표준건축비 관련 ㅇㅇㅇ고시에 의하면, ㅇㅇㅇ년도 표준건축비는 제곱미터당 ㅇㅇㅇ원으로 확인되고, 이를 쟁점건물에 반영하면 쟁점건물의 표준건축비는 ㅇㅇㅇ원으로 청구인이 신고한 쟁점건물의 환산가액과 비교하여 큰 차이가 없는 점 등에 비추어 쟁점도급계약서상 쟁점도급금액은 실지거래가액으로 보기 어려우므로 처분청에서 쟁점건물의 취득가액을 환산가액이 아닌 쟁점도급금액으로 하여 청구인들에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
표준건축비 관련 ㅇㅇㅇ고시에 의하면, ㅇㅇㅇ년도 표준건축비는 제곱미터당 ㅇㅇㅇ원으로 확인되고, 이를 쟁점건물에 반영하면 쟁점건물의 표준건축비는 ㅇㅇㅇ원으로 청구인이 신고한 쟁점건물의 환산가액과 비교하여 큰 차이가 없는 점 등에 비추어 쟁점도급계약서상 쟁점도급금액은 실지거래가액으로 보기 어려우므로 처분청에서 쟁점건물의 취득가액을 환산가액이 아닌 쟁점도급금액으로 하여 청구인들에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
[주 문] OOO서장이 2020.9.8. 청구인들에게 한 2019년 귀속 양도소득세 각 OOO원(합계 OOO원)의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들은 건설면허가 없어 쟁점건물 신축시 관련 법률상 직접 공사가 불가능하여 주식회사 AAA(이하 “주-AAA”이라 한다)을 시공사로 하여 건축허가를 받았으나, 이는 건설면허를 대여한 것일 뿐 실제로는 건축사 사무소에 쟁점건물의 설계를 의뢰하여 청구인들이 직영으로 공사를 하였다. 건설면허 대여 공사가 아니라면 당연히 시공자인 주-AAA로부터 세금계산서를 수취하고 관련 부가가치세 매입세액을 공제받았을 것이나, 주-AAA로부터 어떠한 건설용역도 공급받은 바 없기 때문에 세금계산서를 수취하지 않았고, 관련 매입세액 공제도 받은 사실이 없다. 또한 처분청은 쟁점도급계약서상 시공자로 되어 있는 주-AAA에 대해 쟁점건물의 시공과 관련하여 사실관계 여부를 조사한 사실이 없다. 청구인들 주장의 진위를 확인하기 위해서는 과세 관청의 질문 조사권에 따라 주-AAA을 조사한 후 과세여부가 결정되어야 하며, 거래처 질문 조사를 통해 청구인들이 주-AAA로부터 건설용역을 제공받은 사실이 없고 청구인들이 직접 공사를 수행한 사실이 확인된다면, 실질과세원칙에 따라 이 건 양도소득세는 취소되어야 할 것이다.
(2) 청구인들이 쟁점건물의 공사와 관련하여 직접 고용보험 등에 가입한 것은 쟁점건물을 직영으로 신축하였다는 중요한 증거이다. 청구인들은 쟁점건물 공사와 관련하여 사업주로서 고용보험 및 산재보험 가입 등의 의무를 이행하였고 이는 2009년 10월∼11월 귀속분 근로내용 확인신고서와 일용근로자 고용산재보험 피보험자격 신고명세서 등으로 그 사실을 확인할 수 있다. 고용보험 및 산업재해보상보험의 보험료 징수 등에 관한 법률제9조 및 같은 법 시행령 제7조에 의하면, 건설사업자인 주-AAA이 사업주로서 고용보험 및 산업재해보상보험에 가입하였어야 하나, 실제로는 건설면허만 대여했을 뿐 청구인들이 직접 공사를 수행한 것이기 때문에 청구인들이 사업주로서 고용보험 및 산업재해보상보험에 가입한 것이다.
(3) 정부에서 고시(2010.1.4.)한 표준건축비는 1,575,000/㎡이고, 이를 쟁점건물의 건축비에 반영하면 쟁점건물의 표준건축비는 OOO원으로 청구인들이 신고한 쟁점건물의 환산가액인 OOO원과 거의 차이가 없음을 알 수 있다. 따라서 처분청이 쟁점건물의 취득가액으로 보고 있는 쟁점도급금액은 표준건축비의 1/2에도 미치지 못하는 것으로 건축이 불가능한 비용이다.
(1) 청구인들은 쟁점부동산을 양도한 후 양도가액을 실지거래가액으로 하고, 취득가액을 쟁점건물의 경우 환산가액으로 신고하였으나, 쟁점부동산의 건축물대장상 공사의 시공자가 주-AAA로 확인되고 청구인과 주-AAA이 체결한 쟁점도급계약에는 쟁점도급금액이 기재되어 있다. 또한 청구인이 2011년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 표준대차대조표 상 쟁점건물의 가액은 OOO원으로 확인된다.
(2) 청구인들은 쟁점건물 신축시 주-AAA을 공사 시공사로 하여 건축허가를 받았으나, 이는 건설면허를 대여한 것일 뿐 실제로는 직영으로 공사를 하였으며, 이는 근로내용 확인신고서 등에 의해 확인된다고 주장하나, 쟁점도급계약서는 쟁점건물 신축공사의 허가 및 소유권보존등기, 취득세 납부 등과 관련하여 청구인들 스스로 관할 구청에 제출한 것으로, 쟁점건물에 대한 취득가액의 근거서류로 합당하다. 또한 쟁점건물의 공사와 관련하여 세금계산서를 수취하지 않았고, 부가가치세 신고시 매입세액을 공제하지 않았으며, 쟁점건물 공사기간 동안의 주-AAA의 매출액이 소액임을 주장하나, 세금계산서 미수취 및 주-AAA의 매출액이 소액이라는 사실만으로는 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 것으로 볼 수 없고, 청구인들이 제시한 근로내용 확인서, 일용근로자 고용ㆍ산재보험 피보험자격 신고명세서만으로 청구인들이 직영으로 쟁점건물을 신축하였음이 입증되는 것은 아니다.
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인들은 2010.5.28. 쟁점토지를 AAA 등으로부터 OOO원에 매매로 취득하여 소유권을 이전받은 후, 2019.2.15. 쟁점건물을 포함한 쟁점부동산을 BBB 등에게 OOO원에 매매로 소유권을 이전한 것으로 나타난다. (나) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 OOO 소재 지상8층 규모(연면적 OOO㎡, 용도는 학원과 고시원)의 철근콘크리트 건물로서, 착공일과 사용승인일은 각각 2009.10.19., 2010.3.8.이고, 건축주는 청구인 CCC, 설계자는 OOO, 공사시공자는 주-AAA로 나타난다. (다) 청구인들은 아래 <표1>과 같이 쟁점건물의 취득가액으로 환산가액인 OOO원을 적용하였으나, 처분청은 아래 <표2>와 같이 쟁점건물의 취득가액을 실지거래가액인 쟁점도급금액(1/2지분)으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하였다. <표1> 청구인들의 쟁점부동산 양도소득세 신고내역(각 1/2지분) (단위: 천원) OOO <표2> 처분청의 쟁점부동산 양도소득세 경정내역(각 1/2지분) (단위: 천원) OOO * 쟁점건물의 취득가액은 쟁점도급금액의 1/2에서 감가상각비 등 반영 (라) 청구인들의 소명에 의하면, 주-AAA로부터 건설면허를 대여하여 쟁점건물을 신축하게 된 경위는 아래 <표3>, <표4>의 내용과 같이 나타난다. <표3> 청구인들의 소명 내용 OOO <표4> 쟁점건물 신축 경위 OOO (마) 쟁점토지의 전 소유자 AAA의 확인서(2020.7.20.)에 의하면, AAA은 위 <표3>, <표4>의 내용과 같이 건설면허 대여비(OOO원)를 OOO에 송금하였고, OOO는 건설면허 대여를 주업으로 하는 주-AAA을 공사 시공자로 하여 쟁점건물의 건축허가를 받았으며, 이후 건축주를 당초 AAA에서 청구인들로 변경하였다는 내용이 나타난다. (바) 쟁점토지의 전 소유자 AAA이 2009.10.14. 주-AAA과 체결한 쟁점도급계약서에 의하면, 공사명, 공사장소, 착공ㆍ준공예정일 및 계약금액 총액(쟁점도급금액)은 기재되어 있으나, 나머지 계약보증금, 선금, 기성금 지급조건, 하자담보책임 등 세부사항은 공란으로 되어 있는 것으로 나타난다. (사) 국세통합정보망에 의하면, 2009년 제2기∼2010년 제1기 과세기간 중 쟁점건물 관련 청구인들이 제출한 부가가치세 매입세금계산서 합계표에는 아래 <표5>와 같이 주-AAA과 관련한 매입세금계산서 신고내역이 없는 것으로 나타난다. <표5> 쟁점건물 관련 부가가치세 매입세금계산서 합계표 신고내역 (단위: 천원) OOO (아) 국세통합정보망에 의하면, 주-AAA이 쟁점건물 공사기간인 2009년 제2기∼2010년 제1기 과세기간 중 부가가치세를 신고한 내역이 없는 것으로 나타난다. (자) 국세통합정보망에 의하면, 청구인들은 아래 <표6>, <표7>과 같이 건물신축판매업 및 임대업을 영위한 것으로 나타난다. <표6> 청구인 CCC의 사업 이력 OOO <표7> 청구인 DDD의 사업 이력 OOO (차) 청구인 CCC가 OOO에 제출한 근로내용 확인신고서에 의하면, 2009년 10월 OOO명의 근로자에 대해 임금총액 OOO원, 2009년 11월 OOO명의 근로자에 대해 임금총액 OOO원을 신고한 것으로 나타난다. (카) 고용ㆍ산재보험 피보험자격 신고명세 통지서(사업주용)에 의하면, 청구인 CCC가 2009년 10월 OOO명의 일용근로자, 2009년 11월 OOO명의 일용근로자에 대해 고용보험을 신고한 내역이 확인된다. (타) 표준건축비 관련 국토해양부고시(제2009-1221호)에 의하면, 2010년도 표준건축비 1제곱미터당 1,575,000원으로 확인되고, 이를 쟁점건물(연면적 OOO㎡)에 반영하면 쟁점건물의 표준건축비는 OOO원으로 청구인이 신고한 쟁점건물의 환산가액인 OOO원(환산신고가액 OOO원 × 2)과 거의 차이가 없는 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점도급계약서에 실지거래가액인 쟁점도급금액이 명시되어 있으므로 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 환산가액이 아닌 실지거래가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다는 의견이나, 처분청은 쟁점도급계약서상 공사 수급자인 주-AAA에 대해 쟁점건물의 실제 시공자가 누구인지에 대한 사실관계 여부 등을 조사하지 아니한 점, 주-AAA이 쟁점건물의 공사를 직접 수행하였다는 근거나 청구인들에게 교부한 세금계산서 등을 찾아 볼 수 없는 점, 청구인들은 쟁점건물 공사와 관련하여 사업주로서 고용보험 및 산재보험에 가입하였고 이는 2009년 10월∼11월 귀속분 근로내용 확인신고서와 일용근로자 고용산재보험 피보험자격 신고명세서 등으로 확인할 수 있는 점, 표준건축비 관련 국토해양부고시(제2009-1221호)에 의하면, 2010년도 표준건축비는 제곱미터당 1,575,000원으로 확인되고, 이를 쟁점건물(연면적 OOO㎡)에 반영하면 쟁점건물의 표준건축비는 OOO원으로 청구인이 신고한 쟁점건물의 환산가액인 OOO원(환산신고가액 OOO원 × 2)과 비교하여 큰 차이가 없는 점 등에 비추어 쟁점도급계약서상 쟁점도급금액은 실지거래가액으로 보기 어려우므로 처분청에서 쟁점건물의 취득가액을 환산가액이 아닌 쟁점도급금액으로 하여 청구인들에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지>
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비의 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 × 취득당시의 기준시가 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(3) 고용보험 및 산업재해보상보험의 보험료징수 등에 관한 법률 제9조【도급사업의 일괄적용】① 건설업 등 대통령령으로 정하는 사업이 여러 차례의 도급에 의하여 시행되는 경우에는 그 원수급인을 이 법을 적용받는 사업주로 본다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 공단의 승인을 받은 경우에는 하수급인을 이 법을 적용받는 사업주로 본다. (4) 고용보험 및 산업재해보상보험의 보험료징수 등에 관한 법률 시행령 제7조【도급사업의 일괄적용】① 법 제9조 제1항 본문에서 "건설업 등 대통령령으로 정하는 사업"이란 건설업을 말한다.
② 법 제9조 제1항 단서에 따라 하수급인이 사업주로 인정받는 것은 하수급인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한정한다.
1. 건설산업기본법 제2조 제7호 에 따른 건설사업자
2. 주택법 제4조 에 따른 주택건설사업자
3. 전기공사업법 제2조 제3호 에 따른 공사업자
4. 정보통신공사업법 제2조 제4호 에 따른 정보통신공사업자
5. 소방시설공사업법 제2조 제1항 제2호 에 따른 소방시설업자 6.문화재수리 등에 관한 법률제2조 제5호에 따른 문화재수리업자
결정 내용은 붙임과 같습니다.