쟁점금액을 실거래가액으로 인정하기에 무리가 있다는 처분청 의견도 납득되지 않는 것은 아니나, 납세자의 소명이 진실일 가능성, 납세자의 재산권침해 가능성이 잠재되어 있다 할 것, 처분청은 처분에 앞서 납세자의 억울한 사정이 발생할 가능성을 최소화하기 위한 노력을 이행하였어야 하는 점, 처분청은 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당
쟁점금액을 실거래가액으로 인정하기에 무리가 있다는 처분청 의견도 납득되지 않는 것은 아니나, 납세자의 소명이 진실일 가능성, 납세자의 재산권침해 가능성이 잠재되어 있다 할 것, 처분청은 처분에 앞서 납세자의 억울한 사정이 발생할 가능성을 최소화하기 위한 노력을 이행하였어야 하는 점, 처분청은 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당
[주 문] OOO세무서장이 2019.11.22. 및 2019.11.26. 청구인들에게 한 2018년 귀속 양도소득세 각 OOO원의 부과처분은 OOOOOO의 매수가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들은 실제로는 쟁점분양권을 매수자에게 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 매도하였음에도, 다운계약서를 작성하여 OOO원에 과소 신고한 사실은 인정한다. 그러나 처분청은 양도가액을 OOO원으로 자의적으로 단정하여 이 건 처분을 하였다.
(2) 청구인 중 OOO은 당시 이혼․재산분할 소송 중이어서, 쟁점분양권을 급히 매도하여야 했기에 부동산시세를 알아볼만한 여유가 없어 한 곳의 중개사무소에만 급매해 달라고 요청하였고, 다른 청구인 OOO은 당초 OOO의 권유로 쟁점분양권을 공동으로 취득한 것이었기에 손해가 되지 않는 한, OOO의 결정을 따르기로 하였다.
(3) 청구인들은 당시 별다른 소득이 없었기에 중도금대출(OOO원)에 대한 이자부담도 무시할 수 없었기에 하루라도 빨리 매도하기를 원했으나, 매물이 등록된 후 수개월이 지나고 나서야 매수인이 등장하여 쟁점금액에 겨우 매도할 수 있었다.
(4) 당시 청구인들의 금융거래내역을 조회하면 OOO원은 통장으로 수령하고 OOO원은 현금으로 수령한 사실을 확인할 수 있음에도, 처분청은 쟁점분양권이 양도된 다음날 OOO원의 매매사례가 조회된다는 이유만으로 양도가액을 OOO원으로 단정하였다.
(1) 쟁점분양권은 분양당시부터 부동산시장에서 관심을 받았던 대단지아파트였기에 분양권시세를 쉽게 확인할 수 있었음에도, 수개월째 매매계약이 성사되지 않아 당시 시세의 절반도 되지 않는 가격에 매도할 수밖에 없었다는 청구주장은 상식적으로 이해할 수 없다.
(2) 쟁점분양권의 분양계약은 중도금이자를 후불하는 조건이어서, 잔금납부 시 납부하므로, 분양권 보유기간 중 이자납부가 부담되어 급하게 매도하였다는 청구주장을 신뢰할 수 없다.
(3) 청구인들은 양도당시 매도자우위 시장이 아니어서 시세보다 낮게 거래할 수밖에 없었다고 주장하나, 당시 분양권시세는 지속적으로 상승되었는바, 상승추세에서는 통상 매도인우위의 시장이 형성됨이 일반적이며, 청구인도 다운계약서를 작성한 점은 스스로 인정하고 있어 청구주장을 신뢰할 수 없다.
(4) 청구인들이 당초 신고한 OOO원은 이미 허위신고임이 확인되었는바, 신고한 매매가액이 허위로 확인된 이상, 당시 매매사례가액에 해당하는 OOO원을 쟁점분양권의 양도가액으로 하여 경정ㆍ고지함이 타당하다.
(1) 소득세법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
(1) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) OOO이 분양권거래 신고내역을 검토한 후, 주변 시세대비 현저히 낮은 거래 사례라며 쟁점분양권 거래를 통보하여 이 건 세무조사에 착수하게 되었다. (나) 쟁점분양권 매매계약일(2018.9.12.)을 전ㆍ후하여 같은 아파트단지의 분양권 매매사례가액은 다음 <표>와 같다. OOO (다) 2018.10.경 인터넷 부동산카페(OOO)에서 쟁점분양권 아파트단지(OOO)의 분양권 구입을 문의하는 글에 게시된 다수의 댓글들을 제시하였는데, 84㎡의 경우 시세는 OOO～OOO원 수준인데, 매물이 잘 안 나오기 때문에 발품을 팔아야 구할 수 있다는 취지의 댓글이 다수 확인된다.
(2) 청구인들이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점금액(OOO원)이 실거래가이나, 다운계약서를 작성하여 OOO원은 통장으로 입금 받고 나머지 OOO원은 현금으로 수령하였다며, 매매계약서와 금융거래내역을 제시하였다. (나) 쟁점분양권 매매계약일(2018.9.12.) 이전의 매매사례를 보면, 같은 면적(84㎡)의 분양권은 같은 해 7.30. 및 8.17. 모두 프리미엄 OOO원으로 신고되어 있어, 쟁점금액(OOO원)은 당시(9.12.) 기준으로는 합리적인 거래가액에 해당한다. (다) 공인중개사 입장에서는 얼마에 거래되는가 보다 거래 자체의 성사가 중요하기에 매도인(청구인들)에게 손해가 가더라도, 거래 성사를 위해 저가계약을 유도하였을 가능성도 충분하기에, 당시 더 높은 가액으로 매도할 수 있었다 하더라도, 청구인들은 중개사의 거래중개만을 믿고 저가로 양도한 선의의 피해자에 해당한다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인들이 당초 쟁점분양권의 양도가액을 OOO원이라고 허위로 신고하였음이 확인된 이상, 쟁점분양권의 매매사례가액을 양도가액으로 하여 경정․고지한 이 건 처분은 정당하다는 의견이나, 당초 청구인들이 신고한 OOO원이 실거래가액이 아님이 확인되었다하여, 처분청이 주장하는 OOO원이 실거래가액으로 당연․확정되는 것은 아니라 할 것이고, 청구인들이 실거래가액이라고 소명한 쟁점금액(OOO원)이 매매사례가액 보다 저가라는 이유만으로 무조건적으로 이를 거짓이라고 단정할 수도 없는 점, 과소신고 여부에 대한 입증특성을 감안할 때, 원칙적으로 과세권자가 입증책임을 부담하는 것이 타당하다 할 것인데, 처분청은 매매사례가액과 인터넷 부동산카페 등을 검색하여 일응의 입증책임은 부담한 것으로 인정되나, 거래당사자인 매수자와 이를 중개한 공인중개사 등에 대한 조사결과 제시가 없어, 과세권자로서 성실하게 입증부담을 이행한 것으로 보기 어려운 점, 비록, ｢소득세법｣ 제114조 제7항 에서 매매계약서의 내용이 매매사례가액에 비추어 거짓이 명백한 경우, 매매사례가액에 따라 추계조사하여 경정할 수 있음을 규정하고 있지만, 이는 강행규정이 아닌 재량규정으로 처분청이 나름대로의 노력을 다하였음에도 실거래가액을 찾을 수 없었을 때에 비로소 적용하는 것이 입법취지에 부합하는 점, 쟁점금액을 실거래가액으로 인정하기에 무리가 있다는 처분청 의견도 납득되지 않는 것은 아니나, 납세자의 소명이 진실일 가능성을 완전히 배제할 수 없는 한, 납세자의 재산권침해 가능성 또한 잠재되어 있다 할 것이어서, 처분청은 이 건 처분에 앞서 납세자의 억울한 사정이 발생할 가능성을 최소화하기 위한 충분한 노력을 이행하였어야 하는 점 등에 비추어, 처분청은 이 건 쟁점분양권 거래를 재조사(매수자와 공인중개사에 대한 조사 등)하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.