쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 조OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2000.5.17. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상건물(이하 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구인들을 포함하여 6인이 공동으로 취득한 후, 2018.12.14. 이를 주식회사 OOO에 OOO에 양도한 후 <표1> 기재와 같이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 각 2018년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다. OOO
• 나. OOO(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인들에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지를 분양한 OOO의 분양가액 OOO을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 청구인들에 대한 양도소득세를 경정하여야 한다는 내용의 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 그에 따라 <표2> 기재와 같이 청구인들에게 2018년 귀속 양도소득세를 각 경정․고지하였다. OOO
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.5.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점토지는 2000.2.7. 이OOO이 OOO로부터 분양받아 계약금과 중도금으로 총 OOO을 납부한 후 2000.5.17. 청구인들에게 양도한 것으로, 청구인들은 이OOO에게 상당한 프리미엄OOO을 현금으로 지급하고 쟁점토지를 약 OOO에 취득하였다. 청구인들이 쟁점토지를 취득한 2000년에는 실지거래가액으로 양도소득세를 신고․납부하도록 규정되기 이전이고, 쟁점토지를 취득한 것은 18년 전으로 너무 오래되어 분양권 매매계약서를 보관하고 있지 아니하며, 보유하고 있던 현금을 프리미엄으로 지급하였기 때문에 금융증빙이 없어 부득이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 신고하였다. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 매수가액이 확인되거나 객관적이고 합리적인 계산방법에 의하여 그 가액을 인정할 수 있는 등 실지거래가액을 확인할 수 있어야 하는 것이고 그 매수가액을 확인할 수 없는 경우 환산가액에 의하여야 하는바, 처분청은 쟁점토지의 최초 수분양자가 청구인들이 아닌 이OOO이라는 사실을 확인하였음에도 불구하고 분양권 거래에 따른 양도차익에 대한 조사 없이 OOO의 분양금액을 청구인들의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지 취득가액은 <표3> 기재와 같이 OOO를 통해 확인되는 공급가액, 지방세 세목별 과세증명서상 과세표준액, 김OOO의 2004년 귀속 종합소득세 신고서상 토지계상 장부가액 등에 의해 확인되는바, 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 양도차익을 계산할 수 없다. OOO 청구인 김OOO은 2004.3.25. 쟁점토지 위에 건물을 신축하여 OOO을 운영한 것으로 확인되는바, 2004년 최초로 신고한 종합소득세 신고서상 토지가액은 취․등록세를 포함하여 OOO으로 기재되어 있는 것으로 확인된다. 한편 OOO은 쟁점토지 지상건물에 대한 취․등록세 과세표준을 OOO으로 회신하였다. 청구인들은 <표4> 기재와 같이 전OOO과 함께 2000.5.17. OOO로부터 쟁점토지를 취득하였는데, 전OOO는 당시 취득했던 쟁점토지 지분 20% 중 9%는 2012.11.2., 나머지 11%는 2017.11.14. 양도하였고, 이OOO은 당시 취득했던 쟁점토지 지분 10%를 2009.11.20. 양도한 것으로 확인되는바, 이OOO이 2009년 쟁점토지 중 10% 지분을 양도할 당시 신고한 취득가액 OOO은 김OOO이 신고한 쟁점토지 장부가액을 기준으로 한 것이고, 전OOO가 2012년 및 2017년 쟁점토지 지분 양도 당시 신고한 취득가액은 OOO의 분양가액을 기준으로 한 것으로 모두 실지거래가액으로 신고하였다. OOO 쟁점토지를 최초로 분양받은 이OOO은 OOO 토지매각원부를 통해 확인되는 이름 외에 다른 인적사항을 확인할 수 없어 쟁점토지 양도시 프리미엄을 지급받았는지 여부에 대하여 확인할 수 없었으며, 청구인들 역시 이OOO에게 프리미엄으로 현금 약 OOO을 지급하였다고 주장할 뿐 이를 입증할 수 있는 분양권매매계약서, 프리미엄계약서, 금융거래내역, 영수증, 확인서 등 자료를 전혀 제출하지 않고 있다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비]

① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고내역은 위 <표1>(2p.) 기재와 같다.

(2) 쟁점토지의 ‘취득당시 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우’에 해당하여 환산가액을 적용할 수 있는지 여부에 대하여 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) OOO는 2019.6.4. 공문을 통해 쟁점토지 매매대금이 총 OOO이고 <표5> 기재와 같이 납부되었다고 회신하였다. OOO (나) 함께 제출된 쟁점토지 매각원부에 의하면 쟁점토지 매매계약일은 2000.2.7.이고 쟁점토지에 대한 명의변경일은 2000.5.2.이며 쟁점토지에 대한 소유권이전일은 2000.5.17.인 것으로 확인된다. (다) 청구인 김OOO은 2004.3.25. 쟁점토지 위에 건물을 신축하여 OOO을 운영한 것으로 확인되는바, 2004년 최초로 신고한 종합소득세 신고서상 쟁점토지 가액은 취․등록세를 포함하여 OOO, 건물가액은 OOO으로 기재되어 있는 것으로 확인된다. (라) 쟁점토지 등기부등본에 의하면 청구인들은 위 <표4> 기재와 같이 전OOO과 함께 2000.5.17. OOO로부터 쟁점토지를 취득하였고, 전OOO는 당시 취득했던 쟁점토지 지분 20% 중 9%는 2012.11.2., 나머지 11%는 2017.11.14. 양도하였으며, 이OOO은 당시에 취득했던 쟁점토지의 지분 10%를 2009.11.20. 양도한 것으로 확인된다.

1. 이OOO의 양도소득세 신고서에 의하면 이OOO이 2009년 쟁점토지 중 10% 지분을 양도할 당시에 신고한 쟁점토지의 취득가액인 OOO은 김OOO이 신고한 쟁점토지 장부가액 OOO의 10%인 것으로 확인된다.

2. 또한 전OOO의 양도소득세 신고서에 의하면 전OOO가 2012.11.2. 쟁점토지 지분 9%를 양도할 당시 신고한 쟁점토지 취득가액으로 기재한 OOO으로 OOO의 분양가액 OOO의 9%에 해당하는 것으로 나타난다.

3. 다만 전OOO는 2017.11.14. 쟁점토지 지분 11%를 양도하면서 쟁점토지 취득가액을 OOO으로 신고한 것으로 나타난다. (마) OOO은 쟁점토지 지상건물에 대한 취․등록세 과세표준을 OOO으로 회신하였다. (바) 청구인들은 쟁점토지를 최초로 분양받은 이OOO에게 상당한 프리미엄OOO을 현금으로 지급하였지만, 분양권 매매계약서, 금융증빙 등을 보유하고 있지 아니하여 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 신고하였다고 주장하고 있으나, 프리미엄을 지급하였다는 점에 대한 증빙은 제출하지 아니하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인들은 처분청이 쟁점토지의 최초 수분양자가 청구인들이 아닌 이OOO이라는 사실을 확인하였음에도 불구하고 분양권 거래에 따른 양도차익에 대한 조사 없이 OOO의 분양금액을 청구인들의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세하였으므로 위법하다고 주장한다. 그러나 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있고 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있으나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다OOO고 할 것인데,

① 청구인들은 쟁점토지를 최초로 분양받은 이OOO에게 상당한 프리미엄OOO을 현금으로 지급하였다고 주장할 뿐 이를 입증할 분양권 매매계약서․금융증빙 등을 제출하지 못하고 있는 점, ② 청구인들과 함께 쟁점토지를 취득하였던 전OOO은 쟁점토지 지분 양도시 취득가액을 김OOO이 종합소득세 신고시 적용한 장부가액 또는 OOO의 분양가액을 기준으로 하여 실거래가로 신고한 것으로 확인되는 점, ③ 지방세 세목별 과세증명서상 과세표준액OOO, 김OOO의 2014년 귀속 종합소득세 신고서상 토지계상 장부가액OOO 등이 확인되는 점 등에 비추어, 쟁점토지의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.