일괄양도한 쟁점부동산에 대하여 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2014.12.10. 상속을 원인으로 취득한 OOO 대 167.9㎡와 그 지상의 건물 488.48㎡(지하1층부터 지상 3층은 상가, 지상4․5층은 주택으로 토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 2개의 감정평가기관의 평균감정가액 OOO으로 하여 상속세 신고하여 보유하다가, 2017.7.30. OOO에게 OOO원에 일괄양도하고, 취득가액과 양도가액을 자산별(토지, 상가 및 주택)로 안분계산하면서 취득가액은 감정평가서 상의 가액으로, 양도가액은 일반건물 기준시가와 토지 개별공시지가로 안분계산하여 2017.8.31. 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2019.10.4.부터 2019.10.23.까지 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 일괄양도한 쟁점부동산의 양도가액을 주택과 부수토지에 대하여는 개별주택가격으로, 그 외 일반상가와 부수토지에 대하여는 일반건물기준시가 및 개별공시지가를 기준으로, 취득가액은 상속세 신고시 청구인이 신고한 감정가액을 기준으로 안분계산하여 2020.3.6. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.6.3. 이의신청을 거쳐 2020.8.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 일괄 취득하고 양도한 쟁점부동산을 안분계산함에 있어서 동일기준으로 취득가액을 감정가액으로 안분시에는 양도가액도 감정가액으로, 양도가액을 기준시가로 안분계산시는 취득가액도 기준시가로 안분계산하는 것으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.

(1) 처분청은 취득가액과 양도가액을 안분계산함에 있어서 주택과 주택 외 부분으로 구분하여 취득가액은 실지거래가액인 감정가액으로, 양도가액은 감정가액이 아닌 기준시가를 적용하였는바, 이는 동일기준 적용의 원칙을 위배하였다. (가) 쟁점부동산의 양도가액 중에 주택부분은 개별주택가격으로 안분하고, 취득가액 중에 주택부분은 감정가액으로 안분하여 서로 다른 가치로 계산한 위법이 있다. 그 결과 주택부분의 양도가액은 아래 <표1>과 같이 전체 양도가액의 OOO이고, 주택부분의 취득가액은 아래 <표2>와 같이 전체 취득가액에 OOO으로 나타나는 모순이 발생하였다. <표1> 처분청의 양도가액 안분내역 (단위: 천원) <표2> 처분청의 취득가액 안분내역 (단위: 천원) (나) 처분청의 양도차익 산정은 주택과 주택외의 가액이 불분명함을 이유로 경정한 것이나, 아래 <표3>과 같이 주택부분은OOO원의 양도차손이, 주택 외 부분은 OOO원 양도차익으로 발생한 것으로 계산되어 주택의 양도차손까지 주택 외의 양도차익으로 합산되어 청구인에게 불이익을 주려는 위법한 계산임을 알 수 있다. <표3> 처분청의 자산별 양도차익 산정내역 (단위: 원)

(2) 처분청은 2019.12.9. 청구인과의 통화에서 “양도시점의 감정가액은 인정되고, 취득가액의 감정가액은 부인”된다고 특정하였으며, 이를 사실로 인지한 청구인은 과세전적부심사청구시 소급감정평가로 하여 동일기준 적용의 안분계산을 쟁점화하였으나 소급하여 평가하였다는 이유로 이를 받아들이지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세하였는바, 처분청은 청구인에게 불필요하게 감정평가비용을 지출되게 하는 손해를 입혔다. (3) 부가가치세법 시행령제64조 제1호의 단서에는 감정가액을 같은 법 시행령 제28조의 공급시기 가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 과세기간의 종료일까지감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정가액 이 있는 경우에는 기준시가에 우선하여 안분하도록 하고 있으므로 제28조의 공급시기는 재화가 이동되는 시기로서 각 공급시점이 모두 해당되어 취득가액의 감정가액도 인정되는 것이며, 양도가액도 감정가액으로 안분하는(동일기준적용 원칙)것이 적법하다. (가) 쟁점부동산의 취득가액은 2곳의 감정평가서(OOO)를 평균한 감정가액이고, 상속취득으로 과세되어 취득가액의 시가로 인정되었으며, 취득가액의 감정가액은 부가가치세법 시행령제64조 제1호의 단서인 제28조 재화의 공급시기는 2015.3.9.이고, 감정평가일은 과세기간에 속하는 2015.6.3.로 공급시기와 과세기간에 부합한 감정가액임을 알 수 있다. (나) 쟁점부동산을 각 감정가액 비율로 안분한 양도차익은 각 기준별로 산정한 양도차익과 비교할 때, 아래 <표4>와 같이 감정가액을 기준으로 안분한 산정기준이 쟁점부동산의 토지와 건물의 면적비율과도 부합하는 산정기준이다. <표4> 산정기준별 양도차익 산정내역 (단위: 천원, ㎡)

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 처분청이 취득가액은 감정가액으로 주택과 상가를 안분적용하고, 양도가액은 감정가액이 아닌 기준시가로 주택과 상가로 안분적용하여 동일기준 적용의 원칙을 위배하였다고 주장하나,소득세법제100조 제1항 양도차익 계산시 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다고 규정하고 있으므로 청구인의 동일기준 적용 주장은 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액인지 기준시가인지를 구별하는 기준에 적용되어야 하며 이 건 안분계산의 기준을 다루고 있는 사항에는 적용할 바가 아니다.

(2) 청구인은 주택부분은OOO원의 양도차손이, 상가는 OOO원의 양도차익이 발생한 것으로 안분하여 주택의 양도차손까지 합산된 양도차익을 계산하여 청구인에게 불이익을 주려는 위법한 처분이라고 주장하나, 쟁점부동산의 양도가액은 토지와 건물의 구분이 없어 기준시가로 안분계산하였고, 취득가액은 감정가액에서 토지와 건물가액이 구분 확정되어 있으므로 부가가치세법 시행령제64조의 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하지 않아 기준시가를 사용하여 안분할 필요성이 없었고, 양도가액만 관련 법령에 따라 적법하게 안분계산하였다. 한편 청구인은 부가가치세법 시행령제64조 제1호의 감정가액이 양도시점에 한정된 것으로 위배된 법령평가를 함으로써 청구인에게 불필요한 비용이 지출되는 상당한 손해를 입혔다고 주장하나, 청구인이 제출한 감정가액은 과세예고통지서를 받은 이후에 처분청에 제출할 목적으로 소급하여 작성하여 평가한 가액이므로 동 가액으로 안분계산함은 타당하지 않다.

(3) 청구인은 양도시점의 감정가액만 인정하고 취득시점의 감정가액을 부인하면서부가가치세법상 공급시기를 언급하면서 재화가 이동되는 시기로서 각 공급시점이 모두 해당되어 취득가액의 감정가액도 인정되는 것이며 양도가액도 감정가액으로 안분해야 적법하다고 주장하나, 취득과 관련한 공급시기는 상속개시일(2014.12.10.)이고, 양도와 관련한 공급시기는 쟁점부동산 양도일(2017.7.30.)이므로 양도가액 안분에 있어 부가가치세법 시행령제64조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 감정가액(즉, 양도시점인 2017.7.30.을 기준으로 2017.1.1.〜2017.12.31.까지의 감정가액)이 없으므로 양도가액을 기준시가로 안분함은 타당하다.

• 가. 쟁점 일괄양도한 쟁점부동산에 대하여 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부 개정된 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 일부 개정된 것) 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (3) 부가가치세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 일부 개정된 것) 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2014.12.10. 배우자 OOO 사망으로 쟁점부동산을 상속취득하고 아래 <표5>와 같이 쟁점부동산을 감정가액 OOO원으로 하여 상속세 신고를 하였으며, 처분청은 이를 상속가액으로 확정하였다. <표5> 상속당시 쟁점부동산의 감정평가내역 (단위: 원) (나) 청구인은 아래 <표6>․<표7>과 같이 쟁점부동산의 취득가액은 감정가액 상의 상가와 주택의 가액으로 산정하였고, 양도가액은 상가와 주택의 구분없이 건물에 대하여는 일반건물 기준시가를 기준으로, 토지에 대하여는 개별공시지가를 기준으로 안분하여 주택과 상가의 가액을 안분계산하였다. <표6> 청구인의 쟁점부동산 취득가액 안분내역 (단위: ㎡, 천원) <표7> 청구인의 쟁점부동산 양도가액 안분내역 (단위: ㎡, 천원) (다) 처분청은 아래 <표8>․<표9>와 같이 취득가액을 감정평가가액으로 안분하고, 양도가액은 쟁점부동산의 주택분은 개별주택가격으로, 상가분의 양도가액은 일반건물 기준시가와 토지의 개별공시지가로 안분하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. <표8> 처분청의 쟁점부동산 취득가액 안분내역 (단위: ㎡, 천원) <표9> 처분청의 쟁점부동산 양도가액 안분내역 (단위: ㎡, 천원) (라) 청구인은 감정평가업자가 2017.4.18.을 기준일로 하여 2019.12.31.에 작성한 쟁점부동산의 감정가액을 제시하였는바, 동 감정가액으로 쟁점부동산 양도가액을 안분한 내역은 아래 <표10>과 같다. <표10> 소급감정가액 기준 양도가액 안분내역 (단위: ㎡, 천원)

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 감정가액으로 안분한다면 양도가액도 동일한 기준으로 취득시 감정가액 또는 소급 감정가액으로 안분하거나, 양도가액을 기준시가로 안분한다면 취득가액도 기준시가로 안분하여야 한다고 주장하며 쟁점부동산 취득시 감정평가서, 쟁점부동산 양도계약서, 쟁점부동산 소급감정평가서 및 건축물 대장 등을 제시하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항에는 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하여 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명할 때에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산하도록 규정하고 있고, 부가가치세법 시행령제64조 제1호에는 토지와 건물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하되, 감정가액(공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 감정가액)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 하도록 규정하고 있는바, 이 건의 경우 쟁점부동산의 양도일(2017.7.30.)의 직전 과세기간 개시일인 2017.1.1.부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일인 2017.12.31.까지 기간 중에 쟁점부동산에 대해 평가한 감정가액이 있지 아니하여 기준시가로 안분계산함이 타당한 것으로 보이는 점, 청구인이 제시한 2017.4.18.을 기준일로 하여 2019.12.31. 작성된 쟁점부동산의 감정가액은 소급하여 감정평가하여 위 법령의 요건 등을 충족하지 못한 점, 쟁점부동산의 취득가액 안분계산은 감정평가서 상에 구분 기재된 가액으로 산정한 것인 점 등에 비추어 처분청이 일괄양도된 쟁점부동산에 대하여 자산별 기준시가로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.