청구인 및 처분청이 제출한 자료만으로는 이 사건 부수토지 중 담당 안쪽과 그 외 부분의 면적을 확인하기 어려우므로 이 사건 부주토지 중 담장 안쪽의 면적을 재조사하여 그 면적이 660㎡ 이내인 경우에는 이 사건 주택을 농어촌주택으로 인정하는 것이 타당하다고 할 것임
청구인 및 처분청이 제출한 자료만으로는 이 사건 부수토지 중 담당 안쪽과 그 외 부분의 면적을 확인하기 어려우므로 이 사건 부주토지 중 담장 안쪽의 면적을 재조사하여 그 면적이 660㎡ 이내인 경우에는 이 사건 주택을 농어촌주택으로 인정하는 것이 타당하다고 할 것임
OOO세무서장이 2019.9.5. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 OOO지상 주택의 담장 안쪽 면적을 재조사하여 그 면적이 660㎡ 이내인 경우 해당 주택을 농어촌주택으로 보아 그 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 심판청구는 이를 기각한다. [이 유]
(1) 이 사건 주택의 실제 소유자는 OOO이므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용해야 한다. 청구인은 배우자와 함께 서울특별시 종로구에서 30여년 전부터 현재까지 노점상을 하며 현 거주지인 인천으로 이사하기 전까지 서울에서만 거주하였다. OOO폐가였던 이 사건 주택을 수선하여 2019년 4월경까지 실제 거주하며 이 사건 부수토지인 농지 및 인근 다른 농지에서 농사를 지었고, 이 사건 주택에서 거주하는 동안 청구인에게 월세 등과 같은 경제적 이득을 지급한 사실이 없다. 이와 같이 청구인은 이 사건 주택을 통해 어떠한 경제적 이득을 얻은 사실이 없고, OOO동거인과 함께 이 사건 주택에 실제 거주하며 농사를 짓고 경제활동을 하였는바, 국세기본법제14조 실질과세의 원칙에 따라 이 사건 주택의 사실상 소유자를 OOO보아야 한다.
(2) 이 사건 주택은 농어촌주택에 해당하므로, 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다. 청구인은 이 사건 부수토지를 증여받았는데, 청구인의 숙모인 OOO농지 중 일부 면적에 있는 폐가를 수선하여 이 사건 주택에서 거주하면서 동일 지번의 면적 중 주택 외의 부분에서 농사를 짓고 생활하였는바, 이 사건 주택을 대지면적이 660㎡를 초과하는 주택이라 볼 수 없다.
(1) 청구인은 이 사건 주택이 본인 소유주택이 아니므로 이를 주택수에서 제외하여야 한다고 주장하나, 이 사건 주택은 무허가(미등기) 주택으로 양도 당시 주택으로 사용가능한 상태(OOO등 거주)였고, 청구인의 지방세 세목별 과세증명서에 의하면 이 사건 주택에 대하여 2013년부터 주택분 재산세가 부과되어 청구인이 이를 계속 납부한 사실이 확인되며, OOO세무서 재산세과에 현장확인 조사를 의뢰한 결과 동네 주민이 집주인의 동생(실제로는 친척인 것으로 판단됨)이 거주하고 있다고 확인한 것으로 나타나는 등 인근 주민도 집주인(청구인)과 거주자OOO가 상이한 사실을 인지하고 있었던 것으로 나타난다. 청구인은 이 사건 주택의 거주자인 OOO로부터 임대료를 수령하지 아니하였기 때문에 OOO해당 주택의 소유자라고 주장하나, 친인척이 농촌에 소재하는 주택을 사용하는 경우 얼마든지 임대료를 받지 않을 수 있고, 해당 주택의 유지나 보수를 위해 임대료를 받지 않고 무상으로 임대하는 경우도 있을 수 있기 때문에 단순히 임대료를 수령하지 아니하였다는 사유로 OOO이 사건 주택의 소유자라 단정할 수 없다. 또한 토지 소유자와 건물(주택)의 소유자가 다른 경우 건물 소유자는 해당 건물의 소유권을 주장하기 위해 최대한 노력할 것인데, 이 건 양도소득세 부과일까지도 OOO가 청구인에게 이 사건 주택의 실제 소유자가 본인임을 확인한다는 내용의 확인서를 작성해 주지 아니한 사실 등에 비추어 OOO를 이 사건 주택의 실제 소유자라 보기 어렵다 할 것이다.
(2) 이 사건 주택의 부수토지는 716㎡로 조세특례제한법제99조의4 제1항에서 규정하고 있는 농어촌주택의 요건 중 대지면적(660㎡)을 초과하여 1세대 1주택 비과세 적용시 주택수에서 제외되는 농어촌주택에 해당하지 아니한다. 조세특례제한법제99조의4 제1항 제1호 나목에서 규정한 “대지면적이 660㎡ 이내”인지 여부는 주택과 한 울타리 내에 있고 실제 거주용으로 사용되는 부분을 기준으로 판단하는 것이고, 농어촌주택의 부수토지는 해당 농어촌주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하는 것으로서, 위성사진을 보면 이 사건 부수토지(716㎡) 내 일부에 정원 용도로 보이는 토지가 존재하나, 해당 토지 전체에 시멘트블록으로 담장이 설치되어 있어 위와 같이 한 울타리 내에서 정원이나 농작물을 경작할 수 있는 일부 면적의 토지가 있다 하더라도 이는 주된 용도에 지장이 없는 범위 내에서 잠정적인 토지의 이용에 불과하고, 주택과 완전히 독립된 용도로 사용되었다거나 달리 주택과 독립된 농지라 인정하기는 어려워 보이는 점, 위 부수토지 전체가 한 울타리 내에서 경제적 일체를 이루고 있다고 볼 수 있는 점, 2013년부터 개별주택가격에 이 사건 주택의 대지면적이 716㎡인 것으로 공시되었고, OOO에서 이 사건 부수토지 전체를 주택 부수토지로 하여 재산세가 과세된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 이 사건 주택의 대지면적은 공부상 면적인 716㎡인 것으로 봄이 타당하다.
① 이 사건 주택이 청구인 소유 주택이 아니라는 청구주장의 당부
② 이 사건 주택이 조세특례제한법 제99조의4 제1항 에 따른 농어촌주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 적용시 이를 제외하고 1세대 1주택 적용여부를 판단하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2000.8.8. 쟁점주택(전용면적 84.9㎡)을 취득하여 거주하다가 2017.9.28. OOO양도하였다. (나) 청구인은 1996.9.16. 이 사건 부수토지(답 716㎡)를 증여받아 취득하였는데 그 지상에 무허가주택인 이 사건 주택이 있는 것으로 나타나고, 청구인의 배우자와 자 OOO(1981년생, 남)은 2017.7.28. 효성동 주택(대 277㎡ 및 지상 6층 근린생활시설 및 다가구주택)을 취득하였다. (다) 이 사건 부수토지는 OOO답 716㎡로, 위성사진에 따르면 이 사건 부수토지 중 담장 안쪽(위성사진 상 660㎡ 가량)으로는 폐가로 보이는 주택 및 이 사건 주택이 위치하고 있고 담장 바깥쪽 일부 면적(위성사진 상 55㎡ 가량)에는 농작물이 경작되고 있으며, 전봇대 및 OOO게재한 알림판이 부착된 시설물이 설치되어 있다. (라) 이 사건 주택을 주소지로 하여 2014.2.13. OOO가 2015.3.20. 각 전입신고하였다. (마) OOO이 사건 주택에 부과한 전기요금 청구금액(2014∼2017년)을 살펴보면, 2014년 1월부터 2015년 4월까지는 매월 OOO내외의 전기요금이 발생하였고, 2015년 5월부터 2017년 12월까지는 월 평균 OOO이상의 전기요금이 발생하였다. (바) 지방세세목별과세증명서(재산세)에는 이 사건 주택과 관련하여 청구인에게 2011∼2012년에는 토지분 재산세가, 2013∼2018년까지 주택분 재산세가 부과된 것으로 나타나고, 개별주택가격확인서(OOO작성)에는 이 사건 주택이 68.0㎡의 소규모 주택으로서 개별주택가격이 다음 <표>와 같은 것으로 확인된다. <표> 이 사건 주택의 개별주택가격 등 (단위: 원) (사) 처분청에서 OOO세무서장에게 이 사건 주택에 대한 현장확인 조사를 의뢰한 결과, OOO세무서장은 “폐문되어 내부구조를 확인할 수 없었고, 인근 동네 주민이 2017년 또는 2018년에 집수리를 하여 집주인의 작은 동생이 거주하였다고 확인하였다”고 회신하였다. (아) 청구인은 OOO농지에서 마늘, 시금치 등을 경작하며 생활하기 위하여 OOO폐가를 수선하여 사실혼 관계인 고 OOO함께 농사를 하며 지냈고, 현재까지도 현 주소지OOO외 농지를 오가며 농작물을 재배하며 생활하고 있다”고 작성한 확인서, OOO(이장)이 “본인은 OOO가 이 사건 주택을 수선하여 거주하면서 OOO폐가를 수선하여 거주하면서 같은 지번 및 그 일대 농지에서 농사를 하며 생활했다는 것을 증언한다”고 작성한 확인서를 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인은 이 사건 주택이 청구인의 소유가 아니라고 주장하나, 토지가 매매되면 특별한 사정이 없는 한 그 지상의 건물도 함께 매매되는 것이 통상적으로, 청구인이 이 사건 부수토지를 증여받아 취득하면서 그 지상에 있던 건축물을 함께 취득하였다고 보는 것이 합리적이라 할 것이고, OOO청구인으로부터 이 사건 부수토지에 건축물을 건축할 권리를 부여받아 이 사건 주택을 건축한 것이 아니라 단순히 이 사건 부수토지에 있던 건축물을 수선하여 주거용으로 사용할 수 있도록 변경한 후 거주한 것으로 보이므로 청구인이 이 사건 주택의 소유자가 아니라고 보기는 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 처분청은 이 사건 주택이 농어촌주택에 해당하지 아니한다는 의견이나,
1. 조세특례제한법제99조의4 제1항은 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대가 2003.8.1.부터 2017.12.31.까지의 기간(농어촌주택등 취득기간) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용한다고 규정하면서 각 호에서 수도권지역 등을 제외한 읍ㆍ면 지역에 소재하고(제1호), 대지면적이 660㎡ 이내이며(제2호), 주택 및 이에 딸린 토지의 가액의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 OOO초과하지 아니할 것(제3호)을 규정하고 있다.
2. 소득세법제88조 제7호에 따르면 "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로서, 주택을 취득할 당시 그 건축물의 구조가 주거에 적합하지 않은 상태로 건축물대장에 주택으로 기재된 바 없고 실제 주거용으로 사용될 수 없는 경우에는 이를 주택으로 보기는 어렵다고 할 것인데, 청구인이 1996.9.16. 이 사건 부수토지 및 지상의 건축물을 함께 취득한 사실은 인정되나, 취득 당시 해당 건축물은 건축물대장에 주택으로 기재된 바 없는 무허가(미등기) 주택으로서, 이 사건 주택에 대하여 2012년까지는 토지분 재산세가 부과되었고 이 사건 주택을 주소지로 한 거주자가 없던 것으로 나타나는 점, 이 사건 부수토지의 개별공시지가에 큰 변동이 없음에도 이 사건 주택의 개별주택가격이 2011.1.1. 기준 OOO2013.1.1. OOO두배 이상 급증한 것으로 나타나고 2013년 이후에야 비로소 이 사건 부수토지 전체를 이 사건 주택의 부수토지로 하여 주택분 재산세가 부과된 것으로 나타나는 점, 이 사건 주택을 주소지로 한 거주자가 없다가 2014.2.13. OOO가 각각 전입신고한 점 등에 비추어, 이 사건 주택은 당초 사실상 주거용으로 사용할 수 있는 정도의 구조를 갖추고 실제 주거용으로 사용된 주택이 아니었으나 2012년 또는 2013년경 대수선을 통해 주거에 적합한 상태로 변경된 후 OOO거주하기 시작하였다고 보는 것이 합리적이라 여겨지며, 청구인은 농어촌주택등 취득기간(2003.8.1.∼2017.12.31.) 중 이 사건 주택을 취득하였다고 보는 것이 타당하다.
3. 주택부수토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하고, 주거용 건물과 한울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부수토지로 보아야 하는 것이나, 이 사건 부수토지의 경우 위성사진 상 전체 면적이 한울타리 안에 있는 것이 아니라 일부 면적을 제외한 나머지 부분의 둘레에 담장이 설치되어 있고 담장 안쪽으로 이 사건 주택과 폐가로 보이는 주택이, 담장 바깥쪽으로 전봇대 및 OOO안내문이 설치된 시설물이 각각 위치하고 있는 점, 개별주택가격확인서에 따르면 이 사건 주택은 68.0㎡의 소규모 주택으로서 쟁점주택을 양도할 당시 개별주택가격이 OOO(2017.1.1. 기준)에 불과하고, 이 사건 주택에 거주한 OOO및 이 사건 주택이 위치한 마을의 이장OOO이 이 사건 부수토지에서 농작물을 경작하며 생활하였다고 확인한 점 등에 비추어 이 사건 부수토지 중 농작물이 경작된 담장 바깥쪽 면적까지 이 사건 주택의 부수토지라 보기는 어려워 보이므로 이 사건 부수토지 중 담장 안쪽 면적만을 이 사건 주택의 부수토지로 보아 농어촌주택의 요건 충족여부를 판단하여야 할 것이다. 따라서 처분청에서 이 사건 부수토지의 면적(716㎡) 전부를 이 사건 주택의 부수토지로 보아 이 사건 주택이 대지면적이 660㎡ 이상인 경우로서 농어촌주택에 해당하지 아니한다고 본 것은 잘못이 있고, 다만 청구인 및 처분청이 제출한 자료만으로는 이 사건 부수토지 중 담장 안쪽과 그 외 부분의 면적을 확인하기 어려우므로 이 사건 부수토지 중 담장 안쪽의 면적을 재조사하여 그 면적이 660㎡ 이내인 경우에는 이 사건 주택을 농어촌주택으로 인정하는 것이 타당하다고 할 것이다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 일부개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
⑪ 법 제89조 제1항 제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
(4) 조세특례제한법(2017.12.19. 법률 제15227호로 일부개정되기 전의 것) 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) ① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2017년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)
1. 수도권지역. 다만, 접경지역 지원 특별법 제2조 에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 에 따른 도시지역 3) 소득세법 제104조의2 제1항 에 따른 지정지역 4) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 에 따른 허가구역
5. 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "고향주택"이라 한다)
1. 수도권지역 2) 소득세법 제104조의2 제1항 에 따른 지정지역
3. 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
⑦ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.