청구인등이 이 사건 토지를 취득하여 부동산개발업 등을 영위하다가 대출이자에 대한 부담 등으로 인하여 부득이하게 이 사건 토지를 매도할 수밖에 없었다는 청구인의 주장에 신빙성이 있어 보이므로 처분청이 이 사건 토지의 매도 관련 소득을 양도소득이라고 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
청구인등이 이 사건 토지를 취득하여 부동산개발업 등을 영위하다가 대출이자에 대한 부담 등으로 인하여 부득이하게 이 사건 토지를 매도할 수밖에 없었다는 청구인의 주장에 신빙성이 있어 보이므로 처분청이 이 사건 토지의 매도 관련 소득을 양도소득이라고 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
OOO세무서장이 2020.5.28. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 청구인등은 이 사건 토지 상에 건물을 신축하기 위하여 공동개발협약서를 작성하였고, 이후 OOO시장으로부터 이 사건 토지의 개발허가(개발행위허가에 대한 대체산림자원조성비, 인․허가 보증보험료 등도 전부 납부하였다) 및 신축건물건축허가를 받아 근로자들을 고용하여 공사를 하였음이 일용근로소득지급명세서, 공사현장 사진 등에서 확인된다.
(2) 또한, 청구인등은 이 사건 토지 상에 건물을 신축하면서 쟁점사업장들에 대한 부가가치세를 신고한 사실을 보면 실제로 건물을 신축하였음이 나타나고, 특히 2014년 제2기 부가가치세에 대하여 일부 매입세액공제가 누락된 사실을 확인하고 이에 대한 경정청구를 하였는데 당시 처분청에서 직접 현장확인을 거쳐 위 경정청구를 일부 인용하고 OOO원 상당의 부가가치세를 환급하여 준 사실이 있음에도 이제 와서 이 사건 토지 상에 건물을 건축하지 않았다고 하는 것은 신의성실원칙에 반하는 것이다.
(3) 청구인등은 이 사건 토지 상에 건물을 신축하면서 김OOO 세무사사무소(141-01-*) 사무장에게 관련 증빙을 제공하고 종합소득세 신고를 맡겼으나 위 세무사사무소의 업무미숙으로 정확하게 신고하지 못하였을 뿐이다.
(4) 청구인등은 쟁점사업장을 계속 유지할 계획이었으나 은행 대출금 OOO원에 대한 이자비용(월 OOO원)에 대한 부담을 이기지 못하여 불가피하게 주식회사 OOO 등에게 쟁점사업장들을 양도할 수밖에 없었다.
(5) 결론적으로 청구인등이 부동산 개발을 위하여 위와 같이 많은 비용을 지출하고 여러 가지 관련 허가를 받았으며, 실제 건물신축 기초공사를 하였으므로 사회통념에 비추어 볼 때 이 사건 토지의 양도로 인한 소득은 사업소득으로 보아야 한다.
(1) 이 사건 토지는 전 소유자인 OOO종중이 개발행위허가를 받아 상당부분 복토공사 등을 하였고, 청구인등은 이 사건 토지를 취득한 후 공사를 진행한 사실이 없으며, 청구인등이 공사를 하였다고 증빙으로 제출한 사진들은 촬영시점을 정확하게 알 수 없거나 대부분 청구인등으로부터 이 사건 토지를 양수한 주식회사 OOO가 시공한 사진들이다.
(2) 청구인등은 이 사건 토지 상에 건물을 신축하기 위하여 일용직근로자를 고용하고 급여를 지급하였다고 하나 일용근로소득지급명세서에 나타난 일용직 근로자들에 대한 급여지급 사실이 확인되지 않고, 2014년 4월부터 2014년 11월까지 이 사건 토지 상에 건물신축공사를 하였다고 주장하나, 2014.8.8.자 이 사건 토지의 항공사진을 보면 잡초가 우거져 있어 위 주장을 신뢰하기 어렵다고 보인다.
(3) 청구인등의 2012년 및 2013년 귀속 종합소득세 신고서를 보면, 청구인등은 2011년 경 이 사건 토지를 취득하였으면서도 이를 쟁점사업장들의 결산서에 계상하지 않았고, 이 사건 토지에서 건물을 신축하였다고 하면서도 이에 대한 경비를 신고하지도 않다가(만약 청구인등이 이 사건 토지와 관련된 것을 사업소득으로 인식하였다면 2012년 및 2013년 경에 발생한 경비를 필요경비로 반영하고 납부세액을 줄일 수 있었을 것임에도 그렇게 하지 않았다), 2014년 종합소득세 신고 시 이 사건 토지를 재고자산이 아닌 유형자산으로 계상하고 매매 관련 소득금액을 수입금액과 동일한 금액으로 하여 종합소득세를 납부한 사실로 보아 청구인등은 스스로 이 사건 토지의 매매 관련 소득을 양도소득으로 인식하고 있었다고 보아야 한다.
(4) 이 사건 토지의 전체 면적은 21,540㎡인데 반하여 청구인등이 건축허가를 받은 면적은 998㎡에 불과한 것을 보아도 이 사건 토지를 부동산 개발을 위한 사업목적으로 취득하였다고 볼 수는 없다.
이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것
제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득
② 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 "결손금"이라 한다.
③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 통계법 제22조 에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
(1) 이 사건 토지의 등기사항전부증명서, 국세청 통합전산망(NTIS) 상 청구인의 사업이력 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 이 사건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역 내에 있는 토지들로서 그 상세내역은 아래 <표1>과 같다. OOO (나) 청구인등은 ‘OOO종중’ 소유였던 이 사건 토지를 2011.12.23. OOO원에 경매로 낙찰받고, 같은 날 청구인등 앞으로 소유권이전등기(각 1/2 지분)를 경료하였고, 2012.4.28. 상호를 OOO로 하여 아래 <표2>와 같이 이 사건 토지 중 OOO에서 부동산업 및 임대업(이하 “쟁점①사업장”이라 한다)으로, 이 사건 토지 중 OOO에서 부동산업 및 임대업(이하 “쟁점②사업장”이라 한다)의 사업자등록을 하였다 OOO (다) 청구인등은 2014.11.12. 아래 <표3>과 같이 전OOO 및 주식회사 OOO와 사업 포괄 양도․양수계약서 및 부동산매매계약서를 각각 작성하고 이 사건 토지를 합계 OOO원에 매도하였고, 청구인은 이와 관련하여 2014년 귀속 종합소득세 확정신고 시 쟁점사업장들의 표준손익계산서 및 표준합계잔액시산표를 제출하였으며 신고서의 사업소득금액명서세에 쟁점사업장들에서 발생한 수입금액을 OOO원으로, 필요경비를 0원으로 기재하였다(청구인은 이 사건 토지의 취득 후 2012년 및 2013년 종합소득세 확정신고 시 쟁점사업장들에 대한 표준재무제표 등을 제출하지 않았고, 신고서의 사업소득금액명세서에도 쟁점사업장들과 관련한 내용이 기재되어 있지 않았다). OOO (라) 송OOO은 OOO세무서장이 2019년 11월 경 이 사건 토지의 양도가액과 표준손익계산서 등에 기재된 금액이 불일치한다는 이유로 이에 대한 소명을 요구하자, 이 사건 부동산의 양도 관련 소득금액이 사업소득이라는 전제 하에 <별지2>와 같이 쟁점사업장들의 소득금액을 재계산하여 기 납부한 2014년 귀속 종합소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. (마) OOO세무서장은 이에 대하여 2020.5.6. 이 사건 토지의 매도 관련 소득이 양도소득에 해당한다고 보아 위 경정청구를 거부하였고, 관련 내용을 처분청에 통보하였다. (바) 한편, 청구인등은 이 사건 토지를 취득한 후 건축허가변경신고를 하고 도로점용허가 등을 받은 것으로 나타나는데, 구체적인 경위는 다음과 같다.
1. 청구인등은 2012.22. 이 사건 토지에서 부동산 개발 사업을 공동으로 영위하기로 하였다는 내용으로 ‘공동개발 협약서’를 작성하였다고 하면서 위 협약서 사본(아래 <표4> 참조)을 제출하였다. OOO
2. 이 사건 토지의 전 소유자였던 OOO종중은 2010.11.19. OOO시장으로부터 이 사건 토지에 관한 개발행위허가를 받았고 2010년 경 OOO 토지에 신축건물건축허가를 받았는데, 청구인등이 이 사건 토지를 취득한 후 청구인은 2012.3.19. 위 건축허가에 관하여 건축주 및 감리자의 변경신고를 하였고, 2013년 11월 경 OOO시장으로부터 OOO 토지 및 OOO 토지의 산지전용에 관한 기간연장허가를 받았다.
3. 송OOO은 2013년 1월 경 OOO시장으로부터 OOO 토지 등에 대한 도로점용허가를 받은 후 2013.2.14. OOO 토지 외 1필지에 창고시설의 건축허가를 신청하였는데, 이에 대하여 OOO시장이 OOO사단과의 협의를 거쳐 등록면허세 납부, 대체산림자원조성비 납부 등의 조건으로 건축허가를 하자 2013.6.27. 위 조건에 따라 OOO시에 대체산림자원조성비 명목으로 OOO원을 납입하였다.
4. 청구인등은 2012년부터 2014년까지 쟁점사업장들에 대한 부가가치세 신고를 하였다가, 시설투자매입 관련 매입세액공제 누락을 이유로 2015.7.2. 아래 <표5>와 같이 2014년 제2기 부가가치세에 대한 경정청구를 하였는데, 이에 대하여 처분청은 2015년 9월 경 현장확인을 통해 청구인등에게 쟁점①사업장에 관한 부가가치세 OOO원, 쟁점②사업장에 대한 부가가치세 OOO원을 각 환급하였다. OOO
5. 청구인등은 쟁점사업장들의 소재지에서 신축건물공사를 하면서 일용직근로자들에게 급여를 지급하였다고 하면서 일용직근로소득직급명세서(2014년)과 위 명세서에 일용직근로자로 기재되어 있는 김OOO 외 5인이 작성한 것으로 보이는 사실확인서를 제출하였고, 대출이자에 대한 부담 때문에 부득이하게 이 사건 토지를 매도할 수밖에 없었다고 하면서 대출이자납입증명서를 제출하였다. (사) 청구인은 쟁점사업장들 외 아래 <표6>과 같은 사업을 영위하고 있거나 영위하였다. OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인등이 부동산개발업 등을 영위한 사실이 확인되지 않으므로 이 사건 토지의 매매로 발생한 소득이 양도소득이라는 의견이나, 소득세법제19조 제1항 제21호는 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적․반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득을 사업소득이라고 규정하고 있고, 구체적으로 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것OOO인바, 청구인은 송OOO과 이 사건 토지를 공동으로 취득하면서 이 사건 토지의 개발에 관한 구체적 내용이 담긴 공동개발 협약서를 체결한 것으로 보이는 점, 실제로 제한보호구역 내에 위치한 이 사건 토지를 개발하기 위하여 OOO사단과의 협의를 거쳐 OOO시장으로부터 건축허가를 받고, 그 외 도로점용허가, 산진전용기간연장허가, 비산먼지발생사업 사전신고 등의 이 사건 토지를 개발하기 위한 각종 인․허가를 받은 것으로 보이는 점, 처분청이 2015년 9월 경 쟁점사업장들에 대한 현장확인을 통하여 시설투자매입분 중 이 사건 토지의 자본적 지출 매입세액을 공제하여 부가가치세를 환급한 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점사업장들 외 ‘OOO’라는 상호로 건설업(토목공사)을 영위하고 있는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구인등이 이 사건 토지를 취득하여 부동산개발업 등을 영위하다가 대출이자에 대한 부담 등으로 인하여 부득이하게 이 사건 토지를 매도할 수밖에 없었다는 청구인의 주장에 신빙성이 있어 보이므로 처분청이 이 사건 토지의 매도 관련 소득을 양도소득이라고 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 사건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.