쟁점오피스텔을 공부상으로 업무시설로 신축·분양한 것으로 나타나나 실제로 주거용 건물이었으므로 쟁점오피스텔을 신축·분양하여 발생한 소득금액 추계시 ‘주거용 건물 건설업’의 경비율이 적용되어야 한다고 주장하나, 객관적인 증거자료를 제출한 사실이 없으므로 처분청이 종합소득세 추계과세시 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업’의 경비율을 적용한 것은 잘못이 없다고 판단됨
쟁점오피스텔을 공부상으로 업무시설로 신축·분양한 것으로 나타나나 실제로 주거용 건물이었으므로 쟁점오피스텔을 신축·분양하여 발생한 소득금액 추계시 ‘주거용 건물 건설업’의 경비율이 적용되어야 한다고 주장하나, 객관적인 증거자료를 제출한 사실이 없으므로 처분청이 종합소득세 추계과세시 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업’의 경비율을 적용한 것은 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점오피스텔은 공부상 오피스텔이나, 주택과 전혀 다를바 없는 주거용 오피스텔로서 2010년 7월에 개정된주택법상 준주택의 요건에 따라 주거용으로 설계·건축허가·시공·준공·감리·분양된 주택 전용인 오피스텔이다. 쟁점오피스텔을 분양받은 수분양자들도 이를 주거용으로 분양받아 주택으로 사용하고 있다. 따라서 쟁점오피스텔은주택법제2조 제4호 및 같은 법 시행령 제4조 제4호에서 규정한 준주택으로서 주거용 건물에 해당한다.
(2) 국세청장이 매년 고시하는 경비율에 의하면 주거용 건물을 건설하여 분양하는 사업은 건물 건설업의 주택신축판매업(코드번호 451105)으로, 비주거용 부동산을 신축하여 판매는 부동산매매업의 비주거용 건물의 개발 및 공급업OOO으로 분류되어 있다.
(3) 통계청의 한국재화 및 서비스분류에 의하면 ‘주거용 오피스텔’을 기타 다세대 주거용 건축물OOO로 분류하고 있고, 통계청의 한국표준산업분류에 의하면 ‘주거용 오피스텔’에 대하여 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’으로 분류하고 있으며, 주택법 시행령제4조의2에서 ‘주거용 오피스텔’(준주택)을 주택으로 보아 규정하고 있으므로 주거용 오피스텔은 주거용 건물로 보아야 한다. (4) 소득세법 시행령제122조 제1항의 단서는 부동산매매업에서 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외한다고 규정하고 있으므로 주거용 건물 개발 및 공급업은 부동산매매업이 아닌 주거용 건물 개발 및 공급업에 해당한다.
(5) 통계청의 2020.8.3.자 인터넷 질의회신을 보면, 직접적인 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 주거용 오피스텔을 건설하고, 이를 분양·판매하는 것이 주된 산업활동인 경우 한국표준산업분류에 의한 OOO(주거용 건물 개발 및 공급업)으로 분류한다고 회신되어 있다.
(6) 따라서 쟁점오피스텔의 신축·분양은 소득세법 시행령제121조 제1항에 따라 부동산매매업이 아니라 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’에 해당하는 것으로 보아야 한다.
(7) 그러할 경우, 쟁점오피스텔의 신축·분양에 따른 소득금액 계산시 국세청장이 고시한 경비율의 적용은 비주거용 건물 개발 및 공급업OOO이 아니라 주거용 건물 건설업OOO의 단순경비율(2015년 92%, 2016년 91.6%, 2017년 91.6%)이 적용되어야 할 것이므로 위와 같이 조사청이 경비율을 잘못 적용하여 처 분청이 청구인들에게 과다하게 부과한 종합소득세를 감액경정하여야 한다.
(4) 2015년〜2017년 경비율 적용기준인 국세청 고시에 따르면 부동산매매업(공급업)의 세분류는 부동산 개발 및 공급업으로 분류하면서 그 세세분류로 ① 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매한 경우만 해당), ② 비주거용 건물 개발 및 공급업, ③ 기타 부동산 개발 및 공급업으로 분류하고 있고, 구입한 주거용 건물을 재판매 하는 경우를 제외한 주거용 건물 개발 및 공급업(세세분류: 주택신축판매)은 건설업으로 별도로 분류하고 있다.
(5) 이상의 관련 규정 등에 의하면 처분청은 다음과 같은 이유로 이 건 청구주장을 받아들이기 어렵다. (가) 주택법 시행령제4조 제4호에서 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있고, 쟁점오피스텔의 건축물대장 등에 의하면 공동주택이 아닌 업무시설(오피스텔)로 되어 있으며, 그 사용승인일로부터 공급시기까지 주택법상 주택으로 변경된 것으로 볼만한 객관적인 증빙의 제시가 없다. (나) 쟁점오피스텔의 현황이 주거의 용도에 적합하여 다수의 입주민들이 사실상 주거의 용도로 사용하고 있다 하더라도 분양단계에서 쟁점오피스텔이 그 공부상 용도를 업무시설로 하여 신축된 이상 주거용 건물이 아닌 업무시설로 보아야 할 것이다. 나아가 수분양자가 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다 하더라도 쟁점오피스텔이 공부상 업무시설인 이상 언제든지 이를 업무시설로 사용할 수 있고 그러할 경우 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 그 공급을 주택신축판매업으로 보는 것이 오히려 실질과세원칙에 배치되게 된다. (다) 주거용 건물을 개발 및 공급(주택신축판매)하는 사업도 그 속성상 부동산매매업에 포함되는 것이지만 주택공급을 촉진하기 위하여 부동산매매업보다 세액의 산정 등 세제상 우대조치가 많은 건설업으로 의제하여 부동산매매업과 구분한 것인바(대법원 2010.7.29. 선고 2009두522 판결 참조), 쟁점오피스텔과 같이 그 공부상 용도를 업무시설 등으로 하여 신축된 경우에는 설령 그것이 사후에 주거용으로 사용된다고 하더라도 주택신축판매업에서 말하는 주택에 해당하지 않는다고 봄이 상당하다(대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768 판결 참조). (라) 한국표준산업분류에 의하면 주거용 건물 건설업은 단독주택, 아파트, 기타 공동주택 건설업 등이 이에 해당하고, 오피스텔의 건설은 비주거용 건물 건설업으로 구분하여 분류하고 있다. (마) 2015년〜2017년 귀속 소득금액 산정시 적용되는 경비율에 대한 국세청장의 고시에 의하면, 주거용 건물 건설업(세세분류: 주택신축판매, 451102)과 부동산 개발 및 공급업(세세분류: 비주거용 건물 개발 및 공급업)을 별도로 규정하고 있다.
(6) 결론적으로 이 건 청구주장이 타당하려면 쟁점오피스텔이 주거용으로 신축된 것이어야 하나, 쟁점오피스텔은 업무시설로 신축된 것이므로 이에 대하여 주거용 건물 건설업의 경비율을 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는통계법제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택 등 매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
② 부동산매매업자에 대한 주택 등 매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다. 제143조【추계결정 및 경정】③ 법 제80조 제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 제1호의2는 단순경비율 적용대상자만 적용한다.
1. 수입금액에서 다음 각 목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2에 따른 소득금액에 기획재정부령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2018년 12월 31일이 속하는 과세기간의 소득금액을 결정 또는 경정할 때까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
5. "국민주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.
6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적” 이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령별표1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 [별표1]
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) (5) 통계법 제22조【표준분류】① 통계청장은 통계작성기관이 동일한 기준에 따라 통계를 작성할 수 있도록 국제표준분류를 기준으로 산업, 직업, 질병ㆍ사인(死因) 등에 관한 표준분류를 작성ㆍ고시하여야 한다. 이 경우 통계청장은 미리 관계 기관의 장과 협의하여야 한다.
(1) 청구인들은 2015년〜2017년 기간 동안에 발생한 쟁점부동산①〜④의 분양수입에 대하여 추계로 소득금액을 산정하여 종합소득세를 신고하였고, 그 내역을 요약하면 아래 <표>와 같다.
(2) 처분청은 청구인들에게 이 건 종합소득세 부과처분시 청구인들의 쟁점오피스텔에 대한 분양수입에 대하여 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업 경비율’(703021)을 적용하였고, 청구인들이 기준경비율 적용대상자에 해당하여 비교소득금액이 낮은 단순경비율에 귀속년도별 2.4〜3.2의 배율을 적용한 추계소득금액으로 쟁점부동산①〜④의 분양소득금액을 재산정하였으며, 이러 하여 처분청이 산정한 청구인들의 총 신고누락 소득금액은 2,347백만원이다.
(3) 쟁점오피스텔은 건축물대장상 오피스텔(업무시설)로 등재되어 있다.
(4) 국세청장이 고시한 2015년～2017년에 적용되는 경비율 중 이 건 쟁점과 관련된 일부를 발췌하면 다음과 같다.
(5) 한국표준산업분류 9차 및 10차 개정에 따른 건물 건설업(411)과 부동산 임대 및 공급업(681)의 분류는 다음과 같다.
(6) 청구인들은 통계청의 한국재화 및 서비스분류에 의하면 ‘주거용 오피스텔’은 기타 다세대 주거용 건축물(53119)에 해당한다고 주장하면서 그 근거로 통계청의 통계분류포털상 경제부문 분류내역 등을 제출하였다.
(7) 처분청은 청구인들이 건설업 면허가 없고, 쟁점부동산①〜④를 직접 건설하여 신축한 것이 아니라 쟁점부동산①은 OOO이 시공하였다는 의견이며, 그 근거로 각 공사도급계약서 등을 제출하였다.
(8) 청구인들은 쟁점오피스텔이 공부상 나타나는 바와 같이 업무용이 아니라 실제로는 주거용으로 신축·분양하였다는 청구주장을 입증할만한 객관적인 증거자료를 제출한 바 없다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점오피스텔을 공부상으로는 업무시설로 신축하여 분양한 것으로 나타나나 실제로는 주거용 건물이었으므로 청구인들이 쟁점오피스텔을 신축·분양하여 발생한 소득금액 추계시 ‘주거용 건물 건설업’의 경비율이 적용되어야 한다고 주장하나, 위와 같이 외관과 다른 실질을 주장하는 청구인들이 이를 입증할 만한 객관적인 증거자료를 제출한 사실이 없으므로 처분청이 이 건 종합소득세 추계과세시 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업’의 경비율을 적용한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.