쟁점주택의 양도일을 잔금청산일로 보아 청구인이 잔금청산일 현재 2주택 이상을 보유한다는 이유로 1세대 1주택 비과세 적용을 거부한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2010.5.27. OOO 소재 토지허가거래구역 내 토지 575㎡ 및 주택 152.5㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO 도시개발사업의 시행사인 OOO(이하 “OOO”라 한다)에게 OOO에 양도하기로 계약하면서 계약 당일 계약금 및 중도금 OOO을 수령하고, 잔금 OOO은 토지거래허가 이후에 지급받기로 약정하였으며, 이후 OOO의 부도로 인해 도시개발사업을 승계한 OOO(이하 “OOO”이라 한다)로부터 잔금 OOO을 2017.5.31. 지급받고, 잔금수령일을 양도일로 하여 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 신고하였다가 2019.3.12. “쟁점주택은 사실상 2010년에 양도되었고, 양도 당시 쟁점주택 대신 거주할 목적으로 2010.7.14. 취득한 OOO 주택 191㎡(이하 “대체주택”이라 한다)만을 보유하고 있었으므로 쟁점주택의 양도소득 전액은 일시적 1세대 2주택에 대한 양도소득세 비과세대상”이라는 이유로 경정청구를 제기하였다.
• 나. 처분청은 “청구인이 대체주택 취득일부터 3년이 경과한 2017.5.31. 쟁점주택을 양도”하였으므로 일시적 1세대 2주택에 대한 양도소득세 비과세대상이 아니라고 보아 2019.5.10. 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.24. 이의신청을 거쳐 2019.12.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점주택 양수인의 사정으로 인해 잔금청산이 지연되었지만, 정상적으로 부동산거래가 진행되었다면 청구인은 2010년에 쟁점주택의 매매잔금을 지급받았을 것이므로 쟁점주택의 사실상 양도일을 2010년으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용여부를 판단해야 한다.

(1) 부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조 제1항에 따르면 부동산거래 당사자는 부동산 매매계약일로부터 60일 이내에 부동산 소재지를 관할하는 관청 등에 거래가격 등을 신고하여야 하고, 같은 조 제5항에서 “신고를 받은 신고관청은 신고필증을 지체없이 발급하여야 한다”고 규정하고 있는바, 청구인과 OOO의 매매계약 내용대로 거래가 진행되었다면 매매계약일로부터 60일이 되는 날인 2010.7.27. 이내의 날짜가 쟁점주택의 양도일이었을 것이다.

(2) 청구인은 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하고 받은 OOO과 추가 대출받은 금액을 2010.7.14. 쟁점주택을 대신하여 거주할 대체주택을 구입하는데 사용하는 등 쟁점주택이 2010년에 양도될 것이라고 생각하였다.

(3) 청구인은 2010.5.27. 쟁점주택의 양도대금 OOO 중 OOO을 수령한 후 OOO에게 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 하여 쟁점주택에 대한 어떠한 권리도 행사할 수 없었다.

(4) 따라서, 청구인이 쟁점주택을 사실상 양도한 시기는 2010년이고, 그 당시 청구인을 포함한 1세대는 2010.7.14. 취득한 대체주택 외에 다른 주택을 보유하지 아니하였으므로 쟁점주택의 양도소득은 1세대 1주택 비과세대상이다.

• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점주택을 양도한 시기는 소득세법제98조에 따라 쟁점주택에 대한 매매잔금을 수령한 2017.5.31.이고, 청구인은 양도 당시 2주택 이상을 보유하고 있었으므로 쟁점주택의 양도소득은 1세대 1주택 비과세 규정의 적용대상이 아니다.

(1) 청구인은 2010.5.27. 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하면서 토지거래허가 이후 잔금을 지급받기로 약정하고, OOO의 토지거래허가일인 2010.6.11.로부터 한참이 지난 2017.5.31. 잔금을 지급받았지만, 쟁점주택의 양도거래는 매매계약체결, 토지거래 허가, 잔금청산, 소유권 이전 등의 정상적인 절차를 거쳐 진행되었다. (2)소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항에서 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날로 하되, 대금청산일이 분명하지 아니한 경우 등기부에 기재된 등기접수일 등으로 한다고 규정하고 있으므로 양수인의 사정으로 인해 잔금수령이 지연되었다는 이유만으로 쟁점주택의 양도시기를 달리 판단할 수는 없다.

(3) 청구인은 2017.5.31. 쟁점주택의 양도 당시 취득일로부터 3년이 경과하여 보유주택 수에서 제외되지 않은 대체주택 외에도 OOO에 또다른 주택을 보유하고 있었으므로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도일을 잔금청산일로 보아 청구인이 잔금청산일 현재 2주택 이상을 보유한다는 이유로 1세대 1주택 비과세 적용을 거부한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 양도와 관련된 일자별 사실관계는 아래와 같다.

(2) 쟁점주택에 대한 등기부등본상 소유권 변동내역은 아래와 같다.

(3) 청구인(“갑”)은 2010.5.27. OOO(“을”)와 쟁점주택에 대한 매도계약을 체결하였고, 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

(4) 처분청이 이 건 심판청구와 관련하여 제출한 입증자료는 다음과 같다. (가) 국세통합전산망에서 조회되는 쟁점주택에 대한 매매잔금 수령일(2017.5.31.) 현재 청구인의 주택보유 현황은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 청구인의 주택보유현황 (단위: ㎡) * 등기부등본상 청구인, OOO가 매매를 원인으로 취득하여 1/3씩 공유 (나) OOO이 2017.5.29. 청구인에게 통지한 문서를 보면 “위탁자 청구인, 채무자 겸 수익자 OOO, 수탁자 신탁회사 사이에 부동산담보신탁이 체결”된 것으로 나타난다. (다) 처분청이 제시한 쟁점주택에 대한 재산세 과세내역서를 보면 OOO은 2011년 7월〜2016년 7월분 재산세를 청구인에게 부과하였고, 2017년 7월분 재산세는 OOO에게 부과한 것으로 나타난다.

(5) 청구인이 이 건 심판청구와 관련하여 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인이 쟁점주택을 양도하고, 매매대금을 수령한 내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점주택 양도대금 수령내역 (단위: 원) (나) 청구인이 제출한 대체주택에 대한 부동산매매계약서를 보면 대체주택을 OOO에 취득하기로 2010.6.10. 매매계약을 체결하였고, 부동산 인도일은 2010.7.12.로 기재되어 있다. (다) 쟁점주택에 대한 등기부등본상 청구인이 2010.5.27. 신탁을 원인으로 OOO에게 소유권 이전등기를 한 것으로 나타나나, 청구인은 신탁등기의 원인을 알 수 있는 서류를 제시하지 아니하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 시행령제162조에서 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날로 하되 잔금을 청산하기 전에 소유권이전을 한 경우에는 등기부상 등기접수일로 하도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인은 2010.5.27. OOO와 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하고, 매매대금의 10%의 잔금은 2017.5.31. OOO 도시개발사업을 승계한 OOO으로부터 지급받았으므로 청구인의 쟁점주택 양도시기는 2017.5.31.로 봄이 타당한 점, 처분청이 제시한 국세통합전산망상 청구인의 주택보유 내역을 보면 청구인은 쟁점주택의 양도 당시 취득일로부터 3년이 경과하여 보유주택 수에서 제외되지 않는 대체주택 외에 OOO 소재 단독주택을 보유하고 있는 등 2주택 이상을 소유한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용대상이 아니라고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령(2018.2.9. 대통령령 제28627호로 개정되기 전의 것) 제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(3) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

⑤ 제1항부터 제4항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다.