쟁점토지의 경우 국세청의 문서감정 결과, 쟁점취득계약서상 중개인의 인장이 동 계약 이후의 중개사등록 인장과 다르다고 하여 동 계약서가 허위계약서라고 보기 어려워 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있음
쟁점토지의 경우 국세청의 문서감정 결과, 쟁점취득계약서상 중개인의 인장이 동 계약 이후의 중개사등록 인장과 다르다고 하여 동 계약서가 허위계약서라고 보기 어려워 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있음
OOO세무서장이 2019.10.21. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO환급 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
(1) 처분청은 쟁점취득계약서상 매매가액이 기준시가 대비 6배에 이르고 청구인이 이에 대한 금융증빙을 제출하지 못하여 동 매매가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 의견이나, 쟁점토지는 OOO에서 등록전환되었고, 임야에서 창고용지로 형질변경되면서 실거래가격이 이미 공시된 개별공시지가와 차이가 발생할 수밖에 없는 상황이었으며, 쟁점토지의 지목변경 후 고시된 개별공시지가는 이를 반영하여 대폭 상승한 것으로 나타난다. 또한, 쟁점토지 취득 당시(2003년) 관행은 매매대금을 계좌이체하지 아니하고 주로 수표로 직접 매도인에게 지급하는 것이었기에 매매대금이 거래상대방의 계좌로 어떻게 입금되었는지를 확인하기 어려우나, 취득 당시 청구인의 자금흐름과 자금출처 관련 금융증빙으로 쟁점토지의 실지취득가액이 입증된다고 볼 수 있다.
(2) 처분청은 쟁점토지 등기부상 매도인OOO쟁점취득계약서상 매도인OOO상이하여 쟁점취득계약서를 신빙성이 없다고 보았으나, 쟁점취득계약서상 매도인 OOO청구인과 오래전부터 알고 지낸 지인(동창)으로 쟁점토지의 개발에 관여하였고, OOO“등기부등본상 소유자인 OOO외 1인의 위임을 받아 쟁점토지의 매매계약을 청구인과 체결하였고 매매대금 중 개발비용을 제외한 금액을 등기부등본상 전소유자들에게 지급하였다”고 확인하고 있다. 처분청에서 쟁점취득계약서, 영수증 등의 진위여부를 구분하기 위하여 국세청 첨단탈세방지담당관실에 문서감정까지 의뢰하였으나 진위여부를 확인하지 못하였고, 다만 계약서상의 중개인의 인장이 OOO부동산중개사무소 등록대장에 등록된 인장과 다른 것으로 감정되었으나, 등록대장상 중개인의 인장은 2004년 이후 등록된 인장이고 쟁점취득계약서는 2002년 12월에 작성된 계약서이며, 중개인의 인장이 다르다하여 쟁점취득계약서의 진위여부에 영향을 미치는 것은 아니다. 청구인의 입장에서는 쟁점토지에 대한 소유권만 이전되면 되었기에 친분이 있는 OOO계약하는 것이 안전하다고 생각했고 쟁점취득계약서의 내용에 따라 쟁점토지의 매매대금을 지급하고 소유권을 이전받았는바, 쟁점취득계약서상의 매도인이 등기부등본상의 전소유자와 상이하다는 이유만으로 사실 확인도 없이 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 취득 당시 개별공시지가가 토지현황을 제대로 반영하지 못하여 실거래가격과 많은 차이가 발생하는 점, 처분청의 문서감정내용이 쟁점취득계약서가 허위라는 입증을 하지 못하고 있는 점, 제시된 계좌해지 및 인출내역을 통하여 쟁점취득계약서상 거래대금의 입증이 가능하므로 경정청구 거부처분이 부당하다고 주장하나, 공부상 지목변경시점과 쟁점취득계약서상 매매계약일 사이에 1년 이상의 시차가 존재하는 점에 비추어 계약일 당시 이미 토지현황이 변경된 상태였다는 청구인의 주장은 신뢰하기 어렵고, 쟁점취득계약서의 문서감정 결과 동 계약서에 날인된 중개사 인장이 지방자치단체에 등록된 인장과 다르다는 점이 쟁점취득계약서의 허위를 입증하는 것이라고 볼 수 있다.
(2) 또한, 쟁점토지의 실소유자인 OOO외 1인의 쟁점토지 매매관련 위임내용이 OOO확인서 외에 쟁점취득계약서에서 확인되지 않는 점, OOO확인서에 의하면 매매대금 중 개발비 등을 제외하고 실소유자에게 지급된 것으로 되어 있는 점, 청구인이 거래대금의 금융증빙으로 제출한 계좌거래내역상 인출금액이 실제 쟁점토지의 취득대금으로 사용되었는지를 알 수 없는 점, 쟁점취득계약서 작성일(계약일, 2002.12.16.)에는 자금인출이 없는 점, 쟁점취득계약서상 잔금지급일이 없는 점, 쟁점토지의 소유권이전 등기접수일(2003.1.7.) 이후 양도대금 잔금 OOO인출(2003.1.10., 2003.1.24.)된 점, 쟁점취득계약서 작성일 현재 쟁점계약서상 중개업자 OOO폐업상태였던 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액이 객관적인 증빙에 의하여 확인되는 실지거래가액이라 보기는 어렵다 하겠다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
(2) 청구인은 2019.8.21. 양도소득세 경정청구를 하면서 증빙서류로 쟁점토지 취득시 쟁점취득계약서, 계약금 및 잔금 영수증, 매매대금 관련 금융증빙을 제출하였다. (가) 경정청구 내용 (나) 쟁점취득계약서는 작성일자가 2002.12.16.이고, 쟁점토지 415평(1,372㎡)의 매매대금은 OOO으로 기재되어 있으며, 매도인은 OOO매수인은 청구인, 중개업자는 OOO각 서명․날인되어 있고, 특약사항으로 “1. 상수도, 오수구는 개인(매수자) 부담, 2. 잔금은 산림준공후에 정산한다. 3. 도로는 포장하여 주고 밑부분의 토지 주인과 합의하여 결과를 설명하여 준다.”로 되어 있다. (다) 청구인은 OOO청구인에게 발행한 2002.12.17.자 계약금 및 중도금 OOO2003.1.10.자 잔금 OOO수기영수증을 제출하였고, 잔금지급시(2003.1.10.) 특약사항을 기재한 메모지를 제출하였는바, 동 메모지에는 “등기권리증에는 415평으로 등재되어 있으며, 현재는 400평 값만 계산되었으며 추후 도로 해결을 위한 계산은 15평 값을 따로 계산한다”고 기재되어 있다.
(3) 청구인이 쟁점토지의 취득자금원천이라고 주장하는 계좌 해지내역 및 인출내역은 다음과 같다. (4) 처분청은 청구인이 제출한 매매계약서의 진위여부를 확인하고자 국세청 첨단탈세방지담당관실에 문서감정을 의뢰하여 아래와 같이 감정결과를 회신받았다. (가) 처분청이 2019.9.23. 작성한 ‘문서감정신청서’에는 ‘해당 계약서 및 영수증이 계약서상 작성일자에 실제 작성된 것인지 여부’를 감정의뢰한 것으로 나타난다. (나) 국세청의 문서감정서를 보면, 감정물이 쟁점취득계약서, 영수증 2매, 메모지이고, 감정내용은 “영수증과 메모지는 감정조건에 부합하지 않아 감정에서 제외하였으며 쟁점취득계약서상 중개업자 OOO인장을 검토한바, OOO에서 회신받은 부동산중개사무소등록대장상 중개업자의 인장은 2004.5.28. 등록되었고, 형태는 쟁점취득계약서상 인장과 다른 것으로 확인됨”으로 되어 있다.
(5) 청구인은 쟁점취득계약서상 양도자 OOO2019.11.12. 작성한 확인서를 제출하였는바, 동 확인서에 “본인은 2003.1.10. 매수인 청구인이 취득한 쟁점토지 1,372㎡를 당시 OOO받고 매매계약서를 작성하였으며, 이는 OOO공동소유였으며, 이 토지를 OOO에게 의뢰받아 개발하고 청구인에게 매도하였습니다. 이 과정에서 본인이 청구인과 계약하고 등기이전까지 하였으며, 매매대금은 개발비 등을 제외하고 OOO에게 지급하였음을 확인합니다.”라고 되어 있다.
(6) 처분청 납세자보호실에서 청구인의 이의신청과 관련하여 수집․확인한 내용은 다음과 같다. (가) OOO부동산중개인 허가증에는 OOO1995.1.13. 부동산중개업을 허가[허가기간 1995.1.13.〜2000.1.12., 2004.5.15. 명칭변경 및 사무소 이전(일산구⇒덕양구)]한 것으로 나타난다. (나) 국세전산망에서 확인되는 OOO개인별 총사업내역은 다음과 같다. (다) 쟁점토지의 등기부상 전소유자는 OOO인데, OOO2008년 사망하였고, OOO현재 파주시 관내에서 부동산중개업을 영위하는 것으로 국세통합시스템에서 확인되어 사업장 방문하여 2002년 당시 쟁점토지 매매와 관련하여 문의한바, 오래되어 정확히 기억나지 않지만 쟁점토지는 양도당시 어느 정도 개발이 된 상태였고, 쟁점토지 매매를 중개인에게 일임하여 정확한 매매가액은 알지 못한다고 진술하였다. (라) 국세통합시스템상 재산조회 결과, 청구인과 그 배우자는 2001년부터 2003년 기간 동안 쟁점토지 외에 부동산을 취득한 내역은 없는 것으로 나타난다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 양도소득의 필요경비 계산에 있어 취득가액은 실지거래가액으로 하는 것이 원칙이고, 다만 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 예외적으로 매매사례가액 또는 환산가액 등에 의해 취득가액을 계산하는 것인바, 쟁점토지의 경우 국세청의 문서감정 결과, 쟁점취득계약서상 중개인의 인장이 동 계약 이후의 중개사등록 인장과 다르다고 하여 동 계약서가 허위계약서라고 보기 어렵고 특약내용 등에 비추어 실제계약서로 보이며, 매매대금도 청구인과 배우자가 인출한 금액과 거의 일치하는 점, 전소유자의 대리계약자인 OOO실제 동 금액으로 계약하였다고 확인하고 있는 점, 쟁점토지의 취득시기에 청구인과 배우자의 계좌에서 은행예탁금이나 보험금이 해지되어 인출된 점, 등기상 소유자도 쟁점토지를 매도할 때 중개인에게 일임하였고 공장용지로 어느 정도 개발된 상태에서 양도한 것으로 진술한 점 등에 비추어 쟁점토지는 쟁점취득계약서에 의해 실지취득가액이 확인되는 경우로 봄이 타당하므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.