처분청의 세무조사 결과에 따르면, 증축 및 리모델링 공사와 관련된 계약서 및 금융거래 내역을 확인할 수 없었던 점, 청구인도 증축 및 리모델링 공사 관련하여 증빙가능한 서류가 없다고 진술한 점 등에 비추어 청구인이 제시한 소급감정평가액을 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어려움
처분청의 세무조사 결과에 따르면, 증축 및 리모델링 공사와 관련된 계약서 및 금융거래 내역을 확인할 수 없었던 점, 청구인도 증축 및 리모델링 공사 관련하여 증빙가능한 서류가 없다고 진술한 점 등에 비추어 청구인이 제시한 소급감정평가액을 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점건물에 대한 증축 및 리모델링 비용을 아래 <표2>와 같이 신고하였다. <표2> 쟁점건물에 대한 증축 및 리모델링 비용 신고내역 (단위: 원) 증축비는 증축 면적(쟁점건물1: 53.26㎡, 쟁점건물2: 70㎡)에 2013년 면적당 표준건축비 OOO원을 곱하여 산출하였으며, 리모델링비용은 리모델링 면적(쟁점건물1: 297.74㎡, 쟁점건물2: 294.98㎡)에 표준건축비의OOO원을 곱하여 산출하였다.
(2) 쟁점건물의 건축물대장 변동사항에 따르면, 쟁점건물1은 2013.11.7. 지상 1층 계단실 및 휴게실 18.46㎡과 지상 3층 제2종근린생활시설(일반음식점) 34.8㎡ 합계 53.26㎡이 증축된 것으로 기재되어 있으며, 쟁점건물2는 2013.10.30. 지상 3층 제2종근린생활시설 70㎡가 증축된 것으로 기재되어 있다.
(3) 처분청은 증축공사의 경우 증축사실이 확인되나 실제 지급한 경비 및 관련 서류를 확인할 수 없어 그 가액을 측정할 수 없다는 이유로 건축물대상의 증축면적을 기준으로 증축부분에 대한 환산취득가액을 산정하여 경정하였고, 리모델링의 경우 실제 공사내역 및 지급내역을 확인할 수 없고 자본적지출액으로 볼 수 없어 신고금액에 대해 부인하였다.
(4) 처분청의 조사 보고서에 따르면, 세무조사를 통해 실제 공사대금관련 내역을 확인할 수 없었으며, 청구인도 소명자료를 제출하지 않는 등 실제 필요경비 지급내역이 확인되지 않는다고 나타난다.
(5) 처분청 세무조사시 작성된 2019.7.19.자 청구인의 문답서에 따르면, 청구인은 쟁점건물의 증축 및 리모델링 공사 관련하여 증빙가능한 서류가 없다고 답하였다.
(6) 청구인은 2020.1.6. 이의신청하였으나, 청구인이 제출한 감정가액은 쟁점건물의 평가기준시점일(증축일)인 2013.11.7.로부터 4년 이상 경과한 2018.4.17.에 소급하여 감정한 가액인 점, 쟁점건물의 증축 및 리모델링 공사를 청구인의 동생에게 도급을 주었으나 이와 관련된 지출 증빙이 전혀 없다는 것은 당시 제3자의 종합소득세 및 부가가치세 등의 탈루혐의를 방조한 것으로 보이므로 청구인의 지출 증빙서류가 없다는 주장에 신빙성이 없는 점 등을 이유로 기각되었다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 증축 및 리모델링 비용을 반영하여 소급감정한 감정평가액을 자본적지출액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그 입증이 용이하므로 납세의무자가 그에 관한 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 하여야 하는 것인바(조심 2015광419, 2015.3.5., 같은 뜻임), 해당 감정평가는 쟁점건물의 증축 및 리모델링 시점으로부터 4년 이상 경과된 시점에 작성된 사후적 평가에 불과한 점, 처분청의 세무조사 결과에 따르면, 증축 및 리모델링 공사와 관련된 계약서 및 금융거래내역을 확인할 수 없었던 점, 청구인도 증축 및 리모델링 공사 관련하여 증빙가능한 서류가 없다고 진술한 점 등에 비추어 쟁점건물의 증축 및 리모델링 비용이 객관적이고 구체적으로 입증되었다고 보기 어렵다(조심 2013중1557, 2013.12.2., 같은 뜻임)고 보인다. 따라서 청구인이 제시한 소급감정평가액을 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 (2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2017.12.29. 대통령령 제28511호로 개정되기 전의 것) 제67조(즉시상각의 의제) ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
결정 내용은 붙임과 같습니다.