쟁점부동산의 실지 취득가액을 등기사항전부증명서에 기재된 가액으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2006.6.13. 매매로 취득한 OOO 토지 297㎡와 지상건물 192.39㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2019.11.5. OOO에게 양도한 후, 2020.1.31. 취득가액을 등기사항전부증명서상 기재가액인 OOO으로 하고, 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세 OOO을 예정신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 당초 신고가액인 OOO 아니라 실제 거래가액인 OOO이라고 주장하며, 2020.8.11. 처분청에 양도소득세 OOO의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2020.9.16. 거부통지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.11.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 양도소득세 예정신고시 쟁점부동산의 실제 취득 거래가액이 기재된 원본계약서가 멸실되어 등기사항전부증명서에 기재된 가액을 취득가액으로 신고하였던 것인바, 쟁점부동산의 실제 취득가액은 OOO이므로 이를 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다. 청구인이 쟁점부동산의 전 소유자인 OOO과 취득 관련 매매계약서를 작성할 당시(2006.3.7.) OOO(2009.12.1. 사망)은 자신의 양도소득세 부담을 낮추기 위하여 청구인에게 거래조건으로 다운계약서 작성을 요구하였고, 중개업소의 절충에 따라 공시지가에 약간의 금액을 더한 OOO으로 계약서를 작성하여 그 금액에 맞추어 계좌이체를 하고 등기를 하였던 것인데, 청구인은 2006.3.7. 당시 실제 거래금액과 임대보증금 등을 기재하여 작성한 원본계약서가 모두 멸실되어 이 건 양도소득세 예정신고시 등기사항전부증 명서에 기재된 OOO을 취득가액으로 신고할 수 밖에 없었다. 청구인이 OOO의 다운계약서 작성 요구에 동의하여 OOO의 양도소득세 부담을 줄이도록 한 것은 떳떳한 일이 아니지만 당시 부동산 거래에서는 흔히 있었던 일이고, 약 13년이 경과한 요즈음도 언론에서 실거래가 허위신고가 기사화되고 있는 등 이러한 여러 정황을 볼 때 처분청이 쟁점부동산의 취득 관련 실지 거래가액으로 판단한 OOO은 사실에 부합되는 거래가액이 아니다. 또한, 청구인은 등기사항전부증명서에 기재될 거래금액이 실제 지급한 금액과 달라 추후 쟁점부동산을 양도함에 있어 손해가 발생할 것에 대비하여 OOO으로부터 실제 거래금액을 기재한 계약서와 영수증, 인감증명, 주민등록등본, 주민등록증 복사본을 교부받은 사실이 있는바, 만약 청구인이 쟁점부동산을 OOO에 취득한 것이 맞다면 OOO으로부터 거래가액이 OOO으로 기재된 매매거래사실확인서와 영수증 등을 수취할 이유가 없었을 것이고, 영수증에 OOO이란 서명과 싸인이 된 것을 보더라도 OOO 외 그와 관련 있는 다른 사람(아들로 추정)이 영수증 작성시에 함께 있었음을 알 수 있어 매우 객관적인 거래증빙이라 할 것이며, 다만, 부동산중개업자OOO와 양도자 OOO은 이미 사망하여 추가적인 사실확인서 등을 제출할 수 없는 상황이고, 대금결제와 관련된 금융자료도 약 14년이 경과하여 확보하기 매우 어려운 상황이다. 청구인은 실제 취득금액인 OOO을 지급하기 위하여OOO을 대출받아 다운계약서에 기재된 거래금액OOO을 지급한 것 외에도 OOO에서 대출받은 OOO과 처 OOO이 OOO을 운영한 수입금액OOO을 금원으로 하여 지급하였다. 정상적인 부동산매매계약에 있어서는 세입자들의 전세보증금·금융기관채무 등을 공제하는 정산절차를 거쳐 잔금을 지급하는 것이 일반적이라 할 것이나, 이 건의 경우 계약금액에 맞추어 송금한 것이므로 OOO이 실제 취득 거래가액이 아닌 것은 명확하다 할 것이고, 쟁점부동산의 취득 당시 공시지가OOO 대비 양도당시 공시지가OOO 상승률은 182%로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액OOO 대비 양도가액OOO 상승률(174%)과 유사한 점에서 쟁점부동산의 취득가액이 OOO이 아님은 분명하다. 설령, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실제 거래가액인 OOO을 부인하는 경우에도 처분청이 제시하는 취득가액은 등기사항전부증명서에 기재된 가액에 불과하므로 환산취득가액인 OOO을 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 부동산거래 신고제도는 부동산이나 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 경우 실거래가격보다 낮게 계약서를 작성하는(다운계약서) 이중계약의 관행을 없애고 거래를 투명하게 하기 위해 실제 거래가격 등 일정사항을 신고하게 만든 제도이다(2006.1.1.이후 매매에 관한 거래계약을 체결하여 2006.6.1.이후 최초로 등기를 신청하는 분부터 적용). 청구인은 당초 신고된 쟁점부동산의 취득가액이 실제 거래가액이 아니므로 매매거래 사실확인서상에 기재된 OOO을 실제 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하나, 실제 취득가액과 관련된 계약서나 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있고, 계약금 지급시 통상적인 부동산 거래에서 지급하는 비율(10%)의 금액을 지급한 점, 쟁점부동산의 소재지 관할 지방자치단체장에게 신고된 부동산거래신고내역, 등기사항전부증명서에 기재된 거래가액, 취·등록세 신고시 기재된 거래대금이 모두 OOO으로 나타나고 있는 점, OOO이 쟁점부동산의 실제 취득가액이라면 청구인이 쟁점부동산 취득 당시 실거래가의 40% 금액OOO을 다운하여 계약을 체결하였다는 것인데 청구인이 향후 엄청난 양도소득세 부담 등을 감수하면서까지 다운계약을 할 실익이 없어 보이는 점 등에서 OOO을 실제 취득가액으로 보기는 어렵다. 또한, 청구인은 OOO을 실제 취득가액으로 인정하지 않는 경우, 실제 취득가액이 불분명한 경우로 보아 취득가액을 환산가액으로 결정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 당초 신고한 쟁점부동산의 취득가액OOO은 금융증빙과 등기사항전부증명서, 부동산거래계약신고가액으로 확인되는 가액이므로 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 실지 취득가액을 등기사항전부증명서에 기재된 OOO으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 2006.6.13. 전 소유자인 OOO으로부터 취득하였고, 2019.11.5. OOO에게 양도하였으며, 매매목록OOO에 취득거래가액은 OOO으로, 양도거래가액은 OOO으로 기재된 것으로 나타난다. (나) 쟁점부동산의 취득 관련 금융증빙으로 제시한 청구인의 OOO 거래명세서에 의하면, OOO이, OOO이 대체출금된 것으로 나타난다. (다) 국세통합전산망 부동산실거래가신고자료 조회내역에 의하면, 쟁점부동산의 실거래가신고내역은 아래 <표>와 같은바, 계약금액은 OOO, 잔금은 OOO으로 실거래가가 OOO인 것으로 나타난다. <표> 쟁점부동산 실거래가신고자료 조회 내역 (라) 청구인의 쟁점부동산 취득 당시 취·등록세 신고 관련 서류에 의 하면, 매매대금은 OOO으로 신고된 것으로 나타난다. (마) 국세통합전산망 조회자료상 청구인의 쟁점부동산 취득 전 쟁점부동산에 임차하고 있는 사업자는 없는 것으로 확인되고, 전 소유자인 OOO이 직접 작성하여 청구인에게 건네줬다는 계약금 및 잔금 영수증은 필적 및 날인된 인영의 위치가 최초 작성한 영수증과 서로 일치하는 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 중개업소의 절충에 따라 쟁점부동산의 실제 거래금액을 OOO으로 하되 거래금액을 OOO으로 하여 별도의 계약서 작성에 동의하였고, 이에 대응하여 OOO으로부터 실제 거래금액 관련 계약서 외에 매매거래사실확인서와 실제 거래금액에 대한 영수증을 받았다고 주장하며, 총거래금액이 OOO으로 기재된 매매거래사실확인서OOO와 영수증 4매OOO를 제시하였다.

(3) 또한, 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액인 OOO과 실제 지급액인OOO과의 차액 OOO을 OOO에서 마이너 스 대출받은 OOO과 배우자 OOO 2003〜2005년 귀속 사업수입금액OOO으로 조달하였다고 주장하며, 그 증빙으로 청구인이 2006.2.14. 약정등록한 마이너스대출 기본약정 정보명세서와 배우자 OOO의 2003〜2005년 귀속 부가가치세 면세사업자 수입금액 증명서를 제시하였다.

(4) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액이 OOO이라는 증빙으로 쟁점부동산 중 토지의 취득당시 공시지가 대비 양도당시 공시지가 상승률 계산내역을 제시하였는바, 2005.1.1. 기준 ㎡당 공시지가는 OOO, 2019.1.1. 기준 ㎡당 공시지가는 OOO으로 182% 상승한 것으로 나타나는데, 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액을 OOO으로 하는 경우 양도가액OOO의 상승률이 174%가 되어 유사하므로 OOO을 실제 취득가액으로 인정하여야 한다는 것이고, 만약 OOO을 실제 취득가액으로 보는 경우, 양도가액OOO의 상승률이 289%가 되어 공시지가 상승률에 비하여 불합리한 결과가 초래된다고 하고 있다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 실지 취득가액이 매매거래사실확인서에 기재된 OOO이고, 이를 부인하더라도 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인이 OOO이 작성하였다는 매매거래사실확인서에 기재된 금액과 관련된 매매계약서나 금융거래 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인의 OOO 거래명세서에 나타난 계약금 지급액은 OOO으로 통상 부동산매매계약에 있어 계약금이 거래금액의 10% 정도인 사실을 감안할 때 당초 취득가액으로 신고한 OOO을 실제 거래가액으로 봄이 합리적인 점, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서와 부동산실거래가신고자료 조회내역, 취·등록세 신고 관련 서류 등에 거래가액이 OOO으로 기재되어 있어 취득가액이 불분명하다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 당초 신고가액인OOO을 실제 취득가액으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.