[요지] 쟁점부동산의 전 소유자가 실지취득가액으로 신고하였고 과세관청이 이를 확정한 이상 그 금액은 실지거래가액으로 추정됨이 타당한 점, 그 금액이 실지거래가액이 아니라고 볼려면 이를 주장하는 자가 당위성과 근거를 제시하여야 하나, 청구인이 제시한 금융거래내역 외에 객관적인 증빙이 없어 추가 지급한 현금이 있다거나 추가 작성된 계약서가 존재한다는 청구주장은 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 환산취득가액을 부인하고 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 국심2005서3707
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 쟁점부동산의 전(前)소유자의 신고양도가액이 국세청 전산자료에 남아 있고, 전(前)소유자가 쟁점부동산의 양도가액이라고 진술한 OOO원이 청구인의 실제 취득가액이라고 보았으나 해당 가액은 다음과 같은 이유에서 실지거래가액이 아닐 수 있다. (가) 처분청이 제시한 실지거래가액을 증명할 수 있는 매매계약서 등이 존재하지 않고, 심판결정례(국심 2005서3707, 2005.11.4.)에 의하면 거래상대방의 사실확인서 및 영수증의 일부만 제시할뿐 매매 당시 계약서의 제시가 없어 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 결정된 것으로 나타난다. (나) 전(前)소유자는 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나 2004년 양도 당시 해당지역은 투기지역에 해당되지 않아 원칙적으로 기준시가로 양도소득세를 신고·납부하였어야 한다. 그런데 전(前)소유자는 아래 ＜표1＞과 같이 실가신고를 통해 결과적으로 세금을 80%가량 적게 납부할 수 있었다. OOO (다) 전(前)소유자가 주장하는 실가와 기준시가를 비교했을 때 지가 상승률 차이가 3배(토지기준 4.6배)에 달하는 등 현저히 차이가 나므로 전(前)소유자가 주장하는 양도가액은 신빙성이 결여되었다고 볼 수 있다. (라) 세무조사 당시 전(前)소유자의 진술서를 받았던 담당공무원은 전(前)소유자가 부동산매매에 대해서 잘 알고 있다고 표현하였다. 그렇다면 매매 당시에 세금에 대해 대비하기 위해서 양도소득세 신고를 위한 계약서를 준비했다고 생각해 볼 수 있고 청구인은 계약 당시 중개인의 요청으로 계약일에 작성한 계약서 이외에 전(前)소유자의 요청으로 잔금일에 추가로 계약서를 한 장 더 작성해 준 사실이 있다. (마) 청구인이 조사 다시 거래대금의 금융증빙으로 제출한 자료는 아래 ＜표2＞와 같고, 금융증빙이 미비한 현금 지불액을 제외하더라도 전(前)소유자가 주장하는 양도가액보다 큰 금액인 것을 알 수 있다. OOO (바) 매매계약서가 아닌 전(前)소유자가 작성하여 제출한 거래사실확인서는 임의적으로 작성이 가능한 것으로서 신빙성 있는 증빙서류라고 볼 수 없고, 이를 바탕으로 실지거래가액이라고 판단한 처분청의 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
(2) 청구인은 세무조사 과정에서 금융증빙(거래내역서, 수표발행내역)과 감정평가서 등을 제출하며 지급된 수표가 어디로 흘러갔는지를 확인하여 줄 것을 처분청에 요청하였으나 받아들여지지 않았다. 처분청이 아무런 증빙이 없는 전(前)소유자의 “기존 신고가 맞고 다른 내용은 아무것도 기억나지 않는다.”라는 내용의 사실확인서를 근거로 과세하면서 청구인이 제출한 금융자료와 진술은 받아들이지 않고, 전 소유자의 계좌내역을 검토하거나 청구인이 제출한 수표의 흐름을 확인하지도 않은 채 이해가 상충하는 거래당사자들 중 일방의 의견만 채택한 것은 부당하다.
(3) 청구인은 항변서에서 아래와 같이 주장한다. (가) 청구인이 제출한 금융증빙 등을 바탕으로 과세관청에서 경정한 실지거래가액에 신빙성이 부족하기 때문에 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다. (나) 처분청은 당시 감정가액이 처분청이 조사․결정한 가액과 큰 차이가 없다고 하였으나, 이는 오히려 전(前)소유자가 당시 세무서의 조사에 대비하여 감정가액 정도로 다운계약서를 작성했다고 볼 수 있는 근거가 될 수 있고, 또한 감정평가서의 복성가격은 OOO원인바, 해당 감정평가서는 청구인이 취득자금을 대출받기 위해 발급받은 서류이기 떄문에 이 감정가액이 취득가액을 증명하는 입증서류가 될 수는 없다. (다) 처분청은 수표 자료가 은행에서 기간만료로 파기되어 입금처 등 세부내역이 확인이 불가하다고 하였는데 은행 측에 세부내역 확인을 요청하여 답변받은 근거를 제시하지 않았고, 전(前)소유자의 계좌 거래내역 조회도 하지 않았다.
(1) 청구인은 청구인이 제출한 금융증빙 등을 바탕으로 과세관청에서 경정한 실지거래가액에 신빙성이 부족하기 때문에 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 취득가액을 산정하는 것이 정당하다고 주장하나, 아래와 같은 이유로 부당하다. (가) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액 중 계약금 OOO원은 금융증빙이 없고, 보증금 OOO원은 중복 계상된 것으로 보이며, 취․등록세 OOO원을 제외하면 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원이고, 쟁점부동산에 대해 OOO이 의뢰해 2004.7.24. 작성된 감정평가서상 감정가액은 OOO원으로서 처분청이 취득가액으로 본 OOO원과 큰 차이가 없다. (나) 청구인이 취득가액의 증빙으로 제출한 내역에 의하면, 일부 부정액권 수표(4장, 총 OOO원)와 10만원권 및 100만원권 등의 정액권 수표로 인출되었고, 계좌이체가 아닌 수표 및 현금 등으로 지급되어 실제 지급여부를 신뢰하기 어렵다.
(2) 청구인은 청구인이 제시한 수표의 지급처 등을 처분청이 확인하였는지 불분명하다고 주장하나, 해당 수표는 2004년에 발행된 것으로서 은행 및 금융기관의 보관기간(10년)이 만료되어 입금처 등 세부내역 확인이 불가하다. 따라서 처분청이 청구인이 제시한 금융증빙자료와 감정평가법인에서 작성한 감정평가서 등에 근거하여 쟁점부동산의 실지취득가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
(1) 청구인이 2020.2.28. 제기한 이의신청이 일부 인용되어, 처분청은 2020.5.13. 과소신고가산세를 감면하여 청구인에게 아래 ＜표3＞과 같이 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다. OOO
(2) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실관계가 확인된다. (가) 국세청 내부전산망자료에 의하면, 쟁점부동산의 전(前)소유자는 2002.9.30. 아래 ＜표4＞와 같이 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였고, 전(前)소유자의 양도소득세 예정신고(2004.8.31.)에 대하여, 처분청은 재산제세 서면조사를 통하여 신고내역이 정상인 것으로 결정(2004.12.6.)하였으며 당시 신고서와 계약서 등의 증빙서류는 현재 보관되어 있지 않은 것으로 나타난다. OOO (나) 쟁점부동산에 대한 환산가액, 감정가액 등은 아래 ＜표5＞와 같다. OOO (다) 쟁점부동산 전(前)소유자 OOO는 매매가액 OOO원에 매도한 사실이 있고, 매매계약서는 기억나지 않는다는 내용의 확인서(2019.10.10.)를 처분청에 제출하였다.
(3) 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점부동산 전(前)소유자가 양도가액으로 신고한 OOO원은 매매계약서를 통해 확인되지 않고 있는 점, 2004년 당시 쟁점부동산은 투기지역이 아니어서 원칙적으로 기준시가(납부할 세액 약 OOO원)로 양도소득세를 신고하였어야 하나 전(前)소유자는 실가(보유기간 중 지가상승률이 기준시가의 3분의 1)로 신고함으로써 양도소득세를 적게 낼 수 있었던 점, 청구인이 전(前)소유자의 요청으로 잔금청산일에 계약서를 추가로 한 부 더 작성하여 준 점 등에서 전(前)소유자가 임의로 작성한 확인서 등을 근거로 처분청이 전(前)소유자의 신고가액을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 본 것은 부당하다고 주장한다. (나) 청구인은 청구인 명의 OOO에서 2004.7.6. OOO원(OOO) 2004.8.4. OOO원(OOO)을 출금한 내역을 제출하였고, 그 밖에 금융자료로 증빙할 수 없는 현금으로 지급한 것과 양수인이 승계한 쟁점부동산 임대차보증금 OOO원을 합하면 OOO원으로서 이는 전(前)소유자가 주장하는 양도가액보다 더 큰 금액이라고 주장한다. (다) 청구인은 쟁점부동산에 대한 담보대출 목적으로 OOO이 의뢰하여 OOO이 작성(2004.7.26.)한 평가액 OOO원의 감정평가표 및 명세표, 쟁점부동산 임대차계약서(2002.2월, 20평, 보증금 OOO원; 2000년 11월, 40평, 보증금 OOO원), OOO이 발급한 쟁점부동산 주소별 세대열람 내역, 쟁점부동산 건물 사진 등을 심리자료로 제시하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 전(前)소유자가 신고한 가액은 실지거래가액이 아니어서 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 소득세법상 양도차익의 계산은 자산의 양도ㆍ취득당시의 실지거래가액에 따르는 것이 원칙이므로, 환산취득가액 보다 실지취득가액을 우선 적용하여야 하는데, 전(前)소유자가 실지취득가액으로 신고하여 과세관청이 확정한 이상, 그 금액은 실지거래가액으로 추정됨이 타당한 점, 납세자가 스스로 확정시킨 조세채권ㆍ채무를 경정하려면, 주장하는 자(청구인)가 경정의 당위성과 근거를 제시하여야 하나, 거래를 확인할 수 있는 매매계약서가 없고, 청구인이 제시한 금융거래내역 외에 현금으로 추가지급한 것이 있다거나 계약서를 별도로 하나 더 작성하여 주었다는 주장만으로는 그 계약서가 존재함과 더불어 별도의 대가가 지급되었다고 인정할 만한 객관적·직접적 증빙의 제시가 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 환산취득가액을 부인하고 실지거래가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.