처분청이 쟁점토지의 구분기장 가액과 기준시가로 안분한 가액이 100분의 30 이상 차이가 나서, 청구인이 구분 기재한 쟁점양도토지의 필지별 가액을 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 쟁점토지의 구분기장 가액과 기준시가로 안분한 가액이 100분의 30 이상 차이가 나서, 청구인이 구분 기재한 쟁점양도토지의 필지별 가액을 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 구입하고자 주변시세를 전부 파악한바, 대지는 평당 OOO만원선, 전ㆍ답은 평당 OOO만원선에 형성되어 있어 OOO를 통하여 매물로 나와 있던 쟁점양도토지를 포함하여 총 9필지를 OOO취득하였다.
(2) 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지의 대지와 전ㆍ답 시세가 OOO청구인이 파악한 시세가 일치하였고, 당시 쟁점토지의 매도인 대표였던 OOO에게 지목에 따른 거래금액을 제시하면서 총 9필지를 한 사람한테 팔든지, 나누어서 팔든지 매수인이 나타나면 매도하여 줄 것을 요청하였기 때문에 어떤 형태로든 지목별ㆍ필지별 거래금액을 제시하지 않고서는 나누어 팔 생각을 하지 못하는 상황이었다.
(3) OOO중개로 쟁점토지의 전 소유자들과 청구인 사이에 쟁점토지의 필지별ㆍ지목별 시세 등을 반영하여 서로 합의한 가액으로 표지부에는 거래총액을 표시하고 별지에는 필지별로 거래금액을 구분하여 부동산매매계약서를 작성한 후 OOO부동산거래신고를 하였다.
(4) 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 규정에 의하면 취득가액은 실지거래가액이 원칙임을 명시하고 있고, 소득세법 제100조 의 규정에 따르면 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우 가액구분이 불분명하거나 구분 기장한 가액이 기준시가로 안분한 가액과 30% 이상 차이가 나는 경우에 안분계산하도록 명시되어 있어 토지만을 양도한 이 건의 경우 동 규정을 적용할 수 없는 것이며, 청구인의 경우 9필지를 전체금액으로 일괄 양도한 것이 아니라 지목별ㆍ필지별로 구체적으로 산정된 실제거래금액에 의하여 신고하였는바, 이와 같이 거래쌍방이 합의하고 취득당시 시세를 반영한 가액을 쟁점양도토지의 각 필지별 취득가액으로 보아 신고한 당초 신고내용은 정당한 것이다.
(5) 또한 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하면 양도소득세를 무신고하였을 경우 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하도록 한 규정을 볼 때 쟁점양도토지와 같이 법정신고기한 내 적법하게 신고한 경우에는 조세를 부당하게 감소할 목적이 아닌 이상 당연히 당해 필지별ㆍ지목별 취득가액을 실지거래가액으로 보아야 하고, 이러한 관점이 위 소득세법규정의 취지에도 부합할 뿐만 아니라 여러 필지를 한 번에 취득하였다는 이유만으로 명확한 법적 근거없이 가액 구분이 불분명한 때로 보아 청구인의 실지 취득가액을 부인하고 기준시가로 안분한 취득가액을 기초로 과세한 당초 처분은 위법ㆍ부당하여 취소되어야 한다.
(6) 청구인은 2019.5.27. 쟁점토지 중 OOO2,777㎡도 양도하고 해당 양도필지의 취득가액을 취득시 필지별ㆍ지목별로 구분 기장한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였음에도 해당 양도소득세 신고에 대해서는 아무런 문제도 삼지 않으면서 쟁점양도토지에 대해서만 취득가액을 기준시가로 안분계산하여 과세하는 것은 행정의 일관성이 없는 것으로 이러한 처분청의 행정행위 또한 청구인으로서는 납득할 수 없다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 매수할 당시 OOO합의하여 표지부에는 총액금액을 표기하고, 별지에는 지목별ㆍ필지별 거래금액을 구분하여 작성하였으므로 이를 실거래가액이라 주장하고 있으나, 국세청 통합전산망으로 쟁점토지의 전소유자 OOO외 5인의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과 양도가액을 기준시가로 안분하여 신고한 것으로 확인되는바, 쟁점토지의 전소유자들의 양도가액과 청구인이 취득가액으로 신고한 가액이 서로 일치하지 않는 등 쟁점토지의 필지별ㆍ지목별 취득가액에 대하여 매도인과 매수인 쌍방이 합의하여 정한 금액이라는 청구인의 주장은 사실이 아닌 것으로 보인다. (2) 소득세법 제100조 제3항 에서 ‘토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.’라고 규정하고 있고, 동 규정은 토지와 건물은 물론 토지와 토지, 건물과 건물 등 수개의 자산을 일괄 거래한 경우로서 그 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각각의 실지거래가액에 대한 구분이 불분명한 경우에 그 가액을 합리적인 산정방법으로 계산할 수 있도록 하는 데에 그 입법취지가 있어 이는 토지와 건물만 함께 취득하거나 양도한 경우뿐만 아니라 토지와 토지가 일괄 양도된 경우에도 적용되는 것(서울행정법원 2010.1.13. 선고 2009구단11174 판결, 대법원 2011.2.24. 선고 2010두23651 판결 참조)으로 쟁점양도토지의 취득가액 계산에 소득세법 제100조 제2항 및 제3항의 규정을 적용할 수 없다는 청구인의 주장은 법리에 대한 오해에서 비롯된 것으로 보인다.
(3) 청구인은 총 9필지 중 2019.3.14. 양도 건에 대해서만 부과처분하고, 2019.5.27. 양도한 건에 대해서는 아무런 처분이 없었다고 주장하고 있으나, 이는 청구인이 소득세법에 따른 양도소득세 신고의무를 이행한 것일 뿐 여전히 과세관청의 경정권은 유보되어 있는 것으로 보아야 하므로 이 건 심판청구와는 아무런 관련이 없는 것이다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
(1) 처분청이 제출한 OOO외 5명의 쟁점토지 양도관련 양도소득세 신고서에는 청구인이 주장하는 쟁점토지의 필지별․지목별 구분 기재 가액인 아닌 기준시가로 안분한 가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 확인된다.
(2) 처분청이 소득세법제100조 제3항을 적용하여 계산한 9필지에 대한 기준시가 안분 후 계산된 필지별ㆍ지목별 취득가액은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인 주장 취득가액 대비 기준시가 안분 취득가액 내역 (단위: 원)
(3) 청구인은 2018.10.16. 쟁점양도토지를 포함한 9필지를 OOO외 5인으로부터 OOO취득하였다는 부동산매매계약서와 부동산거래계약 신고필증을 제출하였는바, 동 계약서와 신고필증에는 상기 <표1>의 ‘청구인 주장 취득가액’대로 지목별ㆍ필지별 실지거래가액이 기재되어 있다.
(4) 청구인이 제출한 OOO의 확인서(OOO인감증명서 첨부)에는 “별지 부동산 거래확인서 부동산에 대하여 소유자 6명의 대표자로 OOO각 필지별로 지목에 따라 매도금액을 정하여 매물로 내 놓았고, 공인중개사 입장에서도 당시 시세와 합당하다고 여겼으며 매수자 또한 이에 동의함으로써 계약이 성사되었고, 이를 바탕으로 부동산 거래계약 신고필증을 받았음을 확인합니다.”라는 내용이 기재되어 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 국세청 통합전산망에 의하면 쟁점토지의 전 소유자 OOO외 5인이 양도소득세 신고시 쟁점토지의 양도가액을 필지별 구분기재 가액이 아닌 기준시가로 안분한 가액으로 신고한 사실이 확인되는 점, 소득세법 제100조 제3항 에서 ‘토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.’라고 규정하고 있고, 동 규정은 토지와 건물만 함께 취득하거나 양도한 경우뿐만 아니라 토지와 토지가 일괄 양도된 경우에도 적용되는 점(대법원 2011.2.24. 선고 2010두23651 판결, 같은 뜻임) 등으로 비추어 볼 때 처분청이 쟁점토지의 구분기장 가액과 기준시가로 안분한 가액이 100분의 30 이상 차이가 나서, 청구인이 구분 기재한 쟁점양도토지의 필지별 가액을 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.