쟁점부동산 건물들을 취득한 후 약 년 내지 년이 경과하여 건물이 멸실된 점 등에 비추어 볼 때, 취득할 당시에 그 효용가치가 전혀 없었거나 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에 해당하는 것으로 인정하기 어려우므로 취득가액 중 일부를 양도소득금액 계산시 차감되는 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점부동산 건물들을 취득한 후 약 년 내지 년이 경과하여 건물이 멸실된 점 등에 비추어 볼 때, 취득할 당시에 그 효용가치가 전혀 없었거나 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에 해당하는 것으로 인정하기 어려우므로 취득가액 중 일부를 양도소득금액 계산시 차감되는 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 토지와 그 지상 건물을 함께 취득하여 구건물을 철거하고 상가를 신축하여 분양 또는 임대할 목적이었으나 부득이한 사정으로 건물신축이 지체되었을 뿐 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이 명백하므로 구건물의 취득가액을 쟁점부동산의 취득가액에 가산하여 양도소득세를 과세하여야 한다.
(2) 2003년 6월, 쟁점부동산 중 OOO 및 OOO 매매계약당시 “매도인 명의로 건축허가를 신청하고 잔금일 이후 매수인으로 명의변경키로 한다”라는 특약에 따라 2003.6.12. OOO으로부터 건축허가서가 매도인(OOO 외 3인)명의로 발급되었고(건축물 명칭 “OOO”) 2003.8.14. 청구인들로 건축관계자변경신고를 완료하였다. 위 지번에 임차하고 있던 임차인들 일부는 잔금지급일에 퇴거시켰고, OOO 임차인 OOO은 2003.11.7. 내용증명우편(2003.7.2.)을 통해 퇴거시켰다.
(3) 그 후 건축계획을 일부 수정하여 인접 지번인 OOO 토지 소유자와 오랜 기간의 협상을 통하여 2007년 4월 추가 매수한 후 2007.7.27. 건축허가사항을 변경하였다. 위 지번 건물을 임차하고 있었던 주택 거주자는 잔금일 이전에 퇴거하였으나, 상가 입주자(5개 점포)는 매도인과 체결된 계약기간내에 상가건물임대차보호법에 따라 잔여기간을 채운 후 퇴거하였고, 구건물 취득 당시 세입자에게 임대기간을 연장하거나 다른 사람에게 추가로 임대한 사실은 없다.
(4) 건물신축 지연 사유는 아래와 같다. (가) 2003년 6월, 1차 건축착공신고를 하였으나 대지의 모양이 제대로 나오지 않아 건물구조상 문제점이 지적되었으며, 쟁점부동산의 코너에 위치한 OOO(75평) 전 소유자의 민원도 만만치 않게 제기되어 2007년 4월 청구인들이 매수하기까지 약 4년간 공사착공이 지연되었고, (나) OOO 상가세입자 중 부동산중개업소 2곳이 퇴거하지 않고 있다가 상가임대차계약기간 종료일인 2010년 3월에 최종 퇴거함으로써 공사착공이 3년 더 지연되었고, 이후 금융위기 여파로 부동산 경기가 장기 침체되어 다시 3년이 지난 2013년 5월 OOO과 공사도급계약을 하였다가 업체의 부도로 공사가 중단되었으며, 2013년 11월 OOO과 새로 도급계약을 체결하고 공사진행 중 공사대금을 지급하지 못하여(신용보증기금 보증서 발행 후 OOO에서 자서까지 완료하였으나 세월호 사고 등 경기침체 우려로 대출기표가 무산됨) 공사가 중단되었으며, 2015년 9월 OOO이 공사를 재개하여 2016년 9월에 건물을 완공하여 2016년 10월에 건물 전체를 OOO에게 임대하게 되었다.
(5) 청구인은 항변서에서 아래와 같이 주장한다. (가) 처분청은 OOO 건물과 관련하여 청구인들이 임대업등록 및 세입자들로부터 임대료를 수령하는 등 해당 건물을 직접 사용한 사실이 있다는 의견이나, 통상적으로 상가 건물 매매시 세입자가 임차하고 있는 경우는 일반적인 것이고, 세입자가 즉시 퇴거하는 경우가 아닌 이상 임대료는 당연히 발생하게 될 것이므로 임대료를 수령하고 사업자등록을 하는 행위는 납세자로서 마땅히 이행해야 할 의무에 해당하므로 이러한 일련의 행위가 있었다는 이유로 토지만을 사용할 목적이 아니었다고 보는것은 부당하다. (나) 처분청은 단시일 내의 구건물의 철거는 토지만을 이용할 목적 여부를 판단할 수 있는 중요한 근거가 될 수 있다는 의견이나, 단시일 내에 구건물을 철거하는 경우에 한정하여 토지만을 이용할 목적 여부를 판단하여서는 아니되고 철거가 늦어진 이유 등 제반 사항을 고려하여 판단하여야 하는바, 철거가 지연된 이유는 세입자가 퇴거를 거부하거나 일부 건물만 먼저 철거하게 되면 나대지에 쓰레기 투척 등으로 인한 민원이 발생할 우려가 있어 전체 건물을 한꺼번에 철거하는 것이 옳다고 보았기 때문이고, 쟁점부동산은 취득당시 건축허가를 득하여 건물신축 목적이 명백하였고 공사개시전까지 약 OOO원의 이자비용이 발생하였음에도 불구하고 퇴거를 거부한 기존 세입자외에 추가로 임대한 사실도 없었던 점에서 토지만을 이용할 목적이었던 것이 인정되어야 한다. 청구인들은 당초부터 건물 신축 목적으로 쟁점부동산을 취득하였으나 전소유자와의 매매계약 체결 지연, 세입자의 퇴거 거부, 경기침체로 인한 자금조달의 어려움, 공사 도급업체의 연이은 부도 등 부득이한 사유로 공사가 오랜 기간 지연된 것이므로 처분청이 단지 쟁점부동산 취득 후 단시일 내 건물을 철거하지 않았다는 사유만으로 구건물의 취득가액을 쟁점부동산 토지의 자본적 지출금액에서 제외하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점부동산 구건물을 사업용으로 사용한 이력이 있다. 청구인들은 기존 세입자에게 임대기간을 연장하거나 다른 사람에게 추가로 임대한 사실은 없다고 주장하나, OOO 구건물에 대하여 청구인들은 관할세무서에 임대업으로 사업자등록하고 세입자들로부터 임대료를 수령하는 등 청구인들은 쟁점부동산 구건물을 토지와 함께 취득한 후 구건물을 바로 철거하지 아니한 채 사업용으로 사용하다가 멸실 후 새로운 건물을 신축하여 토지와 함께 양도한 경우로서 기존건물을 취득한 목적이 토지만을 이용하려는 것이라는 청구주장을 수긍하기 어렵다.
(2) 단시일 내 구건물을 철거하였는지 여부는 토지만을 이용하려는 목적이었는지 여부를 판단하는 중요한 근거가 될 수 있다 대법원은 토지만을 이용할 목적이었음이 명백한 경우를 “취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때”(대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결), “기존건물을 매수하여 단시일 내에 기존건물을 헐고 신축건물을 지어 이를 양도한 경우”(대법원 1992.10.27. 선고 92누8781 판결)라고 판시하고 있다. 청구인이 토지와 건물을 일괄취득하면서 토지만을 이용할 목적이었다면 구건물은 즉시 철거하는 것이 일반적이고 상식적인 행위이나, 쟁점부동산 취득 후 멸실까지 약 9년이 소요된 OOO 구건물은 사업용으로 임대한 이력이 있고, 취득 후 멸실까지 약 6년이 소요된 OOO 구건물은 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하지 않은 사실이 확인되므로 청구인들이 토지만을 이용하려는 목적으로 쟁점부동산을 취득하였다고 보기 어렵다. 따라서 쟁점부동산 OOO 및 OOO 구건물은 취득 후 단시일 내에 철거에 착수하지 않았고 사업용으로 사용한 사실 또한 확인되는 등 토지만을 이용할 목적임이 명백한 경우에 해당하는 것으로 볼 수 없어 당해 건물의 취득가액을 필요경비에서 차감하여 경정한 이 건 과세처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 일부개정된 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(괄호 생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제67조【즉시상각의 의제】① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 ※ 소득세법 기본통칙 97-0…8【건물 철거비용의 필요경비산입】토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액의 합계액에서 철거 후에 남아 있는 시설물의 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. (단서 생략)
(1) 청구인들은 이 건 양도소득세 신고시 건물 취득가액을 양도자산 취득가액에 포함하여 아래 OOO과 같이 신고하였고, 처분청은 쟁점부동산의 건물을 즉시 철거하는 등 토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 것이 아닌 것으로 보아 아래 OOO와 같이 쟁점부동산 중 OOO, OOO 건물의 취득가액을 필요경비에서 차감(OOO 건물 취득가액은 필요경비로 인정)하여 아래 OOO과 같이 이 건 양도소득세를 경정․고지하였다. OOO OOO OOO
(2) 건물등기사항전부증명서에 의하면, 아래 OOO와 같이 청구인들이 쟁점부동산 구건물 중 OOO 및 OOO는 2003.6.16.에, OOO는 2007.4.13. 각 3분의 1 지분으로 취득하였다가, OOO는 2005.8.24.에, OOO 및 OOO는 2013.5.10.에 각 철거에 의하여 말소된 것으로 나타난다. OOO
(3) 국세청 통합전산망자료에 의하면, 청구인들은 OOO 구건물 취득 후 임대사업등록(OOO)하여 임대업을 영위(2007.3.30.∼2013.9.10.)하였고, 임대수입 신고 및 부가가치세 납부내역은 아래 OOO와 같다. OOO
(4) 청구인들이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산 OOO 및 OOO 매매계약서에 의하면, “매도인 명의로 건축허가 신청하고 잔금일 이후 매수인 명의로 명의변경한다.”라고 기재되어 있고, 청구인은 쟁점부동산의 전소유자인 OOO 외 3인이 OOO으로부터 2003.6.11. 발급받은 건축허가서(문서번호: 건축58551-3760, OOO)와 2003.6.27. 발급받은 착공신고서(문서번호: 건축58551-4361)와 착공신고필증(허가번호 2003-건축과-신축허가-117) 및 2003.8.14. 발급받은 건축주변경신고서필증(문서번호: 건축58551-5524) 등을 심리자료로 제출하였다. (나) 쟁점부동산 OOO 매매계약서(2007.3.13.) 특약사항에 의하면, 5개 세입자(사업자)의 퇴거일은 2007.7.20.∼2010.3.31.로 기재되어 있고, 청구인들은 2007.7.27. OOO에 대지면적 추가에 따른 건축허가변경신고(허가번호: 2003-(구)건축과-신축허가-117)를 하고 같은 날 OOO건축사사무소(131-04-89***)와 건축물의 설계 및 감리계약서를 작성한 것으로 나타난다. (다) 청구인들은 쟁점부동산 건물 신축이 지연된 사정을 증빙하는 자료로 OOO의 건설공사도급계약서(2013년 5월, 공사금액 OOO원) ․무통장입금확인서(2013.11.7., 계약금 OOO원)․공사포기각서(2013.10.20.), OOO의 건설공사도급계약서(2013.10.28., 공사금액 OOO원) ․계약금 입금증(2013.11.7., OOO원)․계약금 청구 내용증명우편(2013. 11.27.), OOO의 청구인들을 상대로 한 공사대금 청구 소장(OOO지방법원 2014.1.20. 접수)․합의각서(2014년 3월, 합의금 OOO원) 및 OOO 공사도급계약서(2015.12.15., 계약금액 OOO원) 등을 제시하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 에서 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비는 그에 대응하는 ‘해당 토지와 관련된 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등’을 규정하고 있어서 토지와 별개의 자산인 건물의 취득가액은 원칙적으로 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하는 것이나 예외적으로 토지와 건물을 함께 취득한 것이 토지만의 이용을 위한 것인 경우 등의 특별한 사정이 있다면, 건물의 취득가액을 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비로 볼 수 있을 것인데, 이러한 특별한 사정은 ‘토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용(매각)하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도’하거나 ‘취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수’하는 등 토지와 건물을 함께 취득한 것이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우이어야 인정되는바(대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결, 같은 뜻), 청구인들이 쟁점부동산 매매계약 당시 특약사항에 따라 OOO으로부터 건축허가서를 발급받았고, 쟁점부동산 건물 취득이후 세입자에게 임대기간을 연장하거나 다른 사람에게 추가로 임대한 사실이 없는 등 쟁점부동산 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었다고 주장하는 것에 일응 수긍할 점도 없지 아니하나, 청구인들은 쟁점부동산 중 OOO 건물을 취득한 후 임대차계약을 약 6년간 유지하여 그동안 연간 약 OOO원 상당의 임대수익이 발생한 점, 청구인이 쟁점부동산 구건물들을 취득한 후 약 2년 내지 9년이 경과하여 건물이 멸실된 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산 건물은 청구인들이 취득할 당시에 그 효용가치가 전혀 없었거나 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에 해당하는 것으로 인정하기 어려우므로 처분청에서 청구인들이 신고한 쟁점부동산 취득가액 중 일부 건물분을 쟁점부동산의 양도소득금액 계산시 차감되는 필요경비에서 제외하여 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.