비록 건물의 명의가 피상속인 앞으로 되어 있었다고 하더라도 실질적인 소유권은 임차인에게 있는 것으로 보이고, 청구인은 추후 임차인과의 협의에 의하여 임차인이 토지・건물을 원상회복 하는 대신 건물을 청구인에게 이전하여 주기로 한 시점에서야 비로소 건물의 소유권을 취득하였다고 봄이 타당함
비록 건물의 명의가 피상속인 앞으로 되어 있었다고 하더라도 실질적인 소유권은 임차인에게 있는 것으로 보이고, 청구인은 추후 임차인과의 협의에 의하여 임차인이 토지・건물을 원상회복 하는 대신 건물을 청구인에게 이전하여 주기로 한 시점에서야 비로소 건물의 소유권을 취득하였다고 봄이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 이 건의 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인의 배우자 OOO(이하 “OOO” 또는 “피상속인”이라 한다)는 이 건 토지에 대하여 OOO 외 4인OOO과 임대차계약을 체결하면서 임대차기간(8년) 종료시 증축전건물을 철거하기로 특약하였으며, 임대차기간 중 2006.3.17. OOO의 사망으로 청구인은 임대차계약을 승계하였고, 상속세 신고시 증축전건물은 이를 당초 임대차계약에서 임대차기간 종료시 철거하기로 하였기 때문에 별도로 평가를 하지 않고 조건부권리로 OOO을 신고하였으며, OOO세무서장으로부터 신고내용대로 결정을 받았다. (나) 이후 임차인은 사업부진으로 임대료 및 제세공과금 OOO 정도를 연체하고 사업을 폐지하였으며, 증축전건물은 철거되지 아니하고 임대차계약이 2008.9.30. 해지되었다. (다) 청구인은 2011.8.11. 증축전건물에 대하여 261.85㎡ 증축 및 용도변경을 하였고, 2019.1.10. 증축후건물을 포함한 이 건 부동산을 양도하고 2019년 3월 양도소득세 예정신고를 하면서 증축전건물에 대한 취득가액 OOO(상속개시일 현재 보충적평가액), 취득세 등 OOO, 자본적지출액 OOO으로 과세표준을 신고하고 이 건 부동산에 대한 양도소득세 OOO을 자진납부하였다. (라) 청구인은 2020.3.19. 〜 2020.4.17. 기간 동안 처분청으로부터 세무조사를 받으면서 중개수수료 지급금액 OOO과 증축 시점에 지급한 증축후건물 전체에 대한 소방공사대금 OOO, 건물 샷시설치비 OOO 상당의 세금계산서를 제출하였다.
(2) (쟁점①) 증축전건물은 청구인이 OOO로부터 상속으로 취득한 것이므로 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액을 취득가액으로 인정해야 한다. (가) 처분청은 증축전건물이 상속개시 당시 철거가 예정되었다는 이유로 평가액이 없는 것으로 하여 취득가액을 OOO으로 하였으나, 청구인은 2006.3.17. OOO의 사망으로 민법에 따라 증축전건물을 상속하고 부동산등기법에 따라 등기하였으며, 지방세법에 따라 취득세를 자진신고하여 취득을 완료하였는바, 민법 제186조 에 의하면 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다”라고 규정되어 있어 등기되지 않은 사항은 소유권에 영향을 미칠 수 없고, OOO와 임차인간 임대차계약서상 약정으로 임대기간 만료 후 건물을 철거하기로 하였다고 하더라도 이는 증축전건물에 대하여 등기되지 않은 약정사항이므로 소유권에 전혀 영향을 줄 수 없는 사항이다. 따라서 OOO세무서장이 상속세 결정시 증축전건물을 상속재산으로서 평가를 하지 아니한 것은 납득할 수 없는 것이며, 또한 처분청이 이를 근거로 증축전건물이 상속재산임을 부인하고 취득가액을 OOO으로 본 것도 타당하지 아니하다. (나) 상속인인 청구인이 증축전건물에 대하여 승계받은 임대차계약상의 권리와 상속을 원인으로 한 증축전건물의 취득은 별개의 사항이며, 증축전건물의 취득은 부동산등기법, 지방세법 규정에 따른 것으로서 사인간의 계약에 우선하여 적용되는 공법에 근거한 것인바, 청구인은 증축전건물에 대한 소유권과 처분권을 행사할 수 있어 법률상 권리자이고, 따라서 증축전건물은 청구인이 상속을 원인으로 취득한 재산임이 분명하다. 권리의무의 발생, 소멸과 그 내용 기타 법률관계의 판단기준을 정하는 실체법상으로 볼 때 증축전건물은 등기된 물건이고, 약정으로 물권에 대항할 수 없으므로 상속 시점에 권리는 확정된 것이며, 임대차기간 동안 사용이 유보된 물권(소유권)으로서 계약이 종료되면 유보된 권리가 회복되는 것으로 보아야 한다. (다) 임대차기간 만료 후 건물철거 약정을 한 것은 건물 철거비용을 임차인에게 부담시키고자 하는 취지였던 것으로 보이고, 기간 만료 후 현상유지나 원상회복에 대한 선택은 임대인의 소유권에 기인한 권리이며, 임차인 입장에서는 임대인의 선택에 따른 임차인의 의무일 뿐이므로 청구인이 상속으로 취득한 건물의 소유권에 영향을 줄 수 없다. 임대차기간 종료 후 원상회복은 통상적인 상거래에서 임대인이 임차인에게 부여하는 의무조항으로, 임차인 입장에서도 철거 비용을 감수하면서 계약내용대로 철거하는 것이 경제적으로 불리하기 때문이며, 임차인은 임대인의 원상회복요구철회에 대하여 거부할 이유가 없고 항변권도 부존재한다. (라) 소득세법에서 상속재산의 취득가액은 상속세 및 증여세법상의 평가액을 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있어 청구인은 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법을 적용하여 증축전건물의 취득가액을 OOO으로 신고하였고, 관련증빙으로 건물기준시가 산출내역서, 청구인 명의로 납부한 지방세납부확인서를 제출하였다. 본 건에서 양도소득세는 상속세와는 달리 그 과세단위와 세목을 전혀 달리하는 것이므로 상속세 과세표준과 세액 결정이 양도소득세 과세표준 산정에 영향을 미친다고 볼 수 없다. 또한 2020.2.11. 개정 소득세법 시행령 제163조 제9항 에서 “상속 또는 증여받은 자산에 대하여 세무서장등이 결정‧경정한 가액이 있는 경우 그 결정‧경정한 가액으로 한다”고 규정한 것은 동 시행령 시행 이후 양도하는 분부터 적용되는 것이므로 이 건에는 적용되지 아니한다. (마) OOO세무서장의 상속세 조사종결보고서에 의하면 증축전건물을 상속재산으로 하지 아니하고 조건부권리로 보아 건물취득원가에서 임대차OOO에 해당하는 금액인 OOO을 상속재산평가액으로 결정하였다. 그러나 조건부권리란 조건성취가 미정인 당사자 일방이 조건의 성취로 얻게 될 이익을 말하는 것으로 본 건과는 부합되지 아니하는 것이며, 위 OOO은 임차인 입장에서 증축전건물을 사용할 수 있는 권리로서 무형자산에 해당하며 임대인 입장에서는 선수임대료로서 부채의 성격을 가지고 있다. 청구인이 증축전건물을 취득한 것은 실정법에 따라 상속을 원인으로 등기한 것이고, 이를 바탕으로 피상속인으로부터 승계한 임대차기간동안 임대차관계가 유지되어 건물사용권이 유보된 상태로 보아야 한다.
(3) (쟁점②) 자본적지출액 OOO(쟁점공사비)은 필요경비로 인정되어야 한다. 증축후건물의 건축물관리대장에는 2011.8.11. 휴게음식점 261.85㎡ 증축 및 근린생활시설 용도변경(리모델링)이 기재되어 있는바, 청구인은 증축전건물을 증축하면서 전체 건축물에 대한 보수공사를 하였고, 쟁점증축부분에 대해서는 원가에 대한 증빙을 확보하지 못하여 그 취득가액을 환산가액으로 수정신고하여 결정을 받았으며, 주차장공사 등은 이와 별도로 지출된 비용으로서 계약서 및 하자보수약정서에 의하면 주차장 면적이 표시되어 있고, 공사내역(주차장, 정화조, 샷시, 바닥, 천정공사, 화장실, 도어설치, 조명작업, 기타)이 하자보수약정서에 표시되어 쟁점증축부분과는 구분되는 지출임이 확인된다. 또한 금융거래내역서에 의하면 하자보수약정서 작성일에 OOO이 인출된 사실이 확인된다. 이와 같이 증축 및 용도변경사실이 공부상 확인되고 관련 내용이 다소 미비하더라도 사실과 부합되는 것으로 확인되므로 자본적지출액 OOO은 필요경비로 인정되어야 한다. (4) (쟁점③) 추가중개수수료 OOO, 소방공사비용 OOO, 샷시설치공사비 OOO이 추가로 필요경비로 인정되어야 한다. 청구인이 2020.3.19. 〜 2020.4.17. 기간 동안 처분청으로부터 세무조사를 받으면서 제출한 세금계산서에 의하면 청구인이 부동산 중개인과 수수료에 대한 소송 결과 추가로 지출한 중개수수료 지급내역이 OOO, 매입세금계산서합계표에 의하면 증축 당시 쟁점증축부분과는 별도로 지출된 소방공사대금 OOO, 건물 샷시설치비 OOO이 각각 기재되어 있는바, 이는 건물의 내용연수를 유지하는데 필수적인 비용이므로 역시 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) (쟁점①) 처분청이 증축전건물 의 취득가액을 부인하여 과세한 처분은 정당하다. (가) 청구인은 증축전건물에 대하여 등기부상 2006.3.17. 상속을 원인으로 하여 청구인 명의로 변경하고 2006.9.15. 상속세 과세표준 신고를 하면서 증축전건물을 부동산이 아닌 조건부권리로 분류하여 상속세 및 증여세법 제65조 에 따라 평가‧신고하였으며 OOO세무서장은 2007년 11월 경 청구인의 신고내용대로 상속재산가액을 결정하였다. (나) 피상속인과 임차인 간에 체결한 부동산임대차계약서OOO에는 임대목적물을 이 건 토지OOO로 국한하고 있고, 건물의 건축허가와 등기는 피상속인 명의로 하지만 건물의 신축·보유·사용수익과 관련하여 발생하는 모든 비용 및 문제 등에 대해 임차인이 책임을 부담하며, 계약의 해지 및 기간의 만료 등으로 계약이 종료될 경우 토지를 임차인의 비용으로 원상복구하여 피상속인에게 반환할 것을 약정하고 있다. 타인의 토지위에 건축물을 신축하여 사용하고 임차기간만료 후에 동 건축물을 철거하여 반환하는 조건으로 토지를 임차한 경우에는 그 건축물의 취득가액은 당해 건축물의 내용연수에 따라 감가상각하고 철거당시의 장부상잔존가액과 철거비용은 철거일이 속하는 사업연도의 손금에 산입하는 것으로(법인22601-1292, 1990.6.19.), 쟁점건물은 임대인이 아닌 임차인의 감가상각 자산에 해당하며, 이에 따라 임차인은 다음과 같이 증축전건물을 임차인의 건물로 장부에 등재하고 감가상각비를 계상해 온 것으로 국세청대내포털시스템에 나타나는 반면, 피상속인은 쟁점건물의 취득가액 상당액을 선수임대료로 계상하거나 계약기간동안 임대료수입금액으로 계상한 바 없다. <표1> 증축전건물 임차인의 장부 등재 내역 (다) 위와 같이 임차인이 피상속인 명의로 건물을 신축하여 일정기간 사용 후 멸실하는 조건으로 약정하고 건물을 피상속인 명의로 등기하는 경우 청구인이 신고한 내용 및 OOO세무서장의 조사결정 내용과 같이 이는 조건부권리에 해당하는 것으로, 청구인은 부동산이 아닌 조건부권리를 취득한 것이고, 이는 민법 제152조 에 따라 기한이 도래한 때 효력을 상실하는 것으로 임대차계약이 종료했을 때 조건부권리의 잔존가치는 소멸했다 할 것이다. (라) 임대차계약 종료시 계약조건에 따라 임차인 부담으로 원상복구(철거)하여 임차부동산을 임대인에게 인도하여야 하나, 증축전건물을 계속 사용하고자 했던 청구인과 원상복구(철거) 비용을 절약할 수 있는 임차인의 이해가 부합하여 쟁점건물을 청구인에게 인도하고 사업장을 이전한 것으로, 이는 임차인과의 유선통화를 통해 확인된다. (마) 청구인은 임대차계약 종료시 임차인이 임대료 및 제세공과금 OOO 정도를 연체하고 있었다고 주장하나 이와 관련된 증빙의 제시가 없고, 임차인 중 1인인 OOO(010-87-23)는 처분청과의 유선통화에서 “계약종료시 임대인과 임차인간에 정산해야할 임대료나 제세공과금 등은 남아있지 않았다”고 밝혔으며, 조사기간 중에는 “임대인(청구인)의 과도한 월세 인상 요구로 인해 재계약을 할 수 없었고, 약정기한 경과 후 증축전건물을 철거하기로 OOO와 약정하였으나 상속인인 청구인이 건물을 계속 사용하길 원하였고 이렇게 할 경우 철거에 따른 비용을 절약할 수 있어 상호합의 하에 무상으로 쟁점건물을 청구인에게 인도하였다”라고 진술하였다. (바) 따라서 청구인이 피상속인으로부터 상속 취득한 쟁점건물은 피상속인의 부동산이 아닌 조건부 권리에 해당하고, 청구인은 임차인과의 새로운 약정(구두에 의한 상호합의) 등을 통해 계약기간 경과 후 쟁점건물을 사용‧수익‧처분할 수 있는 소유권을 무상으로 취득하였다고 보는 것이 타당하다.
(2) (쟁점②) 청구인은 쟁점공사비 OOO 가 증축공사와는 별도로 주차장 공사 등과 관련된 자본적지출에 해당하으로 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 주장하나, 쟁점공사비가 실제로 지출된 것인지, 증축공사와 관련 없는 추가공사비에 해당하는지 여부가 불분명하므로 처분청이 양도소득세 필요경비를 부인한 것은 정당하다. (가) 청구인은 쟁점공사비가 증축공사(청구인이 수정신고시 환산가액으로 산정한 OOO 을 취득가액으로 계산)와 관련 없는 주차장 공사 등과 관련된 자본적지출에 해당한다고 주장하나, 당초 양도소득세 예정신고시에는 이를 증축공사와 관련된 공사비로 소명한 바 있고, 당시 공사계약서를 제출하면서 그 표지에 “OOO 근생증축 및 정화조 이전설치공사”라고 기재하였는바, 이는 청구주장 내용과 상이하다. (나) 또한 청구인이 작성한 장부상에는 2011년 발생한 자본적지출과 관련하여 OOO 외 6개업체와의 거래 OOO은 기록되어 있으나 쟁점공사비와 관련된 기록은 누락되어 있으며, 거래상대방인 OOO 또한 부가가치세 신고시 쟁점공사비 관련 매출액을 과세표준에 포함하지 아니하였다. (다) 청구인은 수정신고시 쟁점증축부분과 관련된 매입가액을 환산취득가액으로 신고한 것과는 별도로 OOO을 자본적지출(주차장 및 소매점 시설공사)로 신고하면서 증빙으로 영수증 및 하자보수약정서, OOO계좌(450-100***-02-101)의 입출금거래내역OOO 등을 제출하였으나, 당초 예정신고시에는 쟁점공사비를 증축과 관련된 비용으로 주장하였다가 주장을 바꾸어 건물 전체에 대한 보수공사로 주장하고 있어 공사내용을 특정할 수 없는 점, 청구인 및 거래상대방 모두 부가가치세 및 종합소득세 신고시 쟁점공사비 발생과 관련된 거래를 신고누락한 점, 대체지급 인출된 금액의 상대계좌가 불분명하여 실제로 누구한테 귀속되었는지 확인할 수 없고, 해당 금액 이외의 공사비 지급 또는 인출내역을 확인할 수 없는 점 등을 고려할 때 쟁점공사비가 증축과 별도로 지출된 자본적지출에 해당하는지 여부는 불분명하다.
(3) (쟁점③) 청구인은 추가중개수수료 OOO, 소방공사비용 OOO, 샷시설치공사비 OOO이 추가로 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 소송결과 추가로 청구인이 중개수수료로 지출하였다는 OOO과 관련된 판결서를 보면 청구인이 아닌 OOO이 원고 OOO에게 OOO을 지급하라는 내용으로 판결하고 있어 청구인에게 지급의무가 있었다고 볼 수 없고, 소방공사비용 OOO, 샷시설치공사비 OOO의 경우 비용발생(2011년 7월 ∼ 8월)이 증축공사(증축등기 2011.08.11.)시기에 발생하고 있어 증축공사와 별도로 발생한 비용인지 불분명하다.
① 청구인이 증축전건물을 상속으로 취득한 것인지 아니면 임차인으로부터 무상으로 취득한 것인지 여부
② 자본적지출액 OOO(쟁점공사비)이 증축부분과는 별개로 양도소득세 필요경비로 인정되어야 한다는 청구주장의 당부
③ 추가중개수수료 OOO, 소방공사비용 OOO, 샷시설치공사비 OOO이 추가로 필요경비로 인정되어야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정 전) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부개정 전) 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) OOO와 OOO 외 4인 간 작성된 이 건 토지에 대한 임대차 계약서에 의하면 임대인은 OOO, 임차인은 OOO 외 4인으로, 임대목적물은 이 건 토지로, 임차목적은 “임차인이 이 건 토지 위에 건물을 신축하여 이를 음식점으로 사용하는 것”으로, 계약기간은 2000.11.20.부터 2008.11.19.까지 96개월로, 임대료는 월 OOO으로 되어 있고, 그 외 주요내용으로 “해지 등으로 계약이 종료하는 경우 임대인은 임차인으로부터 이 건 토지를 원상으로 회복하여 반환받는다”(제5조 제4항), “임차인은 이 건 토지 위에 건축법 등 관계법규에 적합한 건물을 임차인의 책임하에 신축하고, 건물신축시 소요되는 공사비 등 제반 비용 일체는 임차인이 부담하며, 어떠한 명목으로도 임대인에게 청구하지 못한다”(제7조 제1항), “건축허가 신청은 임대인 명의로 하고, 건물 준공 후 건물의 소유명의도 임대인으로 하되, 소유권보존등기에 관한 등기비용 및 임차기간 중 건물에 따를 제세공과금은 임차인이 부담한다”(제7조 제4항, 제5항), “화재 등 사고 발생을 대비하여 임차인은 임대인 명의로 보험에 가입하여야 하고, 그에 따른 보험료를 지불하며 그로 인한 모든 손해비용을 임차인이 부담한다”(제7조 제6항), “건물의 하자로 인한 사고 발생시 모든 책임은 임차인이 지며, 영업에 따른 제반 문제(민원 등)에 대하여도 전적으로 임차인이 책임지고 처리한다”(제7조 제7항), “계약이 종료된 경우 임차인은 이 건 토지를 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하며, 원상회복에 따른 철거비 등 제반비용은 임차인이 부담한다”(제13조 제1항, 제2항) 등이 기재되어 있다. (나) OOO에 대한 상속세 조사종결보고서에 의하면 청구인은 증축전건물을 2000.11.20.부터 2008.11.19.까지 96개월간 사용후 철거하기로 약정된 건물로서 조건부권리로 평가OOO하여 상속세를 신고하였고, 처분청은 청구인의 신고 내용과 동일하게 증축전건물을 조건부권리로 평가하여 상속세를 결정하였다. (다) 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서에 의하면 이 건 토지 및 증축전건물, 쟁점증축부분과 관련한 청구인의 양도소득세 신고시 매입가액, 당초 상속‧증여시 평가액은 다음 <표2>와 같다. <표2> (라) 처분청이 제출한 사업자기본사항조회에 의하면 OOO 외 1인은 증축전건물 소재지에서 “OOO”라는 상호로 2001.2.10. 음식업(한식)을 개업하여 2009.1.5. 폐업한 것으로 나타난다. (마) 청구인이 제출한 증축전건물의 건물기준시가 계산서에는 2006.3.17. 기준 증축전건물의 기준시가가 OOO(면적 1,338.32㎡)으로 기재되어 있다. (바) 청구인이 제출한 증축후건물의 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 증축전건물을 2006.3.17. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2006.9.15. 청구인 명의로 소유권을 이전한 것으로 되어 있고, 지방세 납부확인서에 의하면 청구인은 증축전건물을 상속으로 취득한 것으로 하여 2006.9.15. 취득세 및 등록세를 납부한 것으로 되어 있다. (사) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
1. 청구인은 증축전건물을 청구인이 OOO로부터 상속으로 취득하였으므로 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액을 취득가액으로 인정해야 한다고 주장한다.
2. 그러나, 증축전건물이 2006.3.17. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하여 2006.9.15. 청구인 명의로 소유권이전등기가 경료되기는 하였으나, 피상속인과 증축전건물의 임차인 간의 임대차계약서에 의하면 “임차인 은 건물을 임차인의 책임하에 신축하고, 건물신축시 소요되는 공사비 등 제반 비용 일체는 임차인이 부담하며, 소유권보존등기에 관한 등기비용 및 임차기간 중 건물에 따를 제세공과금은 임차인이 부담한다”(임대차계약서 제7조 제1항, 제5항), “ 화재, 도난 등 예기치 못한 사고 발생시를 대비하여 임차인은 건물주인 피상속인의 명의로 보험에 가입하여야 하고, 그에 따른 보험료를 지불하여야 하며, 그로 인한 모든 손해비용은 임차인이 부담한다”(임대차계약서 제7조 제6항), “ 건물의 하자로 인한 사고 발생시 모든 책임은 임차인이 지며, 영업에 따른 제반 문제(민원 등)에 대하여도 전적으로 임차인이 책임지고 처리한다”(임대차계약서 제7조 제7항)는 내용이 기재되어 있고, 처분청이 제출한 국세청대내포털시스템상 이 건 토지 임차인의 표준대차대조표 등에도 임차인은 증축전건물을 임차인의 건물로 장부에 등재하고 감가상각비를 계상해 온 것으로 보이는바, 비록 증축전건물의 명의가 피상속인 앞으로 되어 있었다고 하더라도 위 임대차계약서의 내용상 실질적인 소유권은 임차인에게 있는 것으로 보이고, 피상속인은 단지 임차인의 임대차계약상 책임의 담보를 위하여 명의만 피상속인 앞으로 등재한 것으로 보인다. 3) 따라서 청구인은 2006.3.17. 상속개시 당시 피상속인으로부터 이 건 토지 임대인의 지위와 함께 증축전건물의 명의만 이전받았고, 추후 임차인과의 협의에 의하여 임차인이 원상회복 대신 증축전건물을 청구인에게 이전하여 주기로 한 시점에서야 비로소 증축전건물의 소유권을 취득하였다고 봄이 타당하므로, 증축전건물을 상속으로 취득한 것으로 보아 그 취득가액을 양도소득 필요경비로 인정해야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(2) 다음으로, 쟁점②‧③에 대하여 살펴본다. (가) 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서상 기타필요경비 조사 관련 내용은 <별지2>와 같다. (나) 청구인은 쟁점공사비 OOO이 쟁점증축부분의 공사와는 별도로 지출한 자본적지출액이라고 주장하면서 “계약서”(<별지3>) 및 “영수증 및 하자보수 약정서”(<별지4>)를 제출하였다. (다) 청구인이 제출한 증축후건물의 일반건축물대장에 의하면, 증축후건물의 2011.8.11.자 변동사항으로 “도시관리과-14620(2011.8.11.)호에 의거 지상1층 제2종근린생활시설(휴게음식점 261.85㎡) 증축 및 지상 1층 제2종근린생활시설(일반음식점 206.7㎡) 중 제2종 근린생활시설(일반음식점 102.5㎡, 휴게음식점 104.2㎡)으로 용도변경”이 기재되어 있다. (라) 청구인이 제출한 OOO 계좌거래내역에는 청구인의 2011.10.21. 입출금내역이 다음과 같이 기재되어 있고, 이와 관련하여 청구인은 아래 금액이 증축과는 별도로 지급된 공사비라고 주장한다. (마) 청구인은 부동산 중개인과 수수료에 대한 소송 결과 중개수수료 OOO을 추가로 지출하였으므로 양도소득 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하면서 세금계산서, 강제조정결정조서(<별지5>)를 제출하였다. (바) 청구인은 소방공사비용 OOO, 샷시설치공사비 OOO이 추가로 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하면서 매입세금계산서 합계표, 계정별원장을 각각 제출하였다. (사) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.
1. 청구인은 쟁점증축부분은 환산취득가액으로 신고하였고, 자본적지출액 OOO(쟁점공사비)이 쟁점증축부분과는 별개로 양도소득세 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하면서 계약서, 하자보수 약정서, 은행계좌의 입출금거래내역(2011.10.21. 4회 OOO 인출거래)을 제출하였으나, 청구인은 당초 양도소득세 예정신고시 이를 증축공사와 관련된 공사비로 소명하였고, 청구인이 제출한 공사계약서 표지에는 “OOO 근생증축 및 정화조 이전설치공사”라고 기재되어 있어 청구인의 주장과는 상이해 보이며, 거래상대방인 OOO는 부가가치세 신고시 쟁점공사비 관련 매출액을 과세표준에 포함하지 아니한 것으로 조사된 점, 청구인이 작성한 장부상에는 2011년 발생한 자본적지출과 관련하여OOO 외 6개업체와의 거래 OOO이 기록되어 있으나 해당 금액이 증축 비용과 관련 없는 별도의 자본적지출인지 여부가 불분명하며, OOO계좌(450-100***-02-101)의 입출금거래내역(2011.10.21. 4회 OOO 대체지급)을 제출하였으나, 대체지급 인출된 금액의 상대계좌가 불분명하여 실제로 누구한테 귀속되었는지 확인할 수 없고, 해당 금액 이외의 공사비 지급 또는 인출내역을 확인할 수 없는 점, 청 구인은 쟁점증축부분과 관련된 증빙은 없어 그 취득가액을 환산취득가액으로 하였음에도 쟁점공사비와 관련된 부분에 대해서는 증빙을 갖추어 놓았다고 주장하는 것은 다소 모순이 있어 보이는 점 등에 비추어 자본적지출액 OOO(쟁점공사비)이 쟁점증축부분과는 별개로 필요경비로 인정되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
2. 또한 청구인은 추가중개수수료 OOO, 소방공사비용 OOO, 샷시설치공사비 OOO이 양도소득 필요경비로 추가로 인정되어야 한다고 주장하나, 추가중개수수료로 주장하는 OOO의 경우 청구인이 근거로 제시한 강제조정결정조서에 의하면 청구인이 아닌 OOO이 원고 OOO에게 OOO을 지급하라는 내용이므로 청구인에게 지급의무가 있었다고 볼 수 없는 점, 소방공사비용으로 주장하는 OOO 및 샷시설치공사비로 주장하는 OOO의 경우 비용발생(2011년 7월 ∼ 8월)이 증축공사(증축등기일 2011.8.11.) 시기에 발생하고 있어 증축공사와는 별도로 발생한 비용인지 불분명한 점 등에 비추어 추가중개수수료 OOO, 소방공사비용 OOO, 샷시설치공사비 OOO이 추가로 필요경비로 인정되어야 한다는 청구주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.