관하여 살펴본다. 청구인은 쟁점오피스텔은 실질적으로 주택용도로 신축되었고, 주택법에 따른 국민주택 규모인 85㎡ 이하의 면적이므로, 쟁점오피스텔의 공급은 조특법 제106조 제1항 제4호에 따른 부가가치세 면세대상에 해당한다고 주장한다. 그러나 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임)인바, 조특법 제106조의 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호에서 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 주택법 제2조 제1호 및 제6호에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택”은 주거전용면적 85제곱미터(읍 또는 면 지역은 100제곱미터) 이하인 주택으로 각각 규정하고 있으며, 주택법 시행령 제2조의2 제4호 에서 건축법 시행령에 따른 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있으므로, 조특법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 주택법에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡(읍․면 지역은 100㎡)이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 할 것인 점, 부가가치세법 제15조 제1항 에서 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하고 있어 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는 것인데, 청구인은 쟁점오피스텔을 ‘주택’이 아닌 ‘업무시설(오피스텔)’로 분류하여 관할 지방자치단체로부터 관련 법령에 따른 건축허가 및 사용승인을 받은 사실이 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2017서991, 2017.12.20. 조세심판관 합동회의, 대법원 2021.1.14. 선고 2020두40914 판결 등 다수, 같은 뜻임). (나) 마지막으로 쟁점②에 관하여 살펴본다. 청구인은 쟁점오피스텔의 공급은 실질적으로 주택을 공급한 것에 해당한다 할 것인바 쟁점오피스텔을 공급하는 사업은 주택신축판매업에 해당하므로 소득세법 제69조 에 따른 토지 등 매매차익예정신고 의무가 없다고 주장한다. 그러나 원래 주택을 신축하여 판매하는 사업도 그 속성상 부동산매매업에 포함되는 것이지만 주택공급을 촉진하기 위하여 부동산매매업보다 세액의 산정 등 세제상 우대조치가 많은 건설업으로 의제하여 부동산매매업과 구분한 입법취지(대법원 1998.3.13. 선고 97누20748 판결, 같은 뜻임)를 고려하면, ‘주택신축판매업’에서 말하는 ‘주택’이란 본래부터 주거용으로 사용될 목적으로 신축된 것을 말한다고 할 것인 점, 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무시설(오피스텔)로 건축허가를 받아 신축된 이상 실제 주거용으로 사용하기 전에는 당초 공부상 용도인 업무시설로 사용할 수도 있으므로 양도 당시에는 공부상 용도에 따라 업무시설에 해당한다고 할 것인 점, 설령 쟁점오피스텔이 사후에 주거용으로 사용된다고 하더라도 이는 양도 이후의 사정에 불과하므로 이러한 사정만으로 양도 당시 주택신축판매업에 해당하는 ‘주택’에 해당한다고 볼 수도 없는 점 등을 고려하면 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다(대법원 2010.7.29. 선고 2009두522 판결, 같은 뜻임). (다) 따라서 처분청이 쟁점오피스텔의 공급을 주택의 공급에 해당하지 않는다고 보고 한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
① 쟁점오피스텔이 부가가치세 면세대상인 국민주택에 해당한다는 청구주장의 당부
② 쟁점오피스텔을 공급하는 사업은 주택신축판매업에 해당하므로 소득세법 제69조 제1항 에 따른 부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고 의무가 없다는 청구주장의 당부
(1) 청구인은 2015년 및 2017년에 지방자치단체로부터 업무시설(오피스텔)로 건축허가 받아 쟁점오피스텔을 신축·분양하였으나, 쟁점오피스텔은 부가가치세가 면제되는 주택에 해당한다고 보아 부가가치세 신고를 이행하지 아니하고, 쟁점오피스텔을 공급하는 사업이 주택신축판매업에 해당한다고 보아 소득세법 제69조 제1항 에 따라 부동산매매업자가 하여야 하는 토지등 매매차익예정신고 및 납부를 이행하지 아니하였다.
(2) 처분청들은 청구인이 공급한 쟁점오피스텔은 조특법 제106조 제1항 제4호가 규정하는 부가가치세가 면제되는 주택에 해당하지 않고, 쟁점오피스텔을 분양하는 사업은 소득세법 제69조 에 따라 토지 등 매매차익예정신고 의무를 이행하여야 하는 부동산매매업에 해당한다고 보아 위 <표>와 같이 이 건 처분을 하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 관하여 살펴본다. 청구인은 쟁점오피스텔은 실질적으로 주택용도로 신축되었고, 주택법에 따른 국민주택 규모인 85㎡ 이하의 면적이므로, 쟁점오피스텔의 공급은 조특법 제106조 제1항 제4호에 따른 부가가치세 면세대상에 해당한다고 주장한다. 그러나 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임)인바, 조특법 제106조의 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호에서 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 주택법 제2조 제1호 및 제6호에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택”은 주거전용면적 85제곱미터(읍 또는 면 지역은 100제곱미터) 이하인 주택으로 각각 규정하고 있으며, 주택법 시행령 제2조의2 제4호 에서 건축법 시행령에 따른 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있으므로, 조특법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 주택법에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡(읍․면 지역은 100㎡)이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 할 것인 점, 부가가치세법 제15조 제1항 에서 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하고 있어 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는 것인데, 청구인은 쟁점오피스텔을 ‘주택’이 아닌 ‘업무시설(오피스텔)’로 분류하여 관할 지방자치단체로부터 관련 법령에 따른 건축허가 및 사용승인을 받은 사실이 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2017서991, 2017.12.20. 조세심판관 합동회의, 대법원 2021.1.14. 선고 2020두40914 판결 등 다수, 같은 뜻임). (나) 마지막으로 쟁점②에 관하여 살펴본다. 청구인은 쟁점오피스텔의 공급은 실질적으로 주택을 공급한 것에 해당한다 할 것인바 쟁점오피스텔을 공급하는 사업은 주택신축판매업에 해당하므로 소득세법 제69조 에 따른 토지 등 매매차익예정신고 의무가 없다고 주장한다. 그러나 원래 주택을 신축하여 판매하는 사업도 그 속성상 부동산매매업에 포함되는 것이지만 주택공급을 촉진하기 위하여 부동산매매업보다 세액의 산정 등 세제상 우대조치가 많은 건설업으로 의제하여 부동산매매업과 구분한 입법취지(대법원 1998.3.13. 선고 97누20748 판결, 같은 뜻임)를 고려하면, ‘주택신축판매업’에서 말하는 ‘주택’이란 본래부터 주거용으로 사용될 목적으로 신축된 것을 말한다고 할 것인 점, 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무시설(오피스텔)로 건축허가를 받아 신축된 이상 실제 주거용으로 사용하기 전에는 당초 공부상 용도인 업무시설로 사용할 수도 있으므로 양도 당시에는 공부상 용도에 따라 업무시설에 해당한다고 할 것인 점, 설령 쟁점오피스텔이 사후에 주거용으로 사용된다고 하더라도 이는 양도 이후의 사정에 불과하므로 이러한 사정만으로 양도 당시 주택신축판매업에 해당하는 ‘주택’에 해당한다고 볼 수도 없는 점 등을 고려하면 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다(대법원 2010.7.29. 선고 2009두522 판결, 같은 뜻임). (다) 따라서 처분청이 쟁점오피스텔의 공급을 주택의 공급에 해당하지 않는다고 보고 한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.